Tributario
5 perguntasEn resumen: Sí, el arrendador (o la agencia inmobiliaria en su nombre) está obligado a entregar un recibo de alquiler al inquilino, según lo establecido en la Ley de Arrendamientos (art. 22, VII). El recibo es el comprobante del pago y protege a ambas partes. Cuando Regente se encarga de la gestión del inmueble, el extracto de transferencia sustituye al recibo individual a efectos del propietario.
Base jurídica
Ley 8.245/91, art. 22, inciso VII: el arrendador tiene la obligación de «facilitar al arrendatario un recibo desglosado de las cantidades pagadas por este, quedando prohibida la liquidación genérica».
La «liquidación genérica» está prohibida: el recibo debe especificar el importe del alquiler, el período de referencia y los gastos pagados.
Qué debe figurar en el recibo
- Nombre completo del arrendador y del arrendatario
- Dirección del inmueble
- Período de referencia (p. ej.: mes de abril de 2026)
- Importe del alquiler
- Desglose de los gastos pagados (gastos de comunidad, IPTU, si procede)
- Fecha de pago
- Firma del arrendador (o de la agencia inmobiliaria en su nombre)
¿Tienen validez los recibos digitales?
Sí: los recibos electrónicos firmados digitalmente tienen plena validez jurídica en Brasil. En Regente, los comprobantes de transferencia generados por el sistema sustituyen al recibo manual: incluyen un desglose completo y son aceptados por la Agencia Tributaria Federal como justificante de ingresos.
¿Por qué es importante el recibo para el propietario?
- Declaración del IRPF: el extracto de transferencia de Regente acredita los ingresos por alquiler, algo necesario para cumplimentar correctamente el «carnê-leão» y la DIRPF
- Deducciones: los recibos acreditan los gastos deducibles (la comisión de la agencia inmobiliaria aparece desglosada en el extracto)
- Seguridad jurídica: en caso de disputa sobre los pagos, los recibos constituyen prueba documental
¿Y si el inquilino pierde el recibo?
El arrendador (o la inmobiliaria) puede emitir un duplicado. En Regente, los extractos se archivan en el SILIM; el propietario puede solicitar la reemisión de cualquier periodo.
Multa por no emitir un recibo
La negativa a emitir un recibo constituye un incumplimiento de una obligación legal. El inquilino puede acudir al PROCON o interponer una demanda; Regente, en su calidad de gestora, emite los recibos automáticamente, lo que elimina este riesgo para el propietario.
Preguntas relacionadas
- ¿Cómo declarar el alquiler percibido en la declaración de la renta?
- ¿Qué gastos puede deducir el propietario en el IRPF sobre el alquiler?
- ¿Qué es el «carnê-leão» y cuándo debe pagarlo el propietario?
- ¿Qué incluye el servicio de gestión de alquileres de Regente?
¿Necesitas extractos de transferencias para la declaración de la renta? Solicítalos al equipo de Regente.
En resumen: desde el 1 de enero de 2026, los ingresos mensuales totales de hasta 5.000 R$ están exentos del impuesto sobre la renta (IR) en virtud de la Ley 15.270/2025. Pero atención: el límite máximo se aplica a la suma de todas las fuentes de ingresos —salario, alquiler, pensión— y no solo al alquiler por sí solo. Si el total mensual supera los 5.000 R$, el impuesto se calcula sobre el excedente.
¿Qué ha cambiado con la Ley 15.270/2025?
La legislación aprobada en noviembre de 2025 amplió el tramo de exención del IRPF y creó un mecanismo de descuento progresivo:
- Hasta 5.000 R$ al mes (total de todas las fuentes): exento — no hay que pagar el IR
- De 5.000,01 a 7.350 reales al mes: descuento progresivo — se paga menos, pero no es cero
- Por encima de 7.350 R$ al mes: escala progresiva completa (del 7,5 % al 27,5 %)
Cómo calcular si estás exento
Suma todas las fuentes de ingresos mensuales:
- Salario o remuneración por trabajo
- Alquiler percibido
- Jubilación o pensión
- Otros ingresos sujetos a impuestos
Ejemplos prácticos
- Jubilado, sin salario, con un alquiler de 2.800 R$ al mes: total = 2.800 R$ → exento
- Funcionario con un salario de 3.500 R$ + alquiler de 1.200 R$: total = 4.700 R$ → exento
- Profesional con ingresos de 5.500 R$ + alquiler de 1.800 R$: total = 7.300 R$ → deducción progresiva
- Empresario con ingresos de 8.000 R$ + alquiler de 2.000 R$: total = 10.000 R$ → escala progresiva completa
Aunque esté exento, ¿tengo que presentar la declaración?
