Mejoras

Se entiende por mejora toda obra o gasto realizado por quien posee u ocupa un inmueble perteneciente a un tercero, con el objetivo de conservar, mejorar o embellecer el bien. El Código Civil (Ley 10.406/2002) clasifica las mejoras en tres categorías, y esta distinción determina íntegramente los derechos de quien las ha realizado.

• Necesarias (art. 96, apartado 3, CC): evitan el deterioro o la pérdida del bien. Ejemplos: reparación de un tejado con goteras, sustitución de una tubería rota. El poseedor de buena fe tiene derecho a una indemnización y puede retener el inmueble hasta que se le pague.
• Útiles (art. 96, apartado 2, del Código Civil): aumentan o facilitan el uso del bien sin ser indispensables. Ejemplos: instalación de aire acondicionado, construcción de un garaje adicional. El poseedor de buena fe tiene derecho a una indemnización y a la retención. El poseedor de mala fe no tiene derecho a indemnización ni a retención por las mejoras útiles.
• Embellecedoras (art. 96, apartado 1, del Código Civil): están destinadas al embellecimiento o al ocio. Ejemplos: sauna, piscina, jardín ornamental. El poseedor de buena fe puede retirarlas si ello no daña el inmueble; no tiene derecho a indemnización ni a retención.

En los contratos de arrendamiento, los arrendatarios que realicen mejoras sin autorización por escrito del arrendador no tienen derecho a indemnización ni a retención, aunque las obras sean necesarias. La cláusula contractual de renuncia es válida tanto para las mejoras útiles como para las voluptuarias (artículos 35 y 36 de la Ley 8.245/1991).

En Florianópolis, donde las reformas en apartamentos de alto standing suelen implicar la personalización de acabados de gran valor, es habitual que los compradores tomen posesión antes de la formalización de la escritura. Cualquier mejora realizada debe estar expresamente prevista y autorizada en el documento privado.