Contrato de trabajo temporal

El contrato «de gaveta» es un instrumento privado —por lo general, una cesión de derechos o una promesa de compraventa— mediante el cual el comprador de un inmueble aún hipotecado asume la deuda y los pagos sin formalizar la transferencia ante el banco acreedor. La operación se lleva a cabo «en secreto», sin notificación ni consentimiento de la entidad financiera que tiene la garantía real o la hipoteca sobre el inmueble.

• Situación jurídica: el inmueble sigue figurando formalmente a nombre del vendedor original (el prestatario), al igual que la deuda. El comprador paga efectivamente las cuotas, pero no figura en el registro como propietario.
• Validez entre las partes: el contrato «en la gaveta» tiene validez relativa entre el comprador y el vendedor. El STJ, en su Sentencia 84, reconoce que la posesión derivada de un contrato «en la gaveta» puede ser objeto de embargos de terceros, y que el comprador que ha pagado las cuotas puede tener derechos. Sin embargo, el banco acreedor no es parte de dicho contrato y puede ejecutar la hipoteca sobre el inmueble si se produce un impago de la financiación.
• Riesgos para el comprador:
  • El inmueble puede ser embargado por deudas del vendedor (impuestos sobre la propiedad atrasados, ejecuciones fiscales, deudas civiles).
  • El banco puede vetar la transferencia o exigir la amortización por impago del cesionario
  • Si el vendedor fallece, el inmueble pasa a formar parte de la sucesión y el comprador debe demostrar sus derechos ante los tribunales
  • Cualquier financiación futura o venta ordinaria del inmueble queda bloqueada mientras el registro no refleje al verdadero propietario
• Ley 8.004/90 (SFH): para la financiación a través del SFH, la cesión de los derechos del prestatario requiere el consentimiento del agente financiero (art. 1.º de la Ley 8.004/1990). La cesión sin consentimiento no exime de responsabilidad al cesionario, pero el banco puede denegar la regularización posterior.
• Regularización: es posible regularizar el contrato «de gaveta» mediante la formalización de la cesión con el banco, la liquidación o la refinanciación, con la transferencia de la financiación a nombre del comprador real.

En Florianópolis, el contrato de gaveta era más habitual en décadas anteriores, cuando la burocracia bancaria y los costes notariales dificultaban la regularización. Hoy en día, con un mercado crediticio más ágil y la digitalización de los registros, esta práctica ha perdido terreno, pero sigue apareciendo en transacciones relacionadas con financiaciones más antiguas o inmuebles con un saldo deudor residual reducido.