La obligación de presentar la declaración anual del IR se rige por otras normas (ingresos brutos anuales superiores a un límite determinado, posesión de bienes por valor superior a 800 mil R$, etc.). Aunque el alquiler esté exento de impuestos, debe figurar en la declaración si estás obligado a presentarla, ya sea como renta exenta o sujeta a tributación exclusiva, según el caso.
¿Siguen siendo válidas las deducciones?
Sí: incluso con el nuevo límite de exención, las deducciones (IPTU, gastos de comunidad, comisión de la agencia inmobiliaria) siguen aplicándose para calcular la base imponible del IR. Estas reducen la base imponible, lo que puede resultar determinante para quienes se encuentran en el tramo de 5.000 a 7.350 reales (descuento progresivo).
Preguntas relacionadas
- ¿Cómo declarar los alquileres percibidos en la declaración de la renta?
- ¿Qué es el «carnê-leão» y cuándo debe pagarlo el propietario?
- ¿Qué gastos puede deducir el propietario en el IRPF sobre el alquiler?
- ¿Cuándo y cómo recibo el pago del alquiler?
¿Tienes dudas sobre tu situación fiscal concreta? Consulta a un asesor fiscal. Regente pone a tu disposición modelos para la declaración.
En resumen: el «Carnê-leão» es el sistema de pago mensual del impuesto sobre la renta para quienes perciben ingresos sin retención en origen, como el alquiler que una persona física paga directamente al propietario. El pago se realiza mediante un DARF, a más tardar el último día laborable del mes siguiente al de la percepción.
¿Por qué se llama «carnê-leão»?
El nombre proviene del simbolismo del león de la Agencia Tributaria Federal: el pago «espontáneo» que el contribuyente realiza mensualmente, sin que una empresa retenga el impuesto automáticamente. A diferencia del asalariado (cuyo empleador retiene el IR en origen), quien recibe un alquiler de un particular debe pagarlo por su cuenta.
Cuándo debe utilizar el «carnê-leão» el propietario
- El inquilino es una persona física y paga el alquiler directamente al propietario (sin pasar por una agencia inmobiliaria)
- El inquilino es una persona física y paga a la agencia inmobiliaria, pero esta no retiene el IR en origen
Cuándo NO es necesario el «carnê-leão»
- El inquilino es una persona jurídica: la empresa retiene el IRRF en origen antes de pagar al propietario
- La agencia inmobiliaria retiene el IRRF antes de transferir el importe al propietario (consultar el contrato)
Cómo pagar el «carnê-leão»
- Accede al e-CAC (portal de la Agencia Tributaria) en receita.fazenda.gov.br
- Selecciona «Carnê-Leão Web» —disponible para cumplimentar y generar el DARF
- Indica los ingresos percibidos durante el mes (alquiler bruto)
- Introduzca las deducciones permitidas (IPTU, gastos de comunidad, comisión de la agencia inmobiliaria, seguro)
- El sistema calcula el impuesto automáticamente según la tabla progresiva
- Genera el DARF (código 0190) y abona el importe antes del último día laborable del mes siguiente
Escala progresiva mensual 2026
- Hasta 2.428,80 R$ → exento
- 2.428,81 R$ – 2.826,65 R$ → 7,5 %
- De 2.826,66 R$ a 3.751,05 R$ → 15 %
- De 3.751,06 R$ a 4.664,68 R$ → 22,5 %
- Por encima de R$ 4.664,68 → 27,5 %
Exención ampliada (Ley 15.270/2025): los ingresos mensuales totales de hasta R$ 5.000 están exentos del IR desde el 1 de enero de 2026. El «carnê-leão» solo genera impuesto si la suma de todas las fuentes de ingresos del mes supera ese límite.
