Tasas y Servicios
5 perguntasEn resumen: El fondo de reserva es un ahorro colectivo de la comunidad de propietarios destinado a cubrir emergencias y gastos no previstos en el presupuesto. Al tratarse de un gasto extraordinario (previsto en la Ley de Arrendamientos), quien lo paga es el propietario, salvo cuando el fondo se utiliza para cubrir gastos ordinarios, en cuyo caso la carga puede recaer sobre el inquilino.
Para qué sirve el fondo de reserva
- Cubrir gastos de emergencia (filtraciones repentinas, averías en los equipos sin contrato de mantenimiento)
- Subsanar el déficit de ingresos en meses con muchos impagos
- Financiar obras aprobadas en la junta de propietarios que superen el presupuesto previsto
- Evitar la convocatoria frecuente de juntas extraordinarias para aprobar un reparto especial de gastos
Quién paga — norma legal
La constitución del fondo de reserva es un gasto extraordinario (Ley 8.245/91, art. 22, X) → lo paga el propietario.
Excepción: si el fondo de reserva se utiliza para cubrir gastos ordinarios (conserjería, limpieza, energía), el propietario tiene derecho a que el inquilino le reembolse la parte ordinaria, de conformidad con el apartado 2 del artículo 22.
En la práctica: si en la factura de la comunidad aparece «fondo de reserva» como partida separada, es el propietario quien lo paga.
A cuánto asciende
Lo establece el reglamento de la comunidad; suele oscilar entre el 5 % y el 10 % de la cuota ordinaria mensual. En comunidades con una cuota de 600 R$ al mes, el fondo supondría entre 30 y 60 R$ adicionales al mes.
Cómo se gestiona
- Lo gestiona la empresa administradora de la comunidad
- Debe mantenerse en una cuenta separada de la cuenta corriente de la comunidad
- Se invierte en productos financieros conservadores (cuentas de ahorro, CDB)
- Rendición de cuentas en la junta ordinaria anual
- Su uso está sujeto a la aprobación de la junta (por encima del importe establecido en los estatutos)
¿Puede el propietario impugnar el uso del fondo?
Sí: como copropietario, el propietario tiene derecho a participar en la junta, cuestionar el destino del fondo y votar sobre su utilización. Regente, en su calidad de gestora, puede representar al propietario en este ámbito si fuera necesario.
Preguntas relacionadas
- ¿Qué es la cuota extraordinaria de la comunidad y quién la paga?
- ¿Qué es la cuota ordinaria de la comunidad y quién la paga?
- ¿Cuáles son las responsabilidades del propietario en el contrato de alquiler?
- ¿Quién paga el mantenimiento del inmueble alquilado?
¿Tienes alguna duda sobre los gastos de comunidad en tu contrato de alquiler? Habla con Regente.
En resumen: La cuota extraordinaria cubre los gastos no habituales de la comunidad —obras estructurales, instalación de nuevos equipos, reforma de la fachada, constitución del fondo de reserva—. En el contrato de alquiler, quien paga la cuota extraordinaria es el propietario (arrendador), de conformidad con la Ley de Arrendamientos (art. 22, X).
Qué se cobra como cuota extraordinaria
- Obras de reforma o rehabilitación estructural (impermeabilización, pintura de la fachada, sustitución de revestimientos)
- Instalación de nuevos equipos (ascensor, generador, cámaras de seguridad, portero automático digital)
- Constitución inicial del fondo de reserva
- Mejoras que aumentan el valor o la seguridad del edificio
- Reacondicionamiento o modernización de las zonas comunes
- Reparaciones de emergencia de gran envergadura no cubiertas por el fondo de reserva
¿Por qué es el propietario quien paga?
La lógica jurídica es que los gastos extraordinarios revalorizan el inmueble de forma permanente: benefician al patrimonio del propietario, no solo a quien lo utiliza temporalmente. Por ello, la Ley 8.245/91 (art. 22, X) impone esta obligación al arrendador.
Cómo distinguir entre gastos ordinarios y extraordinarios
La distinción no siempre es obvia. Criterio práctico:
- Ordinario: gasto previsible, constante, incluido en el presupuesto anual de la comunidad
- Extraordinario: gasto específico, aprobado en una junta extraordinaria, fuera del presupuesto ordinario
En caso de duda, solicita el acta de la junta que aprobó el cobro; en ella debe figurar la clasificación del gasto.
¿Y si el cobro aparece mezclado en el recibo?
Muchas comunidades emiten un único recibo con la suma de los gastos ordinarios y extraordinarios. El propietario debe comprobar el desglose y separar los importes; el inquilino solo es responsable de la parte ordinaria. Si se cobra indebidamente al inquilino, el propietario debe reembolsarle el importe.
¿Es deducible la cuota extraordinaria en el IRPF?
No directamente: la cuota extraordinaria pagada por el propietario no es deducible del alquiler bruto en la declaración de la renta (solo son deducibles los gastos ordinarios pagados por el propietario). Consulta a un contable para evaluar la posibilidad de deducirla como gasto relacionado con el inmueble.
Preguntas relacionadas
- ¿Qué es la cuota ordinaria de la comunidad de propietarios y quién la paga?
- ¿Qué es el fondo de reserva de la comunidad de propietarios y quién lo paga?
- ¿Quién paga el mantenimiento del inmueble alquilado: el arrendador o el arrendatario?
- ¿Cuáles son las responsabilidades del propietario en el contrato de alquiler?
¿Te han cobrado una cuota extraordinaria y tienes dudas sobre quién debe pagarla? Ponte en contacto con Regente.
En resumen: La cuota ordinaria es la cuota mensual de la comunidad correspondiente a los gastos habituales del edificio: conserjería, limpieza, energía de las zonas comunes y mantenimiento periódico. En el contrato de alquiler, quien paga la cuota ordinaria es el inquilino (arrendatario), según lo establecido en la Ley de Arrendamientos (art. 23, XII).
