Francês pode comprar imóvel no Brasil sem qualquer restrição legal — e tem uma vantagem tributária concreta que a maioria dos compradores europeus não possui: o Decreto 70.506/1972, que formaliza a convenção de bitributação entre Brasil e França e permanece em plena vigência em 2026.
Esse tratado é o ponto que distingue o comprador francês. Portugal perdeu seu acordo fiscal com o Brasil em julho de 2023. Os Estados Unidos nunca tiveram um equivalente. A França mantém o seu — e isso tem impacto direto sobre a tributação de aluguéis e ganho de capital para quem adquire imóvel no Brasil.
Florianópolis, por sua vez, concentra uma das maiores comunidades francesas do Brasil. Lagoa da Conceição, Campeche e Jurerê Internacional absorvem parte significativa da demanda de compradores europeus que buscam qualidade de vida à fração do custo do litoral francês.
Este guia apresenta o caminho técnico completo: base legal, tratado fiscal, obrigações declaratórias na França, documentação, câmbio, processo de compra e financiamento — tudo que um cidadão francês precisa saber antes de assinar uma escritura em Florianópolis.
Francês pode comprar imóvel no Brasil?
Sim, sem restrições para imóveis urbanos. A lei brasileira não distingue entre nacionalidades ao garantir o direito à propriedade. Dois dispositivos sustentam essa regra:
- Constituição Federal, art. 5º, XXII: garante o direito de propriedade sem distinção de nacionalidade entre pessoas físicas.
- Lei 13.445/2017 (Lei de Migração), art. 4º, IX: assegura ao imigrante acesso à propriedade privada no Brasil nas mesmas condições do cidadão brasileiro.
A única limitação relevante envolve imóveis rurais e em faixa de fronteira (150 km da fronteira terrestre), regulados pela Lei 5.709/1971. Para imóveis urbanos em Florianópolis, essa restrição não se aplica.
Status migratório e impacto no crédito
O status migratório não define o direito de comprar — define o acesso ao financiamento bancário.
| Situação | Impacto prático |
|---|---|
| Francês com CRNM (residência permanente) | Acesso a todos os bancos (Itaú, Santander, Caixa, BB, Bradesco); LTV até 80%; prazo até 35 anos |
| Francês sem residência no Brasil | Compra à vista, financiamento via fintechs/SCDs (LTV 50–60%) ou direto com incorporadora |
| Imóvel ≥ R$ 1M em área urbana (SC) | Gera direito a visto de residência temporária de 4 anos pela RN 36/2018 |
Passaporte francês no Brasil
O passaporte francês dá acesso ao Brasil por 90 dias sem visto, em regime de turismo. Nesse período, é possível visitar imóveis, assinar contratos e formalizar a escritura com o apoio de um procurador. A compra de imóvel, por si só, não exige visto específico.
O tratado Brasil-França: a proteção fiscal que o português não tem mais (Dec. 70.506/1972)
Este é o diferencial central do comprador francês — e vale entendê-lo com precisão.
A Convenção para Evitar a Dupla Tributação e Prevenir a Evasão Fiscal foi firmada entre Brasil e França em Brasília em setembro de 1971 e promulgada pelo Decreto nº 70.506, de 12 de maio de 1972. Em maio de 2026, está em plena vigência — nenhuma das partes denunciou o acordo.
O comparativo é relevante: o acordo Brasil-Portugal foi denunciado pelo governo brasileiro em julho de 2023 e encerrado. Os Estados Unidos nunca firmaram um tratado equivalente. A França mantém o seu intacto.
O que o tratado cobre para o proprietário de imóvel
Art. VI — Rendimentos imobiliários (aluguéis)
O Estado onde o imóvel está situado tem prioridade de tributação. Para imóvel no Brasil: o aluguel é tributado via IRRF retido na fonte pelo administrador do imóvel. ⚠️ VERIFICAR alíquota vigente — historicamente 15% para não residente (Receita Federal, Pergunta 201). O imposto pago no Brasil é creditável na declaração de rendimentos francesa, conforme o mecanismo do Art. XXII do tratado.
Art. XIII — Ganhos de capital (venda do imóvel)
O ganho de capital na venda de imóvel situado no Brasil é tributado no Brasil via IRRF progressivo. ⚠️ VERIFICAR tabela vigente — historicamente: até R$ 5M: 15%; de R$ 5M a R$ 10M: 17,5%; de R$ 10M a R$ 30M: 20%; acima de R$ 30M: 22,5%. O imposto pago no Brasil é integralmente creditável na declaração francesa.
