Mantenimiento

En resumen: La regla general es sencilla: el propietario es responsable de los problemas estructurales y preexistentes; el inquilino es responsable de los daños causados por el uso o la negligencia. El desgaste natural por el paso del tiempo no es responsabilidad de nadie: es el coste inherente al inmueble.

Lo que dice la ley

La Ley de Arrendamientos (Ley 8.245/91) divide las obligaciones de forma clara:

• Art. 22: el arrendador debe entregar el inmueble en condiciones de uso, responder por los vicios o defectos anteriores al arrendamiento y realizar las reparaciones urgentes.
• Art. 23: el arrendatario debe cuidar el inmueble, devolverlo en el estado en que lo recibió (salvo el desgaste natural) y reparar inmediatamente los daños que él mismo haya causado.

¿Qué es responsabilidad del propietario?

• Problemas estructurales: tejado, forjado, impermeabilización, cimientos
• Instalaciones eléctricas y hidráulicas empotradas (dentro de las paredes y los forjados)
• Vicios o defectos que ya existían antes del contrato, aunque solo aparezcan después
• Filtraciones de origen estructural: tejado dañado, canalones desgastados, impermeabilización mal realizada
• Plagas preexistentes (por ejemplo, termitas en madera antigua)
• Desgaste natural acumulado: pintura que se decolora con el paso de los años, lechada que se desprende con el tiempo

Lo que es responsabilidad del inquilino

• Mantenimiento diario: cambio de bombillas, limpieza de los filtros del aire acondicionado, sellado de grifos, ajuste de bisagras
• Daños por mal uso: cristales rotos, paredes con demasiados agujeros, suelos rayados por arrastrar muebles pesados
• Atascos en desagües y sifones por residuos acumulados con el uso
• Filtraciones causadas por ventanas que se han dejado abiertas durante lluvias intensas
• Plagas surgidas durante el alquiler por falta de cuidado (acumulación de humedad, ventilación insuficiente)

El desgaste natural nunca se cobra

Si el suelo laminado presenta ligeras rayaduras tras tres años de uso normal, o si la pintura se ha oscurecido en los bordes de los rejillas de ventilación, se trata de desgaste. La ley protege al inquilino en estos casos. Lo que determina la diferencia entre desgaste y daño es el informe de inspección de entrada: si el elemento ya estaba marcado como en buen estado y ha quedado dañado más allá de lo esperado, se trata de un daño.

Cómo resuelve Regente cuando hay dudas

Cuando la responsabilidad no está clara, el Departamento de Mantenimiento de Regente analiza la incidencia, la compara con el informe de inspección de entrada y actúa como mediador en la decisión entre el propietario y el inquilino antes de contratar a cualquier proveedor. No se ejecuta ninguna orden de servicio sin la aprobación formal de la parte responsable.

Ejemplo práctico

Un inquilino de Córrego Grande informó de una fuga debajo del fregadero de la cocina. La inspección de entrada mostraba que las tuberías estaban en buen estado. El problema surgió tras dos años de uso: sifón externo con rosca desgastada. Responsabilidad del inquilino (tuberías externas, desgaste por uso). Se contrató a un proveedor acreditado con la aprobación del inquilino; el coste se descontó de la siguiente factura.

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¿Tienes alguna duda sobre un caso concreto? Ponte en contacto con Regente.

En resumen: las filtraciones de origen estructural son responsabilidad del propietario. Si han sido causadas por un uso indebido por parte del inquilino, la responsabilidad recae sobre este. El informe de inspección de entrada es la prueba más importante para determinar quién paga, y el plazo es importante: si el propietario no toma medidas en un plazo de 30 días, el inquilino puede rescindir el contrato sin penalización.

Cuándo es responsable el propietario

La Ley de Arrendamientos (art. 22) obliga al arrendador a responder por los vicios y defectos anteriores al arrendamiento y a mantener el inmueble en condiciones de uso. La filtración es responsabilidad del propietario cuando:

• Provienen del tejado, la losa o la cubierta con problemas estructurales
• Se deben a una impermeabilización deficiente o mal realizada
• Se deben a canalones y vierteaguas deteriorados por el paso del tiempo
• Están causadas por tuberías empotradas (dentro de las paredes) desgastadas o rotas
• Ya figuraban o estaban implícitas en el informe de inspección de entrada
• Proviene de las zonas comunes del edificio (responsabilidad de la comunidad de propietarios)

Cuándo es responsable el inquilino

El inquilino responde de los daños que él mismo provoque. La filtración es responsabilidad del inquilino cuando:

• Ha sido causada por una ventana o puerta que se ha dejado abierta durante una lluvia intensa
• Se debe a la obstrucción de un desagüe o canalón interior por residuos derivados del uso
• Se debe a una fuga en la bañera, el acuario o algún equipo utilizado por el inquilino
• Es consecuencia de una modificación realizada por el inquilino sin autorización del propietario

Cuando proviene del vecino o de la comunidad de propietarios

En los pisos, las filtraciones que provienen de la planta superior o de las zonas comunes son responsabilidad del vecino que las ha provocado o de la comunidad de propietarios. En estos casos, Regente aconseja al inquilino que lo comunique al administrador de la comunidad y, si es necesario, al propietario para que este lo comunique a la aseguradora o a la comunidad de propietarios.

Qué hacer de inmediato

1. Documentarlo todo: fotos y vídeos en los que se vea claramente la fecha en que se produjo el problema.
2. Abre una incidencia: avisa a Regente de inmediato, por escrito (WhatsApp o correo electrónico).
3. No realice la reparación por su cuenta antes de la evaluación, salvo en caso de emergencia. En esos casos, comuníquelo y guarde los recibos.
4. Controla los plazos: el propietario tiene la obligación legal de actuar. Tras 10 días sin respuesta, puedes solicitar una reducción del alquiler; tras 30 días, puedes rescindir el contrato sin penalización.

Plazos y derechos del inquilino

• Si no se realiza la reparación en 10 días: el inquilino puede reclamar una reducción proporcional del alquiler correspondiente al periodo de incomodidad.
• Si no se repara en un plazo de 30 días: el inquilino puede rescindir el contrato sin penalización (art. 22, Ley 8.245/91).
• Gastos de emergencia: si el inquilino ha corrido con los gastos de una reparación urgente que era responsabilidad del propietario, puede deducir dicho importe del próximo alquiler (guarda los recibos).

Cómo lo resuelve Regente

El Departamento de Mantenimiento de Regente recibe la llamada, comprueba el informe de inspección de entrada para identificar si el problema ya existía, determina la responsabilidad y se pone en contacto con la parte correspondiente. Si surge alguna controversia, el coordinador de alquileres (Cyro) actúa como mediador antes de cualquier intervención. No se recurre a ningún proveedor sin aprobación formal.

Ejemplo práctico en Florianópolis

Una inquilina de Pantanal detectó manchas de humedad en la pared del dormitorio durante el invierno. Regente comprobó el informe de entrada: pared en estado normal, sin mención alguna a la humedad. Diagnóstico del proveedor: impermeabilización exterior deteriorada por el paso del tiempo —responsabilidad del propietario—. La reparación se llevó a cabo 12 días después de la aprobación. El propietario la autorizó sin objeciones; el informe de entrada fue determinante.

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¿Tienes una gotera y el propietario no te responde? Ponte en contacto con Regente ahora mismo.

En resumen: si los termitos ya estaban en la vivienda antes de la firma del contrato —o proceden de la estructura antigua—, el propietario corre con los gastos. Si han aparecido durante el alquiler por falta de cuidado del inquilino, la responsabilidad recae sobre él. El informe de inspección de entrada es el elemento clave para tomar la decisión.

Por qué es una cuestión complicada

Las termitas son silenciosas. La infestación puede llevar años presente antes de hacerse visible, por eso el reparto de responsabilidades genera tantas dudas. La Ley de Arrendamientos (art. 22) no menciona específicamente a las termitas, pero el principio es el mismo: los defectos anteriores al arrendamiento son responsabilidad del propietario.

Cuándo paga el propietario

• La infestación ya existía antes del arrendamiento, aunque solo se descubra después
• Los termitos provienen de la estructura de madera antigua (viguetas, vigas, forro): defecto de construcción
• No consta en el informe de inspección de entrada que el inmueble haya sido sometido a un tratamiento preventivo reciente
• El inmueble es antiguo y la aparición de termitas es previsible debido a la propia estructura

Regla práctica: si la infestación no se menciona en el informe de inspección de entrada y afecta a la estructura del inmueble, se presume que es preexistente — responsabilidad del propietario.

Cuando el inquilino paga

• La infestación se produjo durante el alquiler por falta de cuidado: acumulación de humedad, muebles apoyados permanentemente contra la pared, ventilación insuficiente
• El inquilino introdujo en el inmueble muebles o materiales que ya estaban infestados
• El informe de entrada indicaba que el inmueble estaba libre de plagas y había recibido un tratamiento preventivo reciente

Qué hacer al descubrir termitas

1. Documenta la situación con fotos: registra dónde se encuentra la infestación y el tipo de superficie afectada.
2. Notifíquelo inmediatamente a Regente —por escrito—. No intente eliminarlos por su cuenta antes de la evaluación.
3. El Departamento de Mantenimiento evalúa la situación, la compara con el informe de entrada y determina la responsabilidad.
4. Se contrata a un proveedor acreditado con la aprobación formal de la parte responsable.

Daños en el mobiliario del inquilino

Si las termitas proceden de la estructura del inmueble (responsabilidad del propietario) y han dañado los muebles o las pertenencias del inquilino, es posible reclamar una indemnización por los perjuicios. En estos casos, consulte con Regente: la documentación desde el inicio de la llamada es fundamental para fundamentar cualquier reclamación.

Cómo lo resuelve Regente

El informe de inspección inicial elaborado por una empresa externa es el documento de referencia. Si la infestación no estaba registrada y el origen es estructural, el Departamento de Mantenimiento se pone en contacto con el propietario para que apruebe el servicio. Si el origen se debe al uso, se informa al inquilino y este debe aprobar el presupuesto. Sin su aprobación, no se lleva a cabo la intervención.

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En resumen: comunica el problema por escrito a la Regente, acompañándolo de fotos o vídeos. El Departamento de Mantenimiento evalúa el caso, determina quién es el responsable, obtiene la autorización de la instancia correspondiente y contrata a un proveedor acreditado. Ningún servicio se inicia sin una orden de servicio aprobada.

¿Por qué documentarlo desde el principio?

Cada solicitud abierta genera un registro en SILIM, el sistema de gestión de alquileres de Regente. Este historial protege tanto al inquilino (prueba de que ha comunicado el problema) como al propietario (visibilidad sobre el estado del inmueble). Sin un registro por escrito, no hay trazabilidad.

Cómo abrir una incidencia

1. Notifica el problema por escrito —por WhatsApp o correo electrónico— al contacto del Departamento de Mantenimiento de Regente. Describe el problema con claridad: dónde se encuentra, cuándo apareció y con qué frecuencia se produce.
2. Envía fotos o vídeos: cuanto más visual sea, más rápida será la clasificación y el presupuesto.
3. Espera a que se clasifique: el Departamento de Mantenimiento comprueba el informe de inspección inicial y determina si la responsabilidad recae en el propietario o en el inquilino.
4. Aprobación formal: la parte responsable recibe el presupuesto y lo aprueba (o lo impugna) antes de que se lleve a cabo cualquier intervención.
5. Ejecución: se contacta con un proveedor acreditado y se concierta una cita con el inquilino.
6. Cierre: la incidencia se cierra en SILIM con el registro del servicio realizado.

Quién se encarga del mantenimiento en Regente

• Leonardo: inspector interno y coordinador de mantenimiento; realiza las inspecciones de salida y supervisa la ejecución de las reparaciones cuando es necesario.
• Departamento de Mantenimiento: recibe las incidencias, determina la responsabilidad, contacta con los proveedores acreditados y autoriza los pagos.
• Cyro (Coordinación de Alquileres): interviene cuando surge una controversia sobre la responsabilidad entre el propietario y el inquilino.

Proveedores acreditados

Regente cuenta con una red de proveedores aprobados por la dirección y el consejo de administración: electricistas, fontaneros, pintores, desinsectadores, entre otros. El uso de un proveedor acreditado garantiza la calidad, la emisión de factura y la trazabilidad del servicio. En los casos en que el inquilino desee designar a su propio proveedor, debe consultar al Departamento de Mantenimiento antes de contratarlo.

Situaciones de emergencia

En casos urgentes —una fuga que esté inundando la habitación, un cortocircuito, la caída de una parte de la estructura—, el inquilino puede llamar a un proveedor de emergencia por su cuenta. En ese caso:

• Avisa a Regente inmediatamente, incluso fuera del horario de atención
• Guarde todas las facturas del servicio de emergencia
• Haz fotos del problema antes y después de la reparación
• Si la responsabilidad recae en el propietario, el importe se puede deducir del alquiler

Ejemplo práctico

Una inquilina de Trindade se dio cuenta de que la toma de corriente del baño había dejado de funcionar. Envió una foto por WhatsApp al Departamento de Mantenimiento. En 24 horas: clasificación (problema eléctrico interno — responsabilidad del propietario), presupuesto del electricista acreditado enviado al propietario. Aprobación en 2 días, intervención programada para el día siguiente. Incidencia resuelta en menos de una semana.

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En resumen: Sí, puedes —y debes— impugnar la inspección de salida si no estás de acuerdo con lo que se ha registrado. Hazlo por escrito, con fotos y haciendo referencia al informe de entrada. El desgaste natural nunca es responsabilidad tuya, y cualquier cláusula que obligue a pintar el vehículo antes de la salida es nula por ley.

¿Qué es la inspección de salida y cómo funciona en Regente?

La inspección de salida es el informe que compara el estado actual del inmueble con el estado documentado en la entrada. En Regente, la realiza Leonardo —inspector interno— con referencia directa al informe de entrada elaborado por una empresa externa.

El inquilino tiene derecho a estar presente durante la inspección. La inspección realizada sin la presencia o el consentimiento del inquilino carece de validez legal (art. 23, Ley 8.245/91). Si no puedes asistir, avisa a Regente con antelación para concertar una nueva cita.

Lo que puede impugnar

• Elementos que ya estaban dañados en el momento de la entrada: si algo figura en el informe de entrada como problema preexistente, no se puede cobrar al finalizar el contrato.
• Desgaste natural por uso: pintura ligeramente descolorida tras tres años de uso, arañazos superficiales en el suelo laminado, junta de un grifo que ha cedido con el tiempo… No son responsabilidad del inquilino.
• Cláusula de pintura obligatoria: cualquier cláusula que exija pintar la vivienda antes de su devolución es nula de pleno derecho (art. 45, Ley 8.245/91), salvo que la pintura se haya dañado por un uso anormal por parte del inquilino.
• Valoración desproporcionada: si el presupuesto de reparación presentado es claramente superior al del mercado, puedes solicitar un presupuesto alternativo.

Cómo presentar una reclamación formal

1. Por escrito: correo electrónico o documento formal dirigido a Regente. No aceptes una impugnación verbal.
2. Con pruebas: fotos y vídeos del elemento impugnado, con fecha. Haga referencia al informe de entrada: el elemento X ya figuraba como [estado] en el informe de entrada de [fecha].
3. Dentro del plazo: la ley no establece un plazo fijo, pero la práctica habitual en el mercado es de 2 a 5 días laborables tras la firma del informe de salida. Cuanto antes, mejor.
4. Sé específico: impugna punto por punto, no el informe en su conjunto. Las impugnaciones genéricas tienen menos peso.

¿Y si no se acepta la impugnación?

Si persiste el desacuerdo tras la impugnación, el coordinador de alquileres de Regente (Cyro) actuará como mediador entre las partes. En los casos en los que no se llegue a un acuerdo, la vía judicial es una opción: se puede acudir a los Juzgados Especiales de lo Civil sin necesidad de abogado. El informe de entrada, las fotografías y la impugnación por escrito son sus principales pruebas.

Lo que el inquilino realmente debe reparar

El inquilino solo es responsable de los daños causados por él, más allá del desgaste normal:

• Cristales rotos
• Paredes con agujeros excesivos o daños por una fijación inadecuada
• Suelos astillados por la caída de objetos pesados
• Manchas de pintura o moho causadas por una ventilación insuficiente por parte del inquilino
• Daños en los equipos por uso inadecuado

Ejemplo práctico

Una inquilina devolvió un piso en el centro tras cuatro años. El informe de salida señalaba la necesidad de pintarlo por completo, pero el informe de entrada indicaba que la pintura era reciente y estaba en buen estado. La inquilina alegó que cuatro años de uso generan un desgaste natural, no un daño. Regente aceptó la alegación tras un análisis comparativo de los informes. La pintura se clasificó como desgaste natural, sin cargo alguno.

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• ¿Quién paga el mantenimiento del inmueble alquilado: el arrendador o el arrendatario?
• ¿Cómo se abre una solicitud de mantenimiento en Regente?
• ¿Qué es la inspección de entrada y salida y por qué es importante?

¿No estás de acuerdo con el informe de salida? Ponte en contacto con Regente antes de firmar cualquier documento.