Quem planeja comprar um imóvel em Florianópolis costuma fazer as contas com base no preço de venda — e se surpreende quando percebe que os custos adicionais da transação representam uma parcela significativa do orçamento. ITBI, escritura, registro em cartório, laudo bancário: cada um desses itens tem seu próprio prazo e valor, e nenhum deles é opcional.
Este guia detalha cada custo envolvido na compra de um imóvel em Florianópolis, com exemplos práticos para imóveis nas faixas de R$ 400.000 e R$ 600.000. O objetivo é que o comprador chegue à negociação com o orçamento completo, sem surpresas na reta final.
Para uma visão completa do processo de aquisição, consulte o guia de compra do primeiro imóvel.
ITBI em Florianópolis
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal cobrado sempre que há transferência onerosa de propriedade imóvel. Em Florianópolis, a alíquota é de 3% sobre o valor venal do imóvel ou sobre o valor declarado na transação, prevalecendo o que for maior. A Prefeitura de Florianópolis é o órgão responsável pelo lançamento e cobrança do imposto.
Como calcular o ITBI
O cálculo é direto: multiplica-se o valor da base de cálculo pela alíquota de 3%.
- Imóvel de R$ 400.000: R$ 400.000 × 3% = R$ 12.000
- Imóvel de R$ 600.000: R$ 600.000 × 3% = R$ 18.000
A base de cálculo é sempre o maior valor entre o preço declarado na escritura e o valor venal estabelecido pela prefeitura. Se o imóvel for declarado por valor inferior ao venal, a prefeitura utiliza o venal como base.
Quando pagar e quem paga
O ITBI é pago pelo comprador, antes da lavratura da escritura ou como condição para o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. O prazo para pagamento é estabelecido pela prefeitura no momento da emissão da guia. O não pagamento impede o registro da propriedade em nome do comprador.
Isenções e reduções
A legislação federal prevê isenção de ITBI para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) sobre a parcela financiada — desde que o imóvel seja o primeiro do comprador e o valor não ultrapasse os limites do SFH. A parcela paga com recursos próprios (entrada) segue a alíquota normal. Financiamentos pelo MCMV também podem ter redução de alíquota dependendo da faixa e da legislação municipal vigente. Recomenda-se verificar com a prefeitura a situação específica de cada transação no momento da compra.
Escritura em cartório
A escritura pública é o documento lavrado pelo Cartório de Notas que formaliza a transferência da propriedade imóvel entre vendedor e comprador. Seu custo é calculado com base em tabela de emolumentos definida pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), aprovada pelo Conselho Nacional de Justiça, e atualizada periodicamente.
Valores aproximados por faixa de imóvel
Os emolumentos são definidos por faixas de valor do imóvel. Para referência, os valores médios em 2026 para imóveis residenciais em Santa Catarina situam-se nas seguintes faixas:
- Imóvel de R$ 400.000: emolumentos na faixa de R$ 2.500 a R$ 3.500
- Imóvel de R$ 600.000: emolumentos na faixa de R$ 3.500 a R$ 5.000
Esses valores são estimativas baseadas nas faixas da tabela do TJSC. O valor exato deve ser consultado diretamente no cartório onde será lavrada a escritura.
Escritura pública versus instrumento particular
A escritura pública é obrigatória para imóveis cujo valor seja superior a 30 salários mínimos, conforme o Código Civil. Para imóveis financiados por bancos, o próprio contrato de financiamento substitui a escritura pública — trata-se do instrumento particular com força de escritura, o que representa uma economia para o comprador. Imóveis comprados à vista acima do limite legal exigem escritura pública em cartório.
Registro de imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (CRI)
O registro é a etapa que transfere efetivamente a propriedade para o nome do comprador. Sem o registro, a escritura ou o contrato de financiamento têm validade entre as partes, mas o comprador não é proprietário perante terceiros — o que significa ausência de proteção jurídica plena.
Custo do registro
Assim como a escritura, o registro também é cobrado conforme tabela de emolumentos do TJSC. Os valores estimados em 2026:
- Imóvel de R$ 400.000: entre R$ 1.800 e R$ 2.800
- Imóvel de R$ 600.000: entre R$ 2.500 e R$ 3.800
Prazo para registro
Após a assinatura da escritura ou do contrato de financiamento, o documento deve ser levado ao CRI competente — aquele da circunscrição onde o imóvel está localizado. O prazo legal para o cartório processar o registro é de 30 dias após o protocolo, podendo ser menor dependendo da demanda do cartório.
Enquanto o registro não estiver concluído, o comprador não deve assumir posse do imóvel sem cautela adicional, especialmente em transações à vista.
Corretagem imobiliária
A corretagem é a remuneração do corretor de imóveis pelo serviço de intermediação. O percentual é regulamentado pelo CRECI-SC (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Santa Catarina):
- Imóveis até R$ 500.000: 6% sobre o valor da transação
- Imóveis acima de R$ 500.000: 5% sobre o valor da transação
Por regra geral e pela prática consolidada do mercado, a corretagem é paga pelo vendedor. No entanto, em determinadas negociações — especialmente em imóveis novos com tabela própria da incorporadora — as condições podem variar. O comprador deve verificar quem responde pela corretagem antes de assinar qualquer documento.
Honorários de avaliação bancária e custos do financiamento
Quando o imóvel é financiado, o banco exige a realização de um laudo de avaliação do bem antes de liberar o crédito. Esse serviço é prestado por engenheiro ou arquiteto credenciado ao banco e o custo é pago pelo comprador.
- Laudo de avaliação (vistoria do banco): entre R$ 700 e R$ 1.500, dependendo da instituição e do porte do imóvel
- Taxa de abertura de crédito (TAC): alguns bancos cobram esta taxa na contratação do financiamento. Verifique se está incluída nas condições apresentadas — ela pode variar de R$ 500 a R$ 2.000
Esses valores devem ser pagos durante a fase de aprovação do financiamento, antes mesmo da assinatura do contrato.
Simulação completa de custos
A tabela abaixo apresenta uma estimativa dos custos totais além do preço do imóvel, para dois cenários comuns em Florianópolis. Os valores são aproximados e devem ser confirmados com as instituições envolvidas.
| Custo | Imóvel R$ 400.000 | Imóvel R$ 600.000 |
|---|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 12.000 | R$ 18.000 |
| Escritura (cartório de notas) | R$ 2.500–3.500 | R$ 3.500–5.000 |
| Registro (CRI) | R$ 1.800–2.800 | R$ 2.500–3.800 |
| Laudo de avaliação bancária | R$ 700–1.500 | R$ 700–1.500 |
| Total estimado | R$ 17.000–19.800 | R$ 24.700–28.300 |
Nota: a corretagem não foi incluída na tabela por ser, na maioria dos casos, paga pelo vendedor. Se houver ajuste contratual com responsabilidade do comprador, adicionar 5% ou 6% sobre o valor do imóvel.
Como reduzir os custos legalmente
Há formas legítimas de reduzir o total a pagar:
- Financiamento pelo SFH: imóveis financiados dentro do Sistema Financeiro de Habitação têm isenção de escritura e registro sobre a parcela financiada, conforme a Lei 6.015/73. O contrato de financiamento substitui a escritura pública, eliminando os emolumentos do Cartório de Notas sobre esse valor.
- MCMV e ITBI reduzido: o programa pode oferecer condições de ITBI mais favoráveis dependendo da faixa e da legislação municipal. Verifique com o banco e a prefeitura antes da assinatura.
- Negociação da corretagem: em imóveis usados, é possível negociar quem arca com a corretagem. Em um imóvel de R$ 600.000, essa conversa representa até R$ 30.000 em economia.
Perguntas frequentes
Os custos de cartório e ITBI entram no financiamento?
Não. ITBI, escritura e registro são pagos pelo comprador com recursos próprios, fora do valor financiado. Apenas o valor do imóvel entra no financiamento. Esse é um dos principais pontos de surpresa para compradores de primeiro imóvel — é preciso ter o valor desses custos disponível além da entrada.
Qual o total aproximado de custos além do preço do imóvel?
Para imóveis em Florianópolis, considere entre 5% e 7% do valor do imóvel como estimativa dos custos adicionais de transação (ITBI, escritura, registro e laudo bancário). Para um imóvel de R$ 400.000, isso representa entre R$ 20.000 e R$ 28.000. Para R$ 600.000, entre R$ 30.000 e R$ 42.000, dependendo da modalidade de compra.
Tem isenção de ITBI para quem compra o primeiro imóvel?
A legislação federal prevê isenção sobre a parcela financiada pelo SFH para primeiro imóvel residencial. A prefeitura de Florianópolis pode ter regras específicas que variam conforme o valor do imóvel e a modalidade de financiamento. O recomendado é verificar diretamente com a Secretaria da Fazenda Municipal no momento da compra.
Quem paga a corretagem — comprador ou vendedor?
Por prática de mercado e pelo entendimento prevalente no setor, a corretagem é paga pelo vendedor, pois é ele quem contrata o serviço de intermediação. No entanto, em imóveis novos de incorporadoras, as condições podem estar embutidas no preço do imóvel. Em qualquer transação, verificar isso antes da assinatura do contrato é parte da due diligence do comprador.
Planejamento completo antes da compra
Conhecer os custos de compra com antecedência é o que separa uma negociação bem-sucedida de uma que compromete o orçamento familiar nos primeiros meses após a aquisição. Some o ITBI, os emolumentos cartoriais, o laudo bancário e mantenha uma reserva para imprevistos — especialmente em imóveis usados.