Síntese prática do tratado
| Tipo de rendimento | Tributação Brasil | Crédito na França |
|---|---|---|
| Renda de aluguel | IRRF (⚠️ verificar alíquota) | Sim — creditável na declaração francesa |
| Ganho de capital na venda | IRRF progressivo (⚠️ verificar tabela) | Sim — creditável na declaração francesa |
| Dividendos (compra via empresa) | IRRF até 15% | Sim — avoir fiscal |
Na prática: o comprador francês paga o imposto no Brasil e abate esse valor do que deveria à Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). O mesmo rendimento não é tributado duas vezes.
Nota importante: O Decreto 70.506/1972 foi firmado antes da criação do IFI (2018). A aplicabilidade do tratado ao IFI é uma zona cinzenta — ver seção seguinte.
IFI e declarações fiscais na França para quem compra no exterior
Todo residente fiscal na França com imóvel no exterior tem obrigações declaratórias perante a DGFiP. O comprador francês precisa conhecer três delas.
Formulário 3916 — conta bancária no exterior
A abertura ou manutenção de conta bancária no Brasil deve ser declarada ao fisco francês junto com a declaração anual de rendimentos. O formulário é o 3916 / 3916-bis (Déclaration par un résident d’un compte ouvert à l’étranger). A omissão sujeita a multa de €1.500 por conta não declarada — reduzida para o Brasil, que tem acordo de assistência administrativa com a França.
Formulários 2047 e 2042 — rendimentos de aluguel
Renda de aluguel recebida no Brasil deve ser declarada na França como rendimento de fonte estrangeira. O formulário principal é o 2047 (rendements de source étrangère), complementado pelo 2042 (déclaration principale). O imposto pago no Brasil é deduzido conforme o Art. XXII do Decreto 70.506/1972.
IFI — Impôt sur la Fortune Immobilière ⚠️
O IFI é um imposto anual sobre o patrimônio imobiliário líquido para residentes fiscais na França, criado em 2018 em substituição ao ISF.
Threshold de aplicabilidade: patrimônio imobiliário líquido superior a €1,3 milhões em 1º de janeiro de cada ano.
Imóvel no Brasil na base do IFI: Se o contribuinte é residente fiscal na França, os imóveis situados no exterior — incluindo o Brasil — entram na base de cálculo do IFI, avaliados pelo valor de mercado em 1º de janeiro. Exceção: quem se instalou na França após 5 anos completos de não-residência tem os imóveis estrangeiros excluídos da base por 5 anos (regime impatriés).
Barème progressif IFI 2026 (⚠️ VERIFICAR em impots.gouv.fr antes de publicar):
| Faixa do patrimônio líquido | Taxa |
|---|---|
| Até €800.000 | 0% |
| €800.001 a €1.300.000 | 0,50% |
| €1.300.001 a €2.570.000 | 0,70% |
| €2.570.001 a €5.000.000 | 1% |
| €5.000.001 a €10.000.000 | 1,25% |
| Acima de €10.000.000 | 1,50% |
Zona cinzenta: o tratado de 1972 e o IFI
O Decreto 70.506/1972 foi firmado antes da criação do IFI. Não há disposição específica do tratado cobrindo esse imposto. ⚠️ VERIFICAR com especialista: a base jurídica para crédito de imposto estrangeiro contra o IFI é mais limitada do que para o IR. Recomenda-se consultar um avocat fiscaliste franco-brasileiro antes de estruturar a compra, especialmente se o patrimônio imobiliário total (França + exterior) se aproximar de €1,3M.
O formulário para declarar o IFI é o 2042-IFI, apresentado junto com a declaração anual de rendimentos.
CPF, conta bancária e visto para francês no Brasil
Sem CPF, não há escritura. Esse é o passo prático que precisa ser resolvido antes de qualquer outra etapa.
CPF para cidadão francês
O CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) pode ser obtido por três caminhos:
- Consulados brasileiros na França: Paris, Marselha, Lyon e Bordeaux realizam a inscrição presencialmente, mediante agendamento pelo sistema e-consular. Gratuito. ⚠️ Confirmar disponibilidade do serviço em cada posto.
- No Brasil: Em qualquer agência dos Correios (serviço pago) ou na Receita Federal, durante uma visita ao país.
- Online via gov.br: ⚠️ Verificar disponibilidade para não residentes no Brasil antes de recomendar este caminho.
