Documentación

En resumen: para alquilar una vivienda a través de Regente, necesitas el DNI o el carné de conducir, el CPF, un justificante de ingresos de los últimos 3 meses y un justificante de domicilio, además de la documentación específica correspondiente a la garantía elegida (avalista, seguro de fianza, título de capitalización o CredPago).

Documentación básica — todos los solicitantes

• Documento de identidad: DNI o permiso de conducir
• CPF
• Justificante de ingresos de los últimos 3 meses: nómina, extracto bancario, contrato de trabajo o declaración de la renta (para autónomos)
• Justificante de domicilio actual
• Ficha de registro cumplimentada — Regente la facilita al inicio del proceso

Los ingresos acreditados deben ser compatibles con el importe del alquiler; en la evaluación también se tienen en cuenta los gastos del inmueble (cuota de comunidad, IPTU, si procede). En caso de duda, consulte a Regente antes de preparar la documentación.

Documentación según el tipo de garantía

Avalista

• Toda la documentación básica del avalista (documento de identidad, CPF, justificante de ingresos)
• Registro actualizado del inmueble del avalista — que demuestre que el inmueble está libre de cargas y a su nombre
• Por regla general, el avalista debe ser propietario de un inmueble en el mismo estado en el que se celebra el contrato (SC)

Seguro de fianza

• Solo el formulario de registro: la aseguradora realiza el análisis de crédito directamente
• Aprobación en un plazo más corto que el del avalista; el coste es una cuota mensual adicional al alquiler

Título de capitalización

• Contratación directa por parte del inquilino en el banco asociado; Regente orienta el proceso
• Importe depositado: normalmente entre 3 y 6 meses de alquiler, rescatable al finalizar el contrato
• No es necesario enviar documentación adicional a la inmobiliaria

CredPago

• Análisis de crédito simplificado por CredPago (a través del CPF y los datos de registro)
• Aprobación rápida — sin necesidad de avalista ni fianza

¿Qué ocurre tras entregar los documentos?

1. Regente realiza un análisis de datos de registro: consulta al SPC/Serasa y verificación de ingresos
2. En caso de aprobación, se programa la firma del contrato de alquiler (digital)
3. Una empresa externa emite el informe de inspección de entrada, que firman ambas partes
4. Se contrata el seguro obligatorio contra incendios; Regente le orienta en esta etapa
5. Una vez firmado y revisado todo: se entregan las llaves

Ejemplo práctico en Florianópolis

Solicitante de alquiler en Itacorubi: piso de 2.800 R$ al mes. Optó por el seguro de fianza. Presentó el DNI, el CPF, las tres últimas nóminas (ingresos: 9.200 R$) y un justificante de domicilio. Análisis de datos aprobado en 2 días laborables. Contrato firmado digitalmente el quinto día. Llaves entregadas la semana siguiente, tras la inspección de entrada.

Preguntas relacionadas

• ¿Qué es un avalista y cuáles son las alternativas para alquilar sin avalista?
• ¿Qué es la inspección de entrada y salida y por qué es importante?
• ¿Cómo funciona el reajuste anual del alquiler?
• ¿Qué documentos se necesitan para vender una vivienda?

¿Tienes alguna duda sobre tu documentación específica? Ponte en contacto con Regente antes de preparar la documentación.

En resumen: para vender un inmueble, el propietario debe reunir la documentación del propio inmueble (titulo de propiedad, IPTU, certificado de habitabilidad) y los documentos personales (DNI, CPF, estado civil, certificados de ausencia de deudas). Regente se encarga de gestionar todo el proceso documental y la directora de ventas le acompaña hasta la firma de la escritura; el propietario no tiene que ir solo a las notaría.

Documentos del inmueble

• Registro actualizado del CRI: emitido con una antigüedad inferior a 30 días antes de la escritura; confirma quién es el propietario, la superficie y la ausencia de cargas
• Certificado de cargas reales: extraído del registro; acredita que el inmueble está libre de cargas (sin hipoteca, enajenación fiduciaria ni embargo)
• IPTU del ejercicio actual: boletín de pago con justificante de liquidación o certificado de ausencia de deudas municipales
• Certificado de habitabilidad o de finalización de obra: documento del Ayuntamiento que certifica la construcción; los bancos lo exigen para la financiación
• Declaración de estar al corriente de los gastos de comunidad: si el inmueble forma parte de una comunidad de propietarios, el administrador o la empresa gestora debe emitirla confirmando que no hay deudas pendientes con la comunidad
• Plano de planta y memoria descriptiva: no es obligatorio en todos los casos, pero el banco comprador puede exigirlo