En qué consiste la cuota ordinaria
- Salarios del personal de la comunidad (portero, conserje, personal de limpieza)
- Consumo de electricidad y agua en las zonas comunes
- Limpieza y conservación de las zonas comunes
- Mantenimiento preventivo de los equipos (ascensor, portero automático, bombas)
- Seguro colectivo del edificio (parte ordinaria)
- Material de limpieza y pequeñas reparaciones rutinarias
- Honorarios de la empresa gestora de la comunidad
¿Por qué lo paga el inquilino?
La lógica de la Ley 8.245/91 es que la cuota ordinaria representa el coste de habitar el inmueble —gastos que se producen porque alguien está utilizando el bien—. Por eso, recaen sobre quien lo utiliza: el inquilino. Por su parte, los gastos extraordinarios (que revalorizan o mejoran el inmueble de forma permanente) corren a cargo del propietario.
Cómo se cobra
Hay dos modelos:
- Se cobra junto con el alquiler: Regente incluye el importe de la cuota ordinaria en la factura del inquilino; el propietario lo transfiere a la comunidad de propietarios
- Cobrado directamente por la comunidad: el inquilino recibe el recibo de la comunidad y paga directamente a la administradora
El contrato de alquiler debe especificar qué modelo se utiliza.
¿Y si el inquilino no paga la cuota ordinaria?
La responsabilidad ante la comunidad de propietarios recae en el propietario: el impago del inquilino puede generar una deuda a nombre del propietario del inmueble. Por ello, el contrato de alquiler debe prever una multa contractual para el inquilino en caso de impago, y Regente supervisa la regularidad de los pagos.
Preguntas relacionadas
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¿Tienes dudas sobre qué es ordinario o extraordinario en tu comunidad de propietarios? Habla con Regente.
En resumen: La gestión de alquileres de Regente es un servicio integral con Garantía Total: abarca desde la captación y selección del inquilino hasta la inspección de salida y la finalización del contrato, garantizando el pago al propietario incluso si el inquilino no paga. El coste es del 12 % mensual sobre el importe del alquiler, sin incluir la paga extra ni comisión de renovación.
Costes del servicio
- Comisión de administración: 12 % mensual sobre el importe del alquiler
- Comisión de intermediación: 75 % del primer alquiler — se cobra una sola vez al formalizar el contrato
- Sin 13.ª mensualidad: Regente no cobra comisión por la 13.ª mensualidad (práctica habitual entre la competencia)
- Sin comisión de renovación: al renovar, no se cobra de nuevo la comisión de intermediación
Garantía total
El propietario recibe el alquiler cada mes, incluso si el inquilino no paga, independientemente de la duración de un posible proceso de desahucio. La garantía cubre incluso los gastos de comunidad y el impuesto sobre bienes inmuebles (IPTU), pero la comisión se calcula únicamente sobre el alquiler.
Qué incluye el servicio
- Fotografías profesionales y publicación en los principales portales
- Análisis completo del historial crediticio del inquilino (SPC/Serasa + ingresos)
- Redacción y firma del contrato a través del sistema de gestión documental (GED)
- Informe de inspección de entrada (empresa externa)
- Cobro del alquiler y transferencia al propietario con justificante
- Revisión anual según el índice acordado (IGP-M o IPCA)
- Coordinación de las tareas de mantenimiento
- Gestión de impagos y activación de la Garantía Total
- Informe de inspección de salida + rescisión del contrato
Lo que no está incluido
- Honorarios de abogados en procedimientos de desahucio (se cobran por separado)
- Gastos de reforma o mantenimiento (a cargo del responsable según la ley)
Preguntas relacionadas
¿Quieres que Regente se encargue de la gestión de tu inmueble? Habla con el equipo.
En resumen: Regente cobra un 12 % mensual sobre el importe del alquiler por el servicio de gestión con «Garantía Total», una modalidad que garantiza el pago al propietario incluso si el inquilino no paga. La base de cálculo es únicamente el alquiler, nunca el total de los gastos del inmueble.
Qué incluye ese 12 %
- Captación: fotos, publicación en portales inmobiliarios, cartel, CRM
- Selección del inquilino: análisis completo de antecedentes (SPC/Serasa + ingresos + garantía)
- Contrato: redacción y firma digital a través del sistema de gestión documental (GED)
- Gestión mensual: cobro del alquiler, transferencia al propietario, extracto detallado
- Garantía total: pago garantizado al propietario incluso si el inquilino no paga
- Renovación sin coste adicional: al renovar, no se aplica una nueva comisión de intermediación
Por qué un 12 % puede resultar más barato que un 10 %
Muchas agencias inmobiliarias anuncian un 10 %, pero lo calculan sobre el alquiler + gastos de comunidad + IPTU + agua + luz. Regente calcula el 12 % únicamente sobre el alquiler.
Comparativa práctica — inmueble con un alquiler de 2.000 R$, gastos de comunidad de 500 R$ e IPTU de 150 R$:
- Competencia — 10 % sobre el total (2.650 R$): 265 R$ al mes sin aval
- Regente — 12 % sobre el alquiler (2.000 R$): 240 R$ al mes con garantía total
Comisión de administración frente a comisión de intermediación
- Cuota de administración (12 % al mes): mensual, por el servicio continuo de gestión
- Comisión de intermediación (75 % del primer alquiler): se cobra una sola vez, por la formalización del contrato
¿Es deducible la comisión del IRPF?
Sí: la comisión de administración es deducible del alquiler bruto en el cálculo del «carnê-leão» y en la declaración anual del IR. Guarda los recibos mensuales de transferencia emitidos por Regente.
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