Documentos necessários: passaporte válido, comprovante de residência na França e formulário FCPF.
Conta bancária no Brasil para não residente
A Resolução Conjunta BCB/CVM nº 13/2024 criou a Conta de Não Residente (CNR), modalidade 100% digital com abertura em até 2 dias úteis. Documentação: passaporte + comprovante de residência na França + CPF.
⚠️ VERIFICAR lista atualizada de bancos: BTG Pactual e Banco Rendimento são referenciados como ofertantes de CNR. Bancos de varejo tradicionais (Itaú, Bradesco, Caixa, BB) geralmente não oferecem esse produto para não residentes estrangeiros.
A conta CNR permite receber aluguéis do imóvel no Brasil, pagar IPTU e condomínio, e facilitar a repatriação de rendimentos para a França.
Visto
Francês não precisa de visto para comprar imóvel no Brasil. O passaporte francês dá acesso por 90 dias como turista — suficiente para visitar o imóvel, assinar contratos e outorgar procuração. Para comprador que não poderá estar presente na escritura, uma procuração outorgada nos consulados brasileiros na França resolve o ponto.
Câmbio EUR→BRL: como transferir da França para o Brasil
A França não enfrenta nenhuma restrição financeira internacional. Transferências de bancos franceses para o Brasil via SWIFT funcionam com normalidade.
O fluxo padrão
- Transferência SWIFT de banco francês para banco ou corretora de câmbio autorizada pelo BCB no Brasil.
- Conversão EUR → BRL pela instituição financeira brasileira.
- Registro do contrato de câmbio no Banco Central — etapa obrigatória para remessas destinadas à compra de imóvel.
- IOF sobre câmbio: ⚠️ VERIFICAR alíquota vigente — houve alterações em maio de 2025 (Decreto 12.466/2025). Consultar tabela do Decreto 6.306/2007 e atualizações antes de publicar.
Canais disponíveis para o francês
| Canal | Perfil | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Wise | Valores até ~R$ 400–500k | Taxa próxima da comercial; plataforma familiar para europeus; ⚠️ verificar limite atual em BRL |
| Remessa Online | Valores até R$ 1M/operação | Plataforma brasileira regulada pelo BCB; spread competitivo |
| Banco francês (BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole, BPCE) | Qualquer valor | SWIFT direto; documentação integrada; spread negociável para valores altos |
| Corretora de câmbio brasileira | Valores acima de R$ 1M | Mesa de câmbio; maior margem de negociação de spread |
Documentação de origem dos recursos
O BCB e as instituições financeiras brasileiras exigem comprovação da origem dos recursos. Documentos aceitos: extratos bancários dos últimos 3–6 meses, avis d’imposition (declaração de imposto de renda francesa), comprovante de venda de imóvel na França ou contrato de trabalho com comprovante de salário.
Para comparativo completo de canais, custos e checklist da remessa: ver guia sobre transferência do exterior para comprar imóvel no Brasil.
Processo de compra passo a passo para cidadão francês
O processo segue o mesmo fluxo aplicado a qualquer comprador estrangeiro no Brasil, com um detalhe específico: documentos franceses precisam de apostila e tradução juramentada antes de ter validade em cartório.
Documentação pessoal para a escritura
| Documento | Tratamento para uso no Brasil |
|---|---|
| Passaporte válido | Cópia autenticada; sem apostila se apresentado pessoalmente |
| CPF | Obtido via consulado ou no Brasil |
| Certidão de nascimento | Apostila + tradução juramentada |
| Certidão de casamento (se casado) | Apostila + tradução juramentada |
| Comprovante de residência na França | Apostila recomendada + tradução juramentada |
| Comprovante de renda | Avis d’imposition + extratos + apostila + tradução (para financiamento) |
| Procuração (se ausente na escritura) | Outorgada em tabelião francês + apostila + tradução |
Apostila de Haia — atualização 2025
A França é signatária da Convenção de Apostila desde 1965. Atualização importante: desde 1º de maio de 2025, os notários franceses passaram a emitir apostilas para atos notariais (procurações, escrituras), substituindo os tribunais de apelação. Para atos do estado civil (certidões de nascimento, casamento), ⚠️ verificar a autoridade competente após a reforma em service-public.gouv.fr.
Documentos apostilados em francês precisam de tradução juramentada para uso em cartório no Brasil. Tradutores públicos juramentados do par francês-português em Santa Catarina estão cadastrados na JUCESC.