Certificados personales del vendedor

• DNI y CPF
• Certificado de estado civil: si está casado, certificado de matrimonio actualizado y régimen de bienes; si está divorciado, con la anotación del divorcio en el certificado
• Justificante de domicilio
• Certificado de ausencia de acciones civiles (juzgados estatales y federales)
• Certificado de ausencia de deudas fiscales federales (Hacienda Federal)
• Certificado de ausencia de deudas laborales (Tribunal Superior del Trabajo)
• Declaración de la renta del último ejercicio

Cónyuge: si el vendedor está casado (salvo en caso de separación total de bienes), el cónyuge también deberá presentar sus documentos personales y firmar la escritura.

Atención: inmueble con financiación en curso

Si el inmueble aún tiene una hipoteca pendiente (alienación fiduciaria), la venta exige la liquidación de la deuda antes de la escritura, o bien una operación de «subrogación de deuda» en la que el banco comprador asuma la hipoteca. La directora de ventas de Regente se encarga de guiar este proceso.

Lo que Regente formaliza con el propietario

Antes de iniciar la venta, el propietario firma digitalmente tres documentos con Regente:

1. Autorización de publicación: permite anunciar el inmueble en los portales y difundir la información
2. Contrato de gestión: formaliza las condiciones de la venta, las responsabilidades y la comisión
3. Poder: autoriza a Regente a realizar actos específicos durante el proceso

Sobre el impuesto sobre la renta en la venta

Las ganancias obtenidas con la venta (plusvalía) pueden estar sujetas a impuestos, con un tipo impositivo que oscila entre el 15 % y el 22,5 %, dependiendo del valor. Existen exenciones importantes: la venta de una única vivienda por un importe de hasta 440 000 R$, o la reinversión en otra vivienda en un plazo máximo de 180 días. Más información en: ¿Tengo que pagar el impuesto sobre la renta al vender mi vivienda?

Ejemplo práctico en Florianópolis

Un propietario del Pantanal vendió un piso de dos habitaciones. Los documentos de la vivienda estuvieron listos en una semana: inscripción en el registro, IPTU y certificado de pago al día de los gastos de comunidad. Los certificados personales tardaron 4 días más (dos se solicitaron en línea a través de la Agencia Tributaria Federal; los demás, a través del sistema del TRT y del TJSC). El comprador financió la compra a través de Caixa; el banco también solicitó el plano de la vivienda, que se obtuvo de la comunidad de propietarios. La escritura se formalizó sin ningún contratiempo.

Preguntas relacionadas

• ¿Qué es la inscripción del inmueble y para qué sirve?
• ¿Qué es el certificado de cargas reales y cuándo hay que solicitarlo?
• ¿Tengo que pagar el impuesto sobre la renta al vender mi inmueble?
• ¿Cómo funciona el proceso de venta de inmuebles en Regente?

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En resumen: la inscripción es el acto de registrar cualquier cambio en la situación de un inmueble o de su propietario directamente en el registro de la propiedad, en la Oficina del Registro de la Propiedad. Sin la inscripción, el cambio no existe jurídicamente, y puede impedir una venta o una financiación.

Qué se puede inscribir

• Construcción o ampliación: cuando se construye una obra (casa, piso, garaje) en el terreno; el registro pasa a reflejar el inmueble real, y no solo el terreno
• Demolición: eliminación de una construcción existente
• Matrimonio del propietario: modifica el régimen de bienes y la titularidad compartida
• Divorcio: la sentencia de partición, una vez inscrita, define quién es el propietario a partir de ese momento
• Cambio de nombre: matrimonio o rectificación del nombre civil
• Cancelación de una hipoteca o gravamen fiduciario: cuando se liquida la financiación, se inscribe la liberación del gravamen; el inmueble queda libre
• Desmembración o unificación: división de una parcela en dos, o unión de dos inmuebles en uno
• Contrato de arrendamiento con una vigencia superior a 10 años: puede inscribirse para proteger al inquilino en caso de venta

Por qué la inscripción es importante en la práctica

Imagina que has construido una casa en un terreno, pero nunca has inscrito la construcción. Para el registro de la propiedad —y para el banco— el inmueble sigue siendo solo un terreno. Resultado: no puedes financiar el inmueble como vivienda, el valor de tasación es menor y la escritura puede presentar discrepancias con la realidad física.

