Em fevereiro de 2026, o escritório Gehl Architects — com sede em Copenhague e mais de 250 cidades redesenhadas no mundo — entregou um documento de 136 páginas com o masterplan de reurbanização do Centro de Florianópolis.
O projeto foi encomendado e financiado pela ACIF (Associação Comercial e Industrial de Florianópolis), pela CDL (Câmara de Dirigentes Lojistas) e pela Prefeitura Municipal, em parceria com o escritório local LUA. O título oficial é Florianópolis Downtown Public Space: Concept Design & Masterplan Framework.
Este guia explica o que está no documento, o que ele propõe e como projetos desse tipo historicamente afetaram o mercado imobiliário em outras cidades.
1. O que é a Gehl Architects e por que isso importa
Jan Gehl é um arquiteto e urbanista dinamarquês cuja obra definiu o campo do “urbanismo em escala humana” — a ideia de que cidades devem ser projetadas para pedestres, não para carros. O escritório que leva seu nome trabalhou em projetos em Nova York, Melbourne, Moscou, Cidade do México, Oslo e dezenas de outras cidades.
O fato de Florianópolis ter contratado esse escritório não é detalhe de relações públicas. É um sinal de intenção institucional — a CDL e a Prefeitura estão apostando dinheiro real em uma visão específica de como o Centro deve funcionar.
O documento entregue em fevereiro de 2026 é o produto dessa aposta: um plano com diagnóstico baseado em dados de campo, propostas concretas e três projetos piloto com faseamento definido.
2. Como o masterplan foi construído
Antes de propor qualquer intervenção, a equipe Gehl passou meses coletando dados em campo. O método usado se chama PSPL (Public Space Public Life) — contagens presenciais de fluxo de pedestres, análise de comportamento e mapeamento de como os espaços são realmente usados.
As coletas em Florianópolis aconteceram nos dias 30 e 31 de outubro e 19, 22 e 25 de novembro de 2025, em dois pontos principais:
Zona do Mercado Público:
– Pico de movimento: tarde de terça-feira, 15.500 pessoas/hora
– Sábado: pico no almoço com apenas 1.100 pessoas/hora — o Centro esvazia no fim de semana
– 85% das pessoas paradas estão em pé ou em assentos comerciais — faltam bancos públicos
– Apenas 3% são crianças abaixo de 14 anos — o espaço não atrai famílias
Zona Escolar (Rua Esteves Júnior):
– 55% das pessoas em movimento são crianças, principalmente no entorno das escolas
– Movimento 5× maior em dias úteis comparado ao sábado
– Apenas 4,4% usam bicicleta — a infraestrutura não estimula o uso
Além dos dados de campo, o processo incluiu cinco grupos temáticos com mais de 65 participantes e walkshops colaborativos com moradores, comerciantes e técnicos da Prefeitura.
3. As cinco estratégias do masterplan
O documento organiza as propostas em cinco eixos estruturantes:
3.1 Mobilidade Sustentável
Rede multimodal com foco em pedestres e ciclistas. As principais propostas:
- Zonas de 30 km/h como norma no Centro — redução via desenho da via, não só sinalização
- BRT com paradas junto à calçada (não no canteiro central), com referências em Cidade do México e Portland
- Ciclovia segregada unidirecional na Av. Gama D’Eça como projeto-piloto de boas práticas
- Conexão elevador/funicular entre o Parque da Luz e a Beira-Mar Norte (projeto já estudado pela PMF)
- Redução gradual de vagas de estacionamento na via (2–5% ao ano)
3.2 Espaços Públicos e Resiliência Climática
- Corredor verde leste–oeste pela Av. Paulo Fontes — área com ilhas de calor de até 41°C registradas
- Parque linear na orla, do Clube de Remo ao CIC, com arborização e resfriamento
- Jardins de chuva e canteiros pluviais em todas as intervenções
- Espécies nativas recomendadas: Ipê roxo, Jacarandá, Pitanga, Cambuí, Aroeira — com apoio técnico da empresa Arboran
3.3 Bairros Completos e Inclusivos
- Incentivo à moradia no núcleo histórico — retrofit de edifícios subutilizados para habitação
- Centro Leste como polo cultural: ateliês, estúdios, restaurantes, escritórios criativos
- Fachadas ativas no eixo R. Esteves Júnior → Av. Rio Branco: comércio, cafés e espaços de convivência no térreo
- Reutilização de edifícios ao redor do Mercado Público para fins residenciais
3.4 Projetar para Crianças
- Ruas escolares com velocidade máxima de 10 km/h
- Bolsões de brincadeira e conexões seguras entre escolas, praças e a orla
- Referência internacional: Paris — programa rue aux écoles — 300 ruas redesenhadas, 100 delas totalmente pedestrizadas
3.5 Turismo Sazonal
- Novos polos de atração para distribuir o fluxo turístico ao longo do ano, não apenas no verão
- Roteiros culturais e conectividade cidade–mar
4. Os três projetos piloto
O masterplan identifica três áreas prioritárias com propostas detalhadas e faseamento definido:
4.1 Mercado Vivo — Zona do Mercado Público
O estacionamento de superfície com 150 vagas ao lado do Mercado Público seria transformado em uma praça de 8.000 m² com jardins de chuva, fonte interativa nivelada ao piso, pavilhões gastronômicos, playground e estrutura de sombra para feiras e eventos.
A Rua Francisco Tolentino seria pedestrianizada — o comércio passaria a ocupar a via, integrado ao TICEN. O TICEN em si teria uso misto: escritórios, coworkings e galeria.
4.2 Zona Escolar — Rua Esteves Júnior Norte
O trecho norte da R. Esteves Júnior (aproximadamente 150 metros) seria transformado em rua-praça: velocidade máxima 10 km/h, rua no nível da calçada, bolsões de brincadeira. A Praça Esteves Júnior — que segundo o documento foi escavada com canhões do Forte Francisco Xavier — seria qualificada como praça histórica de bairro.
4.3 Travessias seguras na Beira-Mar Norte
O problema: a Av. Jorn. Rubens de Arruda Ramos tem entre 8 e 11 faixas de rodagem a 80 km/h e registra 76 dB de ruído — acima do limite de 65 dB da OMS. Atravessar a pé é difícil e o tempo semafórico é insuficiente.
O documento analisou três cenários:
| Cenário | Avaliação Gehl |
|---|---|
| Faixa de pedestres qualificada (elevada, alargada) | Recomendado — mais barato, mais inclusivo, replicável |
| Rebaixamento da via (túnel) | Impacto transformador mas custo muito alto |
| Passarela elevada | Não recomendado — barreiras de acessibilidade e perda de vitalidade |
5. As tipologias viárias propostas para o Centro
O plano classifica as vias do Centro em cinco tipos e propõe intervenções distintas para cada:
| Tipo | Representante em Florianópolis | Proposta principal |
|---|---|---|
| XL — arterial extra-grande | Av. Beira-Mar Norte (Rubens de Arruda Ramos) | BRT; redução de 80 para 60 km/h; ciclovia |
| L — arterial primária | Av. Paulo Fontes | BRT com paradas na calçada; ciclovias segregadas |
| M — via coletora | Av. Gama D’Eça / Av. Rio Branco | Ciclovias segregadas; faixas de ônibus; calçadas mínimas de 2,5 m |
| S — via local/compartilhada | Rua Esteves Júnior | 10 km/h; rua no nível da calçada; rua-praça no trecho norte |
| Cal. — calçadão | Rua Francisco Tolentino | Pedestrianização; mesas e cadeiras externas |
A Av. Rio Branco aparece classificada como corredor Tipo M — via coletora com proposta de ciclovia segregada, faixas de ônibus prioritárias e calçadas alargadas.
6. O que projetos desse tipo fazem com o mercado imobiliário
O próprio documento cita precedentes internacionais com dados. A Regente compilou os mais relevantes:
| Cidade / Projeto | Intervenção | Resultado |
|---|---|---|
| Bilbao | Reurbanização do porto + museu Guggenheim | +150% nas áreas do corredor de intervenção |
| Copenhague | Intervenções Gehl em Nørrebrogade e Vester Voldgade | +20–40% acima do restante da cidade |
| Lisboa — Parque das Nações | Reconversão industrial em bairro misto (Expo 98) | +300% para quem comprou entre 1998 e 2004 |
| King’s Cross, Londres | Reconversão industrial → hub cultural e residencial | +70% após obras |
| Curitiba — Rebouças | Revitalização urbana | +80% em 5 anos |
| Brighton — New Road | Pedestrianização de via central | +162% de pedestres; +33% nas vendas do comércio |
| Seoul — Cheonggyecheon | Remoção de autoestrada elevada; recuperação de córrego | 170.000 veículos removidos; aumento do uso de transporte público |
| Madrid Río | 6 km de autoestrada enterrada; parque linear | Valorização de todos os bairros adjacentes |
Esses casos têm em comum uma sequência: anúncio → obras → conclusão → precificação pelo mercado. Em todos eles, os maiores retornos foram capturados por quem comprou antes ou durante as obras — antes que o mercado embutisse a transformação no preço.
No Centro de Florianópolis, o masterplan foi entregue em fevereiro de 2026. As obras ainda não começaram.
7. O que está previsto para a Av. Rio Branco e entorno
O documento menciona a faixa entre a R. Esteves Júnior, R. Bocaiúva, Av. Rio Branco e a orla como o epicentro das transformações de mobilidade ativa no masterplan. Especificamente:
- A Av. Rio Branco é classificada como Tipo M — corredor com proposta de ciclovia segregada e calçadas qualificadas
- O eixo R. Esteves Júnior → Av. Rio Branco é identificado como prioritário para qualificação de fachadas ativas
- A área está no raio de 5 a 10 minutos a pé dos três projetos piloto
Hoje, apartamentos no Centro de Florianópolis estão sendo negociados abaixo de R$22.000/m². Para efeito de comparação: em Lisboa, quem comprou no Parque das Nações antes das obras da Expo 98 comprou com desconto em relação ao restante da cidade. O bairro terminou valendo 3× mais do que quando as obras começaram.
Não existe garantia de que o mesmo vai acontecer em Florianópolis — projetos urbanos dependem de execução, política e tempo. Mas o padrão é documentado, e o Centro está no início desse processo.
FAQ
O que é o Plano Gehl de Florianópolis?
É um masterplan de reurbanização do Centro de Florianópolis elaborado pelo escritório Gehl Architects (Copenhague) em parceria com o escritório local LUA, encomendado pela ACIF, CDL e Prefeitura Municipal. O documento de 136 páginas foi entregue em 12 de fevereiro de 2026 e propõe intervenções em mobilidade, espaços públicos, qualificação de bairros e três projetos piloto com faseamento definido.
Quem contratou a Gehl Architects para o projeto de Florianópolis?
A contratação foi feita pela ACIF (Associação Comercial e Industrial de Florianópolis), pela CDL (Câmara de Dirigentes Lojistas) e pela Prefeitura de Florianópolis, por meio das secretarias SMPHDU e SEPEC.
O Plano Gehl já foi aprovado pela Prefeitura?
O documento entregue em fevereiro de 2026 é um masterplan conceitual — um framework de diretrizes e projetos piloto, não um projeto executivo aprovado. A implementação depende de etapas posteriores: detalhamento de projetos, licitações, aprovações e orçamento público. Os três projetos piloto têm faseamento definido, mas sem data oficial de início de obras.
Quais são os três projetos piloto do Plano Gehl em Florianópolis?
(1) Mercado Vivo: transformação do estacionamento ao lado do Mercado Público em praça de 8.000 m² e pedestrianização da R. Francisco Tolentino. (2) Zona Escolar: rua-praça no trecho norte da R. Esteves Júnior, com foco nas crianças que circulam pela área. (3) Travessias seguras na Beira-Mar Norte: qualificação das faixas de pedestres para melhorar a ligação do Centro com o mar.
Qual o impacto do Plano Gehl nos preços de imóveis no Centro de Florianópolis?
Não existe projeção oficial de impacto de preços. O que existe são precedentes internacionais documentados no próprio masterplan: em Bilbao, áreas próximas ao corredor de intervenção valorizaram 150%; em Copenhague, projetos Gehl geraram 20 a 40% acima do restante da cidade; em Lisboa, o Parque das Nações triplicou de valor entre o anúncio e a consolidação. A correlação entre urbanismo qualificado e valorização de imóveis é consistente em múltiplos casos — mas a velocidade e magnitude dependem da execução do projeto.
A Av. Rio Branco está incluída no Plano Gehl?
Sim. A Av. Rio Branco é classificada no masterplan como corredor Tipo M (via coletora), com proposta de ciclovia segregada unidirecional, faixas de ônibus prioritárias e calçadas mínimas de 2,5 m. O eixo R. Esteves Júnior → Av. Rio Branco é identificado como prioritário para qualificação de fachadas ativas (comércio, cafés e usos mistos no térreo).
