Circulou nos últimos meses uma versão assustadora: a partir de 1º de agosto de 2026, toda holding e toda empresa que aluga imóvel teria que emitir NFS-e de aluguel, com imposto novo destacado na nota. A mensagem se espalhou em grupos de contadores, investidores e proprietários, e criou uma corrida por adaptação de sistema.
Parte disso é verdade, parte veio distorcida. E a distinção entre as duas muda o que você precisa fazer agora e o que pode esperar sem pressa.
Este texto separa três coisas que costumam vir embaladas juntas: o que já está valendo desde janeiro, o que de fato muda em agosto, e o que o próprio Comitê Gestor da NFS-e decidiu adiar. No fim, você vai saber onde está o prazo real e onde está o ruído.
2026 é o ano de ensaio da reforma
A reforma tributária entrou em fase de testes em 2026. É o período em que o IBS e a CBS, os dois tributos que vão substituir PIS, Cofins, ICMS e ISS, começam a aparecer nos documentos fiscais, ainda sem peso no bolso.
O que é a alíquota-teste de 1%
Desde 1º de janeiro de 2026 vigora uma alíquota-teste composta por 0,9% de CBS e 0,1% de IBS, somando 1%. Ela existe para calibrar sistemas, testar a emissão de notas com os novos tributos destacados e preparar empresas e prefeituras para a estrutura que entra de vez a partir de 2027.
Em 2026, a função dela é operacional: ensaiar os sistemas antes de a cobrança real começar.
Por que o seu imposto continua igual em 2026
O ponto que mais gera confusão: o 1% cobrado a título de IBS e CBS em 2026 pode ser integralmente compensado com os débitos de PIS e Cofins da empresa. Na prática, a carga do ano fica igual.
A nota passa a mostrar um tributo novo, enquanto o valor final que você recolhe permanece o mesmo em 2026. Quem tratou o 1% como custo extra leu a fase de teste de forma equivocada.
O que realmente muda em 3 de agosto de 2026
O prazo verdadeiro dentro da história cai em 3 de agosto de 2026.
O novo destaque de IBS e CBS na nota
A obrigatoriedade de destacar IBS e CBS na NFS-e passa a valer em 3 de agosto de 2026. Tecnicamente, mantém-se o layout da Nota Técnica nº 004, acrescido do campo tpRetPisCofins introduzido pela Nota Técnica nº 007. Os novos tributos ganham um lugar próprio na nota.
Quem já precisa se adaptar em agosto
Empresas que já emitem NFS-e por serviços prestados sentem essa mudança primeiro, porque o emissor precisa acomodar os novos campos. É trabalho de sistema (ERP, emissor, contabilidade), e o caixa segue igual: a adaptação de agosto mexe no formato da nota, com o valor recolhido preservado.
O que foi adiado: a NFS-e de locação (NT 009)
E aqui o boato se desfaz.
O subitem 99.03 e o grupo gLocação
A locação de imóveis tem tratamento próprio na NFS-e, agrupado no subitem 99.03 (operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis). Para dar conta disso, a Nota Técnica nº 009, publicada em 4 de junho de 2026, criou o grupo gLocação, que permite informar dados específicos da operação, como o percentual de copropriedade e o valor total.
Por que o adiamento muda a sua rotina
A Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e definiu que a NT nº 009 fica fora dos ambientes de produção em agosto de 2026. As adaptações dos novos fatos geradores de locação de bens imóveis saem do rollout de agosto, com cronograma a ser divulgado depois.
Traduzindo: por enquanto, a emissão de NFS-e adaptada à locação de imóveis segue indisponível em produção. A holding que aluga imóvel entra em agosto sem a obrigação de emitir a nota de locação nos novos moldes, porque o sistema para isso ainda está por vir. O caminho agora é se preparar com calma, já que o prazo que assustou a timeline ainda nem existe.
Quem paga o IBS e a CBS na locação
Adiar o sistema mantém intacto quem, no desenho da reforma, passa a ser contribuinte.
Toda PJ com receita de aluguel é contribuinte
Na regra da reforma, toda pessoa jurídica que aufere receita de locação é contribuinte de IBS e CBS, seja qual for o faturamento ou a quantidade de imóveis. Uma holding patrimonial, uma imobiliária ou qualquer empresa que explore aluguel entra na conta, sem faixa de isenção para a PJ.
Pessoa física profissional: a outra regra
A pessoa física que aluga de forma habitual e profissional pode, acima de certos limites de receita e de número de imóveis, também ser enquadrada como contribuinte. Os valores exatos de enquadramento dependem da regulamentação vigente e merecem confirmação com o seu contador. O efeito prático pesa: para o locador PF profissional, a nova carga aparece, e esse contraste reabre a conta da holding.
O que é dedutível na base de cálculo?
Antes de aplicar a alíquota, a Lei Complementar 214/2025 monta a base de cálculo tirando alguns valores do caminho. Entender essa conta importa tanto quanto a alíquota, porque é ela que define quanto do aluguel vira base tributável.
O que sai da base: IPTU, condomínio e tributos do imóvel
O artigo 255 da LC 214/2025 exclui da base de cálculo da locação os tributos e emolumentos que incidem sobre o imóvel, como o IPTUIPTU — Imposto Predial e Territorial UrbanoTributo municipal anual sobre imóveis urbanos. Base de cálculo é o valor venal — quase sempre abaixo do valor de mercado — definido pela prefeitura.Ver tudo →, além das despesas de condomínio. Quando esses valores compõem o que o inquilino paga, eles saem antes de o imposto incidir. A base parte da contraprestação efetivamente recebida pelo locador.