Lo mismo ocurre con el divorcio: sin la inscripción de la partición, el inmueble sigue figurando a nombre del excónyuge. Cualquier intento de venta requeriría su firma, incluso años después.

Cómo realizar la inscripción

1. Reúne el documento que acredite el cambio:
   • Construcción: licencia de ocupación o certificado de finalización de obra expedido por el Ayuntamiento
   • Matrimonio/divorcio: partida de matrimonio o sentencia de partición inscrita en el Registro Civil
   • Liquidación de la hipoteca: acta de liquidación emitida por el banco
2. Preséntelo en el Registro de la Propiedad correspondiente, ya sea en persona o a través de un abogado o agente inmobiliario
3. Pague las tasas notariales (varían según el tipo de inscripción y el valor del inmueble)
4. Esperar el plazo de tramitación: por lo general, de 5 a 15 días laborables

Plazo legal

La legislación no establece un plazo obligatorio para la mayoría de las inscripciones, pero la ausencia de estas puede bloquear la financiación, la venta y la sucesión. Se recomienda realizar la inscripción inmediatamente después de cualquier cambio relevante, especialmente tras la finalización de las obras y la cancelación de la financiación.

Acerca de los inmuebles en Florianópolis

Las promociones inmobiliarias en Grande Trindade suelen salir al mercado con la inscripción a nombre de la promotora y la construcción aún sin registrar. El comprador debe comprobar si ya se ha inscrito la construcción antes de inscribir la escritura; de lo contrario, el inmueble sigue siendo «teórico» para el CRI.

Preguntas relacionadas

• ¿Qué es la inscripción de un inmueble y para qué sirve?
• ¿Qué es el certificado de cargas inmobiliarias y cuándo hay que solicitarlo?
• ¿Qué documentos se necesitan para vender un inmueble?
• ¿Cómo funciona el proceso de venta de inmuebles en Regente?

¿Necesitas poner en regla la documentación de tu inmueble? Regente puede asesorarte.

En resumen: El certificado de cargas reales es un extracto del registro de la propiedad que indica si el inmueble tiene deudas o restricciones vigentes —hipoteca, embargo, enajenación fiduciaria, servidumbre—. Es el documento que confirma que el inmueble está libre para su venta o financiación. Solicítala siempre antes de cerrar cualquier operación inmobiliaria.

Qué muestra el certificado de cargas reales

• Hipoteca: el inmueble se ha dado en garantía de un préstamo; la deuda debe liquidarse antes de la venta
• Enajenación fiduciaria: el inmueble está financiado y no pertenece íntegramente al vendedor hasta que se salde la deuda
• Embargo: el inmueble ha sido bloqueado judicialmente por una deuda del propietario
• Usufructo: otra persona tiene derecho a utilizar el inmueble; el comprador no podrá disfrutar plenamente del mismo hasta que se extinga dicho derecho
• Servidumbre: restricción de uso en favor de otro inmueble o de terceros (p. ej.: paso de tuberías, acceso a un vecino)
• Restricción de enajenación: cláusula que impide la venta (p. ej., donación con condición)

Si el certificado no menciona ninguna de estas cargas, el inmueble está libre de cargas y gravámenes, listo para ser vendido.

Cuándo es obligatorio

• Financiación bancaria: todos los bancos (Caixa, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco) exigen el certificado antes de aprobar el crédito
• Escritura pública: la notaría suele exigirla junto con el registro actualizado
• Sucesión: para regularizar un inmueble de una persona fallecida
• Cualquier transacción inmobiliaria de valor relevante: es una buena práctica, incluso cuando no es obligatorio

Diferencia entre el registro de la propiedad y el certificado de cargas reales

La inscripción es el registro completo e histórico del inmueble. El certificado de cargas reales se extrae de la inscripción y se centra en las cargas activas; es una «instantánea actual» de la situación jurídica del inmueble. En la práctica, muchas oficinas del registro emiten ambos en un mismo documento (certificado de contenido completo o certificado de inscripción actualizado).

