O que é certidão de ônus reais e quando pedir?
Em resumo: A certidão de ônus reais é um extrato da matrícula do imóvel que mostra se ele tem dívidas ou restrições ativas — hipoteca, penhora, alienação fiduciária, servidão. É o documento que confirma que o imóvel está livre para ser vendido ou financiado. Peça sempre antes de fechar qualquer negócio imobiliário.
O que a certidão de ônus reais mostra
- Hipoteca: o imóvel foi dado como garantia de um empréstimo — a dívida precisa ser quitada antes da venda
- Alienação fiduciária: o imóvel está financiado e não pertence integralmente ao vendedor até quitar a dívida
- Penhora: o imóvel foi bloqueado judicialmente por dívida do proprietário
- Usufruto: outra pessoa tem o direito de usar o imóvel — o comprador não pode usufruir plenamente até a extinção
- Servidão: restrição de uso em favor de outro imóvel ou de terceiros (ex.: passagem de dutos, acesso a vizinho)
- Restrição de alienação: cláusula que impede a venda (ex.: doação com condição)
Se a certidão não mencionar nenhum desses gravames, o imóvel está livre e desembaraçado — pronto para ser vendido.
Quando é obrigatória
- Financiamento bancário: todos os bancos (Caixa, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco) exigem a certidão antes de aprovar o crédito
- Escritura pública: o cartório de notas normalmente exige junto à matrícula atualizada
- Inventário: para regularizar imóvel de pessoa falecida
- Qualquer transação imobiliária de valor relevante: boa prática mesmo quando não obrigatória
Diferença entre matrícula e certidão de ônus reais
A matrícula é o registro completo e histórico do imóvel. A certidão de ônus reais é extraída da matrícula e foca nos gravames ativos — é uma “foto atual” do estado jurídico do imóvel. Na prática, muitos cartórios emitem ambas no mesmo documento (certidão de inteiro teor ou certidão de matrícula atualizada).
Como obter
- Acesse o sistema de e-cartório do estado (CNJ) com seu CPF — disponível online para Santa Catarina
- Informe o número de matrícula ou o endereço do imóvel
- Solicite a certidão de matrícula atualizada com ônus e ações reais
- Custo: entre R$ 30 e R$ 60; prazo: imediato (online) a 5 dias úteis (presencial)
Em Florianópolis, os CRIs competentes são: 1ª Circunscrição (Centro, Agronômica, José Mendes e adjacentes) e 2ª Circunscrição (demais bairros da ilha e continente). Para saber qual CRI é responsável pelo seu imóvel, consulte o endereço.
Exemplo prático
Comprador interessado em apartamento no Córrego Grande pediu a certidão de ônus reais. O documento mostrou alienação fiduciária em favor do Banco do Brasil — o proprietário tinha financiamento em aberto. Com esse dado em mãos, a Regente intermediou a negociação: parte do valor da venda foi usado para quitar o banco, e a certidão de baixa de alienação foi averbada antes da escritura. Transação segura para o comprador.
Perguntas relacionadas
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