A redução de 70% e o redutor social de R$ 600
Sobre essa base entram dois alívios. O primeiro é a redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS, válida para locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. Considerando uma alíquota de referência estimada entre 26% e 28% para o pós-transição (número ainda não fechado), a alíquota efetiva sobre o aluguel tende a ficar em torno de 8%.
O segundo é o redutor social, exclusivo da locação residencial: uma dedução de R$ 600,00 por mês, por imóvel, direto na base. Em aluguéis de menor valor, ele reduz de forma expressiva ou até zera o imposto. Salas comerciais, lojas e galpões ficam com a alíquota efetiva reduzida, porém sem o redutor social.
Os créditos de quem é contribuinte
Como IBS e CBS são não-cumulativos, o contribuinte apropria créditos sobre as aquisições vinculadas à atividade econômica, respeitados os requisitos de documentação fiscal e de vinculação. Para uma locadora PJ, isso significa abater o imposto pago em insumos ligados à operação, um mecanismo que a pessoa física não acessa.
O que holding e PJ devem fazer agora
A resposta honesta cabe em uma orientação: prepare-se com calma, no lugar certo.
Checklist de preparação
- Verifique com a contabilidade se o seu emissor de NFS-e já acomoda o destaque de IBS e CBS que passa a valer em 3 de agosto.
- Acompanhe o cronograma da NT nº 009. Enquanto a locação seguir fora de produção, a emissão de nota de aluguel nos novos moldes continua suspensa.
- Revise os contratos de locação vigentes, pensando em como o repasse e a formação de preço vão conversar com os novos tributos a partir de 2027.
Holding ou pessoa física? A janela de 2027-2028
A holding imobiliária segue, na tributação sobre aluguéis, mais eficiente do que a pessoa física, e esse diferencial se amplia com a carga que passa a incidir sobre o locador PF profissional e com o crédito que só a PJ aproveita. A transição de 2027 e 2028 abre uma janela para estruturar (ou reestruturar) o patrimônio antes de o novo sistema estar plenamente vigente. É a decisão de fundo por trás de toda essa discussão de nota fiscal.
Perguntas frequentes
Holding precisa emitir NFS-e de aluguel a partir de agosto de 2026?
Nos novos moldes de locação, ainda não. O destaque de IBS e CBS na NFS-e passa a valer em 3 de agosto de 2026, enquanto as adaptações específicas para locação de imóveis (subitem 99.03, grupo gLocação da NT nº 009) ficaram fora do rollout de agosto, por decisão da Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e. O cronograma será divulgado depois.
Qual a alíquota de IBS e CBS na locação em 2026?
Em 2026 vale a alíquota-teste de 1%, composta por 0,9% de CBS e 0,1% de IBS. Com a redução de 70% da base prevista na LC 214/2025 e a alíquota de referência estimada entre 26% e 28% para o pós-transição, a alíquota efetiva sobre a locação tende a ficar perto de 8%, ainda uma estimativa enquanto a referência não é fechada.
A alíquota-teste de 1% aumenta o imposto do locador?
Em 2026, a carga fica igual. O valor pago a título de IBS e CBS na fase de teste pode ser compensado com os débitos de PIS e Cofins da empresa, sem aumento efetivo no ano. A alíquota-teste serve para calibrar sistemas rumo à cobrança real de 2027.
O IPTU e o condomínio entram na base do IBS e da CBS?
Não. O artigo 255 da LC 214/2025 exclui da base de cálculo da locação os tributos incidentes sobre o imóvel, como o IPTU, e as despesas de condomínio. O imposto incide sobre a contraprestação recebida pelo locador, já sem esses valores.
Pessoa física que aluga imóvel vai emitir NFS-e?
Depende do enquadramento. A pessoa física que exerce a locação de forma habitual e profissional, acima de certos limites de receita e de número de imóveis, pode ser tratada como contribuinte. Os limites exatos dependem da regulamentação e devem ser confirmados com o contador.
O que é a redução de 70% da base na locação?
É um benefício da LC 214/2025: nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, a base de cálculo do IBS e da CBS cai 70%. O imposto passa a incidir sobre 30% da receita, o que suaviza a carga sobre o aluguel. Na locação residencial, soma-se ainda o redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel.
Vale a pena abrir holding para alugar imóvel com a reforma?
Para muitos perfis, sim: a holding tende a ser mais eficiente que a pessoa física na tributação de aluguéis, e a diferença cresce com a nova carga sobre o locador PF profissional e com o crédito que só a PJ aproveita. A resposta é individual e depende do volume de imóveis, do tipo de locação e do horizonte patrimonial. A janela de 2027-2028 é o momento natural para essa análise.
No meio do ruído, o resumo é simples. Em 2026 você ensaia, com a carga do ano preservada. Em 3 de agosto, a NFS-e passa a destacar IBS e CBS, numa mudança de sistema que mantém o valor recolhido igual. E a nota de locação nos novos moldes, aquela que virou boato de prazo, ficou para um cronograma futuro.
O que merece a sua atenção agora é a decisão de estrutura, holding ou pessoa física, que a transição de 2027 e 2028 vai cobrar. Essa conta não se faz no susto. Se você tem imóveis para locação e quer entender qual estrutura protege melhor o seu patrimônio na reforma, fale com um consultor da Regente: avaliamos o seu caso, holding ou pessoa física, com os números na mesa.