Cómo obtenerlo

1. Accede al sistema de registro electrónico del estado (CNJ) con tu CPF —disponible en línea para Santa Catarina
2. Introduce el número de registro o la dirección del inmueble
3. Solicita el certificado de inscripción actualizado con cargas y acciones reales
4. Coste: entre 30 y 60 R$; plazo: inmediato (en línea) o hasta 5 días laborables (en persona)

En Florianópolis, los CRI competentes son: 1.ª Circunscripción (Centro, Agronômica, José Mendes y barrios adyacentes) y 2.ª Circunscripción (resto de barrios de la isla y del continente). Para saber qué CRI es el responsable de su inmueble, consulte la dirección.

Ejemplo práctico

Un comprador interesado en un piso en Córrego Grande solicitó el certificado de cargas inmobiliarias. El documento revelaba una enajenación fiduciaria a favor del Banco do Brasil: el propietario tenía una hipoteca pendiente. Con esta información, Regente actuó como intermediaria en la negociación: parte del importe de la venta se destinó a saldar la deuda con el banco, y el certificado de cancelación de la cesión se inscribió antes de la escritura. Una transacción segura para el comprador.

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¿Tienes alguna duda sobre la documentación del inmueble que quieres comprar o vender? Ponte en contacto con Regente.

En resumen: La inscripción es el «CPF del inmueble», es decir, un registro histórico e individualizado que se conserva en el Registro de la Propiedad (CRI) y que recoge todo lo que ha ocurrido con ese bien: quiénes son los propietarios, cuál es su superficie y si existen deudas o restricciones. Es el primer documento que hay que solicitar antes de comprar, financiar o alquilar un inmueble.

Qué figura en la inscripción

• Identificación del inmueble: ubicación, superficie total y construida, lindes (límites con los vecinos)
• Historial de propietarios: todas las transmisiones de propiedad desde la apertura del registro
• Cargas y gravámenes activos: hipoteca, enajenación fiduciaria, embargo, usufructo, servidumbre… cualquier restricción queda registrada aquí
• Anotaciones: construcciones, reformas, demoliciones, cambio de estado civil del propietario, divisiones y unificaciones
• Número de registro: código único en el CRI —imprescindible para cualquier consulta

¿Por qué es tan importante el registro de la propiedad?

En Brasil, la propiedad de un inmueble solo existe jurídicamente cuando está inscrita en el CRI. Un contrato de compraventa firmado no transfiere la propiedad; solo lo hace el registro de la escritura en el CRI (Código Civil, art. 1.245). Por eso, sin consultar el registro, no sabrás:

• Si el vendedor es realmente el propietario
• Si el inmueble está hipotecado o embargado
• Si hay algún usufructuario que impida la venta
• Si la superficie real coincide con la que ha indicado el vendedor

Cómo consultar el registro de la propiedad

1. Por Internet: accede al registro electrónico del estado (en Santa Catarina: registro electrónico a través del CNJ) con tu CPF y los datos del inmueble; obtendrás el resultado en cuestión de minutos
2. En persona: acude al CRI competente de la zona del inmueble (en Florianópolis: 1.ª Circunscripción — Centro o 2.ª Circunscripción — demás barrios)
3. Datos que hay que facilitar: número de inscripción (si ya lo conoce) o dirección completa del inmueble
4. Coste: entre 30 y 60 R$, dependiendo de la notaría y del tipo de trámite

Para la escritura o la financiación, los bancos y las notarías exigen un certificado de registro con una fecha de emisión inferior a 30 días; solicítelo cerca de la fecha de la transacción.

Inscripción en el registro vs. escritura: una diferencia importante

La escritura es el documento que formaliza la voluntad de las partes de comprar y vender. La inscripción es el registro de dicha transacción en la oficina del registro de la propiedad. La propiedad solo se transfiere al comprador con el registro de la escritura en el registro de la propiedad; no basta con tener la escritura firmada.

Acerca de los inmuebles en Florianópolis

Parte de los inmuebles de la isla se encuentran en terrenos arrendados por la Unión (SPU). En estos casos, el registro de la propiedad puede incluir anotaciones de «laudêmio», es decir, el coste que el vendedor abona a la SPU en el momento de la transmisión. Comprobar este dato en el registro antes de cerrar cualquier operación es especialmente importante en Florianópolis.

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¿Necesitas ayuda para comprobar la documentación de un inmueble? Ponte en contacto con Regente.