Se você está avaliando um imóvel no Centro de Florianópolis — especialmente no eixo da Av. Rio Branco ou próximo à orla — existe um documento que precisa estar na sua análise.
Em fevereiro de 2026, o escritório Gehl Architects (Copenhague) entregou o masterplan de reurbanização do Centro de Florianópolis. O documento de 136 páginas menciona a Av. Rio Branco em contextos diretos e trata a Beira-Mar Norte como um dos três projetos piloto de maior prioridade.
Este guia detalha o que está previsto para cada uma dessas áreas.
1. A Av. Rio Branco no Plano Gehl
1.1 Classificação viária: Corredor Tipo M
O masterplan Gehl classifica as vias do Centro em cinco tipologias (XL, L, M, S, Cal.) com propostas distintas para cada. A Av. Rio Branco e a Av. Gama D’Eça são classificadas como Tipo M — via coletora secundária.
O que está previsto para corredores Tipo M:
| Intervenção | Detalhe |
|---|---|
| Ciclovia segregada unidirecional | Em ambos os lados da via, separada fisicamente do tráfego de carros |
| Faixas de ônibus prioritárias | Preferência para transporte coletivo no corredor |
| Calçadas mínimas de 2,5 m | Ampliação da área de caminhada com arborização |
| Redução de velocidade | Integrada ao redesenho da via — não apenas sinalização |
A ciclovia na Av. Gama D’Eça é citada explicitamente como projeto-piloto de boas práticas — a via onde a proposta pode ser implementada primeiro como referência para os demais corredores Tipo M.
1.2 Fachadas ativas no eixo Esteves Júnior → Rio Branco
O documento identifica o eixo Rua Esteves Júnior → Av. Rio Branco como prioritário para a estratégia de fachadas ativas: comércio, cafés, restaurantes e serviços no térreo dos edifícios — em vez de garagens, muros e fachadas cegas.
Fachada ativa é um conceito de urbanismo que mede se o térreo de um edifício contribui para a vitalidade da rua — se há algo acontecendo do lado de fora que convida pedestres a entrar, parar, usar o espaço. O oposto — garagem ou muro no térreo — cria uma “fachada morta” que esvazia a calçada e reduz a segurança e a atratividade de todo o bloco.
O masterplan propõe transformar o eixo Rio Branco em um corredor com comércio e serviços ativos no nível da rua, integrado à ciclovia e às calçadas alargadas.
1.3 Drenagem urbana
A Av. Gama D’Eça / Av. Rio Branco é citada como área de atenção prioritária para soluções de drenagem urbana — jardins de chuva e canteiros pluviais integrados às intervenções de calçada e ciclovia.
1.4 O epicentro das transformações de mobilidade ativa
O documento define a faixa entre a Rua Esteves Júnior, Rua Bocaiúva, Av. Rio Branco e a orla como o epicentro das transformações de mobilidade ativa no masterplan. Essa faixa concentra:
- O corredor Tipo M (Av. Rio Branco)
- A Zona Escolar — projeto piloto na R. Esteves Júnior Norte
- O acesso às travessias da Beira-Mar Norte
- O eixo de fachadas ativas prioritário
Imóvel dentro dessa faixa tem uma relação geográfica direta com as intervenções planejadas.
2. A Beira-Mar Norte no Plano Gehl
2.1 O problema atual: uma barreira de 11 faixas
A Av. Jornalista Rubens de Arruda Ramos — a Beira-Mar Norte — é hoje uma das maiores barreiras entre o Centro de Florianópolis e o mar. O documento documenta os dados:
- 8 a 11 faixas de rodagem
- Velocidade de 80 km/h
- Nível de ruído de 76 dB — acima do limite de 65 dB da Organização Mundial da Saúde
- Tempo semafórico insuficiente para que pedestres atravessem com conforto
O resultado é que o Centro de Florianópolis — uma cidade ilha com vocação de relação com o mar — está efetivamente separado da orla por uma via expressa urbana.
2.2 O projeto piloto: Travessias Seguras na Beira-Mar Norte
O terceiro projeto piloto do masterplan propõe reconectar o Centro ao mar através de travessias de pedestres qualificadas. O documento analisou três cenários:
| Cenário | Avaliação |
|---|---|
| Faixa elevada e alargada | Recomendado — mais acessível, replicável, custo viável; exige redução de velocidade na via |
| Rebaixamento da via (túnel) | Impacto transformador mas custo extremamente alto (referências: Rose Kennedy Greenway/Boston US$24bi, Madrid Río €4bi) |
| Passarela elevada | Não recomendado — cria barreiras de acessibilidade e perde a vitalidade no nível da rua |
A recomendação do escritório é pela solução mais pragmática: faixas de pedestres fisicamente qualificadas — elevadas, alargadas, bem iluminadas, com tempo semafórico adequado — combinadas com redução de velocidade da via.
2.3 O parque linear da orla
Além das travessias, o masterplan propõe um parque linear na Beira-Mar Norte, do Clube de Remo até o CIC, com:
- Arborização com espécies nativas (Ipê roxo, Olandi, Aroeira)
- Ciclovia integrada
- Áreas de permanência e descanso
- Jardins de chuva e soluções baseadas em natureza
O parque linear transforma a orla de um eixo de passagem rápida em um destino — o que afeta diretamente o valor dos imóveis no raio de influência, exatamente como ocorreu em casos internacionais comparáveis.