As etapas da compra
- Obter CPF via consulado ou no Brasil
- Definir o imóvel e solicitar análise jurídica da matrícula (ônus, irregularidades, pendências)
- Proposta e Contrato de Promessa de Compra e Venda (com passaporte + CPF; procuração se necessário)
- Remessa dos recursos via SWIFT EUR→BRL com contrato de câmbio registrado no BCB
- Due diligence completa — certidões negativas do vendedor, regularidade fiscal e documental do imóvel
- Escritura pública em cartório de notas (com documentos apostilados e traduções juramentadas)
- Registro no Cartório de Registro de Imóveis — título definitivo da propriedade
- ITBI pago à Prefeitura de Florianópolis: 2% do valor venal ou de transação, o maior ⚠️ confirmar alíquota vigente em pmf.sc.gov.br
Custo total estimado de transferência (além do valor do imóvel): 4–6% (ITBI + escritura + registro + tradução/apostila + câmbio). ⚠️ VERIFICAR tabela de emolumentos SC vigente.
Florianópolis no olhar francês: Lagoa da Conceição e o custo comparativo
O comprador francês chega a Florianópolis com uma referência de preço muito específica: o litoral da França. Biarritz, Nice, Saint-Jean-de-Luz, Juan-les-Pins — mercados onde um apartamento com vista para o mar de 80–100m² começa em €600.000 e facilmente ultrapassa €900.000.
Em Florianópolis, o mesmo perfil de produto — apartamento de médio-alto padrão, vista para o mar ou para a lagoa, 2 a 3 quartos — pode ser encontrado entre R$ 1,5M e R$ 3M. Ao câmbio atual, isso representa aproximadamente €280.000 a €560.000. ⚠️ Converter sempre com câmbio EUR/BRL atualizado no momento da publicação. A diferença é de 30 a 40% do equivalente francês em termos de qualidade percebida.
Lagoa da Conceição: polo da comunidade francesa
A Lagoa da Conceição é o principal ponto de concentração de expats europeus em Florianópolis — e a área com maior densidade de moradores franceses. A combinação de natureza (lagoa, dunas, Praia da Joaquina), restaurantes internacionais, coworkings e vida social noturna cria um ambiente que dialoga diretamente com o perfil do comprador francês: profissionais de tecnologia, startups, esporte e lifestyle.
A oferta de novos terrenos na região é limitada — fator que sustenta valorização consistente. ⚠️ Verificar dados de valorização com fonte imobiliária local antes de publicar cifras.
Bairros e perfis de produto
- Lagoa da Conceição: Produto de alto padrão com liquidez para aluguel de temporada; preferência do expat francês de perfil tech e lifestyle.
- Campeche: Surf e digital nomads; perfil mais tranquilo; studios e kitnet com boa relação entre ticket e retorno de temporada.
- Jurerê Internacional: Padrão de luxo; preço médio em torno de R$ 25.000/m² (⚠️ verificar dado de 2025); público francês com orçamento acima de €500k.
Dados de mercado FLN
O mercado imobiliário de Florianópolis registrou no primeiro trimestre de 2025:
– 1.942 unidades vendidas — alta de 97% sobre o mesmo período de 2024
– VGV de R$ 1,6 bilhão — alta de 67,2%
– Preço médio: ~R$ 12.420/m² (⚠️ média geral; produtos de alto padrão ficam acima)
Florianópolis foi declarada Capital Nacional das Startups em setembro de 2024 (decreto presidencial) — dado que reforça a narrativa de destino internacional de qualidade de vida, além do argumento imobiliário.
Temporada de verão e retorno de aluguel
A temporada austral (dezembro–março) concentra alta demanda por aluguel de curta temporada. Para o comprador francês com o acordo de bitributação vigente, a renda do aluguel é tributada no Brasil (IRRF) e creditada na França — sem dupla cobrança. ⚠️ Dados de yield/retorno: verificar fontes imobiliárias locais antes de publicar cifras.
Financiamento: opções para o comprador francês
O acesso ao financiamento bancário tradicional no Brasil está condicionado ao visto de residência permanente. Para quem ainda não tem esse status, existem caminhos alternativos.
Com residência permanente (CRNM)
Francês com CRNM tem acesso pleno ao sistema bancário brasileiro: Itaú, Santander, Caixa Econômica Federal, Bradesco e Banco do Brasil. Condições equivalentes às de qualquer estrangeiro residente permanente: LTV de até 80%, prazo de até 35 anos, taxas de juros conforme SELIC e perfil de crédito do solicitante.
Sem residência no Brasil
Para o francês sem residência permanente, as rotas disponíveis são:
1. Compra à vista via remessa SWIFT
O caminho mais direto. EUR convertido em BRL com contrato de câmbio registrado no BCB. Sem dependência de aprovação de crédito no Brasil.
2. Fintechs e SCDs (Sociedades de Crédito Direto)
Algumas instituições financeiras não bancárias têm maior tolerância a não residentes. LTV mais restritivo: 50–60%. ⚠️ VERIFICAR condições e instituições disponíveis atualizadas.
3. Financiamento direto com incorporadora (planta)
Para imóveis em construção: parcelamento durante a obra diretamente com a incorporadora. Cada parcela é paga via SWIFT, com registro no BCB. Contrato de compra e venda assinado com passaporte.
Visto de investidor imobiliário como caminho para o financiamento
Imóvel ≥ R$ 1M em área urbana em Santa Catarina viabiliza a solicitação do visto de residência temporária pela RN 36/2018. Com a residência temporária em mãos, o caminho para a residência permanente — e para o financiamento bancário pleno — se abre.
A trajetória: compra à vista → residência temporária (4 anos) → residência permanente → acesso a bancos tradicionais para um eventual segundo imóvel.
Perguntas frequentes
Francês pode comprar imóvel no Brasil sem restrições?
Sim. A Constituição Federal e a Lei de Migração (Lei 13.445/2017) garantem o direito de propriedade a estrangeiros sem distinção de nacionalidade. A única limitação envolve imóveis rurais e de fronteira — não se aplica a Florianópolis.
O acordo de bitributação Brasil-França ainda está em vigor em 2026?
Sim. O Decreto 70.506/1972 permanece ativo. O acordo Brasil-Portugal foi encerrado em 2023. O acordo Brasil-França não foi denunciado e segue em plena vigência.
Francês precisa declarar o imóvel no Brasil para o fisco francês?
Sim. Há três obrigações: declarar a conta bancária no Brasil (Formulário 3916), declarar rendimentos de aluguel (Formulário 2047 + 2042), e incluir o imóvel na base do IFI se o patrimônio imobiliário líquido superar €1,3M (Formulário 2042-IFI).
O que é o IFI e como ele afeta quem tem imóvel no Brasil?
O IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) é um imposto anual sobre o patrimônio imobiliário líquido do residente fiscal na França. Imóveis no exterior, incluindo o Brasil, entram na base de cálculo se o total superar €1,3M. O Decreto 70.506/1972 não cobre especificamente o IFI — ⚠️ consultar especialista para verificar se há mecanismo de crédito aplicável.
Como funciona a apostila de documentos franceses?
A França é signatária da Convenção de Haia. Desde maio de 2025, os notários franceses passaram a emitir apostilas para atos notariais. Após apostilados, documentos em francês precisam de tradução juramentada para uso em cartório no Brasil. Tradutores juramentados do par francês-português estão cadastrados na JUCESC (SC).
Qual é o custo total para um francês comprar imóvel em Florianópolis?
Além do valor do imóvel: ITBI de 2%, emolumentos de escritura pública e registro, tradução juramentada + apostila dos documentos, e IOF sobre a operação de câmbio. ⚠️ Verificar alíquotas e tabelas vigentes. Estimativa: 4–6% do valor do imóvel em custos adicionais.
Francês pode financiar imóvel no Brasil sem residência permanente?
Bancos tradicionais exigem CRNM (residência permanente). Sem esse visto, as alternativas são: compra à vista via SWIFT, financiamento via fintechs (LTV 50–60%) ou parcelamento direto com incorporadora para imóvel na planta. Imóvel ≥ R$ 1M abre caminho para o visto de investidor (RN 36/2018) e, com o tempo, para residência permanente.
A Regente Imóveis e a consultoria para compradores franceses
A Regente Imóveis atua há mais de 25 anos em Florianópolis. O processo inclui análise jurídica da matrícula, orientação sobre apostilamento, coordenação com tradutores juramentados em Santa Catarina e articulação com tributaristas parceiros. Para o comprador francês, a análise do Decreto 70.506/1972 é conduzida em conjunto com especialistas franco-brasileiros — garantindo que a estrutura da aquisição esteja alinhada com a legislação brasileira e com as obrigações perante a DGFiP.
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