¿Y en la declaración anual?
Los importes consignados en el «carnê-leão» se importan automáticamente a la DIRPF (declaración anual). El impuesto ya recaudado mensualmente se deduce del IR calculado, lo que evita el doble pago o la necesidad de una devolución.
Preguntas relacionadas
- ¿Cómo declarar los alquileres percibidos en el Impuesto sobre la Renta?
- ¿Están exentos del IR en 2026 los alquileres percibidos de hasta 5.000 R$?
- ¿Qué gastos puede deducir el propietario en el IR sobre el alquiler?
- ¿Cuándo y cómo recibo el pago del alquiler?
¿Necesitas ayuda con la documentación para la declaración de la renta? Regente te proporciona extractos mensuales.
En resumen: El alquiler percibido de una persona física se declara mensualmente a través del «carnê-leão» (sistema de la Agencia Tributaria Federal) y se incluye en la declaración anual del IR. El alquiler percibido a través de una inmobiliaria (PJ) se rige por las normas de retención en origen. En 2026, los ingresos mensuales totales de hasta 5.000 R$ estarán exentos en virtud de la Ley 15.270/2025.
Dos escenarios: quien paga el alquiler determina la forma de proceder
Escenario 1 — El inquilino paga directamente al propietario (persona física a persona física)
El propietario es responsable de ingresar el IR mensualmente a través del «carnê-leão»:
- Acceda al e-CAC (portal de la Agencia Tributaria) y abra el «Carnê-Leão Web»
- Indique el alquiler percibido durante el mes
- Aplica las deducciones permitidas (IPTU, gastos de comunidad, comisión de la agencia inmobiliaria, seguro)
- Calcule el impuesto según la tabla progresiva
- Pague el DARF (código 0190) antes del último día laborable del mes siguiente al de la percepción
Escenario 2 — Alquiler percibido a través de una agencia inmobiliaria (la persona jurídica lo transfiere al propietario, persona física)
La agencia inmobiliaria puede retener el IRRF en origen antes de la transferencia. Consulte con Regente si se ha producido una retención; en caso afirmativo, declare el importe bruto como renta de una persona jurídica con impuesto retenido. Si no hay retención, declárelo y págalo mediante el «carnê-leão» o la liquidación anual.
Tabla progresiva mensual 2026
- Hasta 2.428,80 R$ → exento
- De 2.428,81 R$ a 2.826,65 R$ → 7,5 % (deducción: 182,16 R$)
- De 2.826,66 R$ a 3.751,05 R$ → 15 % (deducción: 394,16 R$)
- De 3.751,06 R$ a 4.664,68 R$ → 22,5 % (deducción: 675,49 R$)
- Por encima de 4.664,68 R$ → 27,5 % (deducción: 908,73 R$)
Novedad en 2026 (Ley 15.270/2025): los ingresos mensuales totales de hasta R$ 5.000 están exentos. Entre 5.000,01 y 7.350 R$ se aplica una deducción progresiva. Este límite máximo tiene en cuenta la suma de todas las fuentes de ingresos.
En la declaración anual (DIRPF)
- Ingresos imponibles percibidos de personas físicas: indique el total anual de alquileres + el IR ya pagada a través del «carnê-leão»
- Ingresos imponibles recibidos de personas jurídicas: indique el total anual + el impuesto retenido en origen por la inmobiliaria
- Bienes y derechos: declare el inmueble por su valor de adquisición (no por su valor de mercado)
Deducciones que reducen el impuesto
- IPTU pagado por el propietario
- Cuota ordinaria de comunidad de propietarios (si la paga el propietario)
- Comisión de administración/intermediación pagada a la agencia inmobiliaria
- Seguro obligatorio del inmueble
Ejemplo de cálculo
Un propietario en Itacorubi recibe 2.800 R$ al mes en concepto de alquiler de un particular. Paga 350 R$ al mes de IPTU + la cuota de Regente de 280 R$ (10 %).
- Alquiler bruto: 2.800 R$
- (-) IPTU: 350 R$
- (-) Tasa de Regente: 280 R$
- Base de cálculo: 2.170 reales → exenta (por debajo de 2.428,80 reales)
En este caso, no hay que pagar el IR (impuesto sobre la renta) en el «carnê-leão».
Preguntas relacionadas
- ¿Qué es el «carnê-leão» y cuándo debe pagarlo el propietario?
- ¿Están exentos del IR en 2026 los alquileres percibidos hasta 5.000 R$?
- ¿Qué gastos puede deducir el propietario en el IR sobre el alquiler?
- ¿Cuándo y cómo recibo el pago del alquiler?
¿Tienes dudas sobre el IR y el alquiler? Consulta a un contable: Regente te asesora sobre los documentos disponibles para la declaración. Ponte en contacto con nosotros.
En resumen: El propietario puede deducir del alquiler bruto, tanto en el «carnê-leão» como en la declaración anual, los gastos que haya pagado directamente para mantener el inmueble alquilado: el IPTU, los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios, los honorarios de gestión de la agencia inmobiliaria y el seguro obligatorio. Cada real deducido reduce la base imponible del IR.
Deducciones permitidas por la Agencia Tributaria Federal
1. IPTU
- Deducible cuando el propietario paga el IPTU (y no lo repercute al inquilino por contrato)
- Importe proporcional al período en el que el inmueble estuvo alquilado durante el año
2. Cuota ordinaria de comunidad
- Deducible cuando el propietario paga la cuota ordinaria (y no la repercute al inquilino)
- Atención: si el contrato establece que el inquilino debe pagarla, el propietario no puede deducirla
3. Cuota de administración / comisión de la agencia inmobiliaria
- El porcentaje pagado a Regente por el servicio de gestión es totalmente deducible
- Ejemplo: alquiler de 2.500 R$, comisión del 10 % = 250 R$ deducibles al mes
- Guarda los extractos mensuales de transferencia emitidos por Regente como justificante
4. Seguro obligatorio contra incendios
- Deducible cuando el propietario contrata y paga el seguro
- Guarde la póliza y los justificantes de pago
Lo que NO es deducible
- Reformas y mejoras en el inmueble (no son gastos del alquiler en sí)
- Cuota extraordinaria de la comunidad de propietarios
- Mobiliario o equipamiento adquirido para el inmueble
- Gastos pagados por el inquilino (aunque figuren en la factura del propietario)
Cómo aplicar las deducciones en el Carnê-Leão
- Abre el Carnê-Leão Web en el e-CAC
- Indica el alquiler bruto percibido durante el mes
- Anota cada deducción por separado en el campo «Deducciones»
- El sistema calcula automáticamente la base imponible y el IR adeudado
Ejemplo práctico de cálculo
El propietario recibe 2.800 R$ al mes de un particular. Paga el IPTU (320 R$ al mes), la tasa de Regente del 10 % (280 R$) y un seguro de 35 R$ al mes.
- Alquiler bruto: 2.800 R$
- (-) IPTU: 320 R$
- (-) Tasa de Regente: 280 R$
- (-) Seguro: 35 R$
- Base de cálculo: 2.165 reales → exenta (por debajo de 2.428,80 reales)
- Impuesto sobre la renta a pagar: 0 R$
Documentos que hay que conservar
- Extractos mensuales de transferencia de Regente (que acreditan el alquiler percibido y la cuota deducida)
- Recibos de pago del IPTU
- Póliza y recibos del seguro contra incendios
- Recibos de la comunidad de propietarios (si los pagas)
Preguntas relacionadas
- ¿Cómo declarar el alquiler percibido en la declaración de la renta?
- ¿Qué es el «carnê-leão» y cuándo debe pagarlo el propietario?
- ¿Están exentos del IRPF en 2026 los alquileres percibidos de hasta 5.000 R$?
- ¿Cuánto cobra la inmobiliaria por gestionar mi inmueble?
¿Necesitas los extractos de Regente para la declaración del IRPF? Solicítalos al equipo.
Não encontrou o que procura?
Nossa equipe está pronta para ajudar você com qualquer dúvida