2.4 Referências internacionais de reconexão cidade-água
O masterplan cita três casos de cidades que transformaram barreiras de infraestrutura em espaços públicos:
- Seoul — Cheonggyecheon: córrego coberto por autoestrada elevada foi recuperado em 27 meses; 170.000 veículos redistribuídos; área transformada em parque linear urbano de referência
- Madrid Río: 6 km de autoestrada enterrada; parque linear criado na superfície; valorização de todos os bairros adjacentes
- Rio de Janeiro — Orla Conde: demolição do Elevado da Perimetral; parque linear de 3,5 km; recuperação da relação do Centro com o porto
Em Florianópolis, a proposta não é tão radical — não envolve enterrar ou demolir a Beira-Mar. Mas o princípio é o mesmo: qualificar a relação entre a cidade e a água aumenta o valor dos imóveis no entorno.
3. O que essas intervenções significam para o mercado imobiliário local
3.1 O corredor de maior impacto
As intervenções mais concentradas estão no raio de 5 a 10 minutos a pé de imóveis localizados entre a Av. Rio Branco e a orla. Esse é o corredor onde:
- A qualidade da calçada vai melhorar (Tipo M)
- A ciclovia vai existir (Av. Rio Branco / Gama D’Eça)
- O acesso ao mar vai ficar mais seguro e agradável (travessias)
- O comércio de bairro no térreo tende a aumentar (fachadas ativas)
Para imóveis nesse corredor, cada uma dessas melhorias representa um aumento real na walkability e na completude do bairro — os dois fatores que mais consistentemente se correlacionam com preço de imóvel em mercados urbanos.
3.2 O que os precedentes sugerem
Em Copenhague, onde o escritório Gehl implementou intervenções similares (ciclovias segregadas, calçadas alargadas, qualificação de espaço público em corredores específicos), os imóveis nas áreas de intervenção valorizaram 20 a 40% acima do restante da cidade. O diferencial é permanente — a qualidade do espaço público não deprecia.
Em Brisbane, Auckland, Porto, Sevilha e outras cidades que investiram na reconexão do centro com a orla, o padrão é parecido: a faixa de imóveis entre o centro histórico e a água se valoriza acima da média depois que a travessia ou a orla é qualificada.
3.3 O estado atual: projeto entregue, obras ainda não iniciadas
Em maio de 2026, o masterplan existe mas as obras ainda não começaram. Não existe data oficial de início. A implementação depende de orçamento público e vontade política ao longo de múltiplas administrações.
Isso significa que quem compra hoje no corredor Rio Branco – Beira-Mar está comprando antes das obras começarem — o momento que, nos casos internacionais documentados, gerou o maior retorno. E também com o maior risco: se o projeto não for executado, o investimento precisa ser sustentado pelos fundamentos atuais do bairro.
FAQ
O que o Plano Gehl prevê para a Av. Rio Branco de Florianópolis?
O masterplan Gehl (fevereiro de 2026) classifica a Av. Rio Branco como corredor Tipo M — via coletora secundária. As propostas incluem ciclovia segregada unidirecional, faixas de ônibus prioritárias, calçadas com largura mínima de 2,5 m e redesenho para redução de velocidade. O eixo R. Esteves Júnior → Av. Rio Branco também é identificado como prioritário para fachadas ativas — comércio e serviços no térreo dos edifícios.
O que o Plano Gehl propõe para a Beira-Mar Norte de Florianópolis?
O masterplan propõe três intervenções na Beira-Mar Norte: (1) travessias de pedestres qualificadas — faixas elevadas e alargadas com tempo semafórico adequado — para reconectar o Centro ao mar; (2) parque linear na orla, do Clube de Remo ao CIC, com arborização nativa, ciclovia e áreas de permanência; (3) redução de velocidade da via de 80 km/h para 60 km/h. O rebaixamento da via (túnel) foi analisado mas não recomendado por custo.
Qual é a diferença entre ciclovia segregada e ciclofaixa?
Ciclovia segregada é separada fisicamente do tráfego de veículos — por canteiro, blocos ou diferença de nível. Ciclofaixa é uma pintura no asfalto sem separação física. O masterplan Gehl propõe especificamente ciclovias segregadas para os corredores Tipo M (incluindo Av. Rio Branco e Gama D’Eça) — mais seguras e que geram maior adesão de uso, especialmente por mulheres e crianças (o estudo PSPL de Florianópolis documentou que apenas 4,4% dos ciclistas usam bicicleta, e a infra inadequada é apontada como causa).
A Av. Rio Branco é um corredor prioritário no Plano Gehl?
Sim. O documento identifica a faixa entre a Rua Esteves Júnior, Rua Bocaiúva, Av. Rio Branco e a orla como “epicentro das transformações de mobilidade ativa” do masterplan. A Av. Rio Branco aparece em quatro contextos no documento: classificação Tipo M (ciclovia + calçadas), eixo de fachadas ativas, área de atenção para drenagem urbana e corredor de walkability expandida.
Quando começam as obras do Plano Gehl em Florianópolis?
O masterplan foi entregue em fevereiro de 2026 e é um documento de diretrizes e projetos piloto — não um projeto executivo com data de início de obras definida. A implementação depende de etapas posteriores: detalhamento dos projetos executivos, aprovações, orçamento público e licitações. Não existe data oficial de início de obras em maio de 2026. O documento tem horizonte de implementação de 10 a 15 anos, com os três projetos piloto como prioridade de curto e médio prazo.
