Circuló en los últimos meses una versión alarmante: a partir del 1º de agosto de 2026, toda holding y toda empresa que alquila inmuebles tendría que emitir NFS-e de alquiler, con impuesto nuevo destacado en la nota. El mensaje se propagó en grupos de contadores, inversores y propietarios, y generó una carrera por adaptación de sistemas.
Parte de eso es verdad, parte llegó distorsionada. Y la distinción entre las dos cambia lo que usted necesita hacer ahora y lo que puede esperar sin prisa.
Este texto separa tres cosas que suelen llegar empaquetadas juntas: lo que ya está vigente desde enero, lo que realmente cambia en agosto, y lo que el propio Comité Gestor de la NFS-e decidió postergar. Al final, usted sabrá dónde está el plazo real y dónde está el ruido.
2026 es el año de prueba de la reforma
La reforma tributaria entró en fase de pruebas en 2026. Es el período en que el IBS y el CBS, los dos impuestos que van a reemplazar el PIS, Cofins, ICMS e ISS, comienzan a aparecer en los documentos fiscales, aún sin peso en el bolsillo.
Qué es la alícuota de prueba de 1%
Desde el 1º de enero de 2026 rige una alícuota de prueba compuesta por 0,9% de CBS y 0,1% de IBS, sumando 1%. Existe para calibrar sistemas, probar la emisión de notas con los nuevos impuestos destacados y preparar empresas y municipalidades para la estructura que entra completamente a partir de 2027.
En 2026, su función es operacional: probar los sistemas antes de que comience el cobro real.
Por qué su impuesto continúa igual en 2026
El punto que más genera confusión: el 1% cobrado a título de IBS y CBS en 2026 puede ser íntegramente compensado con los débitos de PIS y Cofins de la empresa. En la práctica, la carga del año se mantiene igual.
La nota comienza a mostrar un impuesto nuevo, mientras que el valor final que usted recauda permanece igual en 2026. Quien trató el 1% como costo extra interpretó la fase de prueba de forma equivocada.
Qué realmente cambia el 3 de agosto de 2026
El plazo verdadero dentro de la historia cae el 3 de agosto de 2026.
El nuevo destaque de IBS y CBS en la nota
La obligatoriedad de destacar IBS y CBS en la NFS-e pasa a valer el 3 de agosto de 2026. Técnicamente, se mantiene el layout de la Nota Técnica nº 004, incrementado con el campo tpRetPisCofins introducido por la Nota Técnica nº 007. Los nuevos impuestos ganan un lugar propio en la nota.
Quién ya necesita adaptarse en agosto
Las empresas que ya emiten NFS-e por servicios prestados sienten ese cambio primero, porque el emisor necesita acomodar los nuevos campos. Es trabajo de sistema (ERP, emisor, contabilidad), y la caja continúa igual: la adaptación de agosto modifica el formato de la nota, con el valor recaudado preservado.
Qué se postergó: la NFS-e de alquiler (NT 009)
Y aquí el rumor se desmorona.
El subitem 99.03 y el grupo gLocação
El alquiler de inmuebles tiene tratamiento propio en la NFS-e, agrupado en el subitem 99.03 (operaciones de alquiler, cesión onerosa y arrendamiento de bienes inmuebles). Para dar cuenta de ello, la Nota Técnica nº 009, publicada el 4 de junio de 2026, creó el grupo gLocação, que permite informar datos específicos de la operación, como el porcentaje de copropiedad y el valor total.
Por qué el adiamiento cambia su rutina
La Secretaría Ejecutiva del Comité Gestor de la NFS-e definió que la NT nº 009 queda fuera de los ambientes de producción en agosto de 2026. Las adaptaciones de los nuevos hechos generadores de alquiler de bienes inmuebles salen del rollout de agosto, con cronograma a ser divulgado después.
Traduciendo: por ahