ITBI na regularização fundiária: quando há isenção e quanto custa

ITBI na regularização fundiária com isenção é um dos temas que mais gera confusão entre proprietários em Florianópolis. A resposta depende de uma variável central: a modalidade de regularização escolhida. Algumas vias eliminam o imposto por completo. Outras exigem pagamento integral.

A Lei 13.465/2017 trouxe regras específicas sobre tributação na regularização fundiária urbana (REURB). O art. 13, §2o, proíbe que qualquer ente federativo exija tributos como condição para o registro da regularização. Essa vedação, porém, não é isenção universal. Ela protege o ato de registro, não necessariamente a transferência patrimonial.

Entender essa distinção economiza milhares de reais ao regularizar imóvel na capital. Em Florianópolis, o ITBI varia de 2% a 3% sobre o valor venal do imóvel. Num imóvel de R$ 300 mil, isso representa de R$ 6 mil a R$ 9 mil.

ITBI na regularização fundiária: isenção existe e depende da modalidade

A isenção de ITBI na regularização fundiária não é automática nem universal, e isso impacta diretamente a valorização líquida do imóvel após a regularização. Ela depende da natureza jurídica do instrumento utilizado para formalizar a propriedade. O conceito-chave que separa "com ITBI" de "sem ITBI" é a distinção entre aquisição originária e aquisição derivada.

Aquisição originária versus aquisição derivada

Aquisição originária ocorre quando alguém se torna proprietário sem que o direito derive de um proprietário anterior. O vínculo nasce diretamente da lei — não de um contrato de compra e venda. A usucapião e a legitimação fundiária são exemplos clássicos.

Aquisição derivada ocorre quando o direito passa de uma pessoa a outra. A compra e venda, a doação e a permuta são aquisições derivadas. Nelas, existe transmissão — e o ITBI incide sobre transmissões onerosas.

A consequência prática é direta: aquisição originária não gera ITBI porque não há transmissão. Aquisição derivada onerosa gera ITBI porque existe transmissão inter vivos.

Art. 13 §2 da Lei 13.465: vedação de exigência tributária para registro

O art. 13, §2o, da Lei 13.465/2017 determina que nenhum tributo pode condicionar o registro dos títulos emitidos em processos de REURB. Essa regra impede que prefeituras bloqueiem o registro por débitos de IPTU, taxas municipais ou qualquer outro tributo pendente.

A vedação protege o ato registral. Ela garante que o cartório registre o título de regularização independentemente da situação fiscal do beneficiário. Os tributos eventualmente devidos continuam existindo — mas não podem travar a regularização.

Por que a legitimação fundiária não gera ITBI?

A legitimação fundiária, instrumento exclusivo da REURB, é aquisição originária de propriedade. O art. 23 da Lei 13.465/2017 é explícito: o beneficiário adquire a propriedade diretamente, sem que ela derive do antigo titular.

Essa classificação elimina o fato gerador do ITBI. Como não existe transmissão de um proprietário a outro, o imposto simplesmente não se aplica. A Prefeitura não pode cobrar ITBI sobre legitimação fundiária — porque não há base legal para incidência.

Em Florianópolis, a legitimação fundiária pode ser aplicada dentro da REURB em núcleos urbanos informais ocupados até a data definida pela Lei 13.465 (22 de dezembro de 2016). O beneficiário recebe título de propriedade plena, registrável diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.

REURB-S: isenção total de tributos e custas

A Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social (REURB-S) vai além da isenção de ITBI. A Lei 13.465/2017 garante gratuidade integral para os beneficiários de baixa renda.

Gratuidade de registro e emolumentos na REURB-S

O pacote de gratuidade da REURB-S inclui:

• ITBI: isento (legitimação fundiária = aquisição originária)
• Emolumentos cartorários: gratuitos (registro, averbação, certidões)
• Custas processuais: gratuitas
• Impostos sobre o ato de registro: vedados (art. 13, §2º)
• Taxas municipais de regularização: isentas na maioria dos municípios

Em Florianópolis, os beneficiários de REURB-S não desembolsam nenhum valor para obter o título de propriedade. A Prefeitura arca com os custos de elaboração do projeto urbanístico e a União compensa os cartórios pelos registros gratuitos.

Os critérios para enquadramento na REURB-S seguem a definição de interesse social: renda familiar de até 5 salários mínimos ou enquadramento em programas habitacionais municipais.

REURB-E: quando o ITBI incide e quando não incide

A Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico (REURB-E) atende imóveis que não se enquadram nos critérios sociais. Os custos ficam a cargo do beneficiário — mas a tributação depende do instrumento utilizado dentro da REURB-E.

Instrumentos que geram e que não geram ITBI na REURB-E

Sem ITBI (aquisição originária):

• Legitimação fundiária — mesmo na REURB-E, o instrumento constitui aquisição originária
• Usucapião administrativa — procedimento dentro da REURB que equivale à usucapião

Com ITBI (aquisição derivada onerosa):

• Compra e venda formalizada no âmbito da REURB-E
• Legitimação de posse convertida em propriedade (quando há transmissão)

Sem ITBI (outras razões):

• Doação — incide ITCMD (estadual), não ITBI (municipal)
• Desapropriação — não é transmissão voluntária

A escolha do instrumento dentro da REURB-E impacta diretamente o custo final. Um advogado especializado pode orientar sobre qual via reduz a carga tributária de forma legítima. Para uma visão completa dos custos, incluindo tributos, veja o guia de valores praticados em Florianópolis.

Tabela de ITBI por modalidade de regularização

A tabela abaixo resume a incidência de ITBI por modalidade:

Usucapião: aquisição originária sem ITBI

A usucapião — tanto judicial quanto extrajudicial — configura aquisição originária. O possuidor adquire a propriedade pelo cumprimento dos requisitos legais (posse, tempo, boa-fé). Não existe transmissão de um proprietário anterior.

Esse é um dos motivos pelos quais a usucapião extrajudicial se tornou tão popular em Florianópolis: além de dispensar processo judicial, elimina o ITBI.

Adjudicação compulsória e compra e venda: ITBI devido

Na adjudicação compulsória, o comprador obtém a escritura de um imóvel que já adquiriu por contrato. A natureza jurídica é de cumprimento de obrigação de fazer, e os tribunais majoritariamente entendem que o ITBI incide, pois a transmissão onerosa é o fundamento do pedido.

Perguntas frequentes sobre ITBI e regularização fundiária

A Prefeitura pode cobrar ITBI na usucapião?

Não. A usucapião configura aquisição originária. O STJ e o STF consolidaram o entendimento de que não há fato gerador de ITBI na usucapião, pois inexiste transmissão inter vivos.

Débitos de IPTU podem impedir o registro da regularização?

Não. O art. 13, §2º, da Lei 13.465/2017 proíbe expressamente que tributos pendentes condicionem o registro de títulos emitidos na REURB. O cartório deve registrar independentemente de débitos fiscais.

Como saber se meu imóvel se enquadra na REURB-S ou REURB-E?

O enquadramento depende da renda familiar e da classificação do núcleo urbano informal pelo município. Em Florianópolis, a Prefeitura define os perímetros de REURB-S e REURB-E por decreto municipal, conforme levantamento socioeconômico da área.

O ITBI incide sobre a primeira transferência após a regularização?

Sim. A isenção de ITBI protege o ato de regularização em si. Quando o proprietário regularizado vende o imóvel a terceiro, a transmissão onerosa gera ITBI normalmente. Em processos de inventário, o tributo aplicável é o ITCMD, não o ITBI.

Posso parcelar o ITBI em Florianópolis?

Sim. A Prefeitura de Florianópolis oferece parcelamento do ITBI em até 12 vezes. As condições variam conforme o valor e a política vigente da Secretaria da Fazenda.

Planeje os custos da sua regularização

Descubra como regularizar seu imóvel. Preencha o formulário e receba uma análise gratuita de um advogado especializado em regularização fundiária em Florianópolis.

[FORMULÁRIO RD STATION]

• Tag: regularização-imobiliária
• Campos: Nome | E-mail | Telefone | Localização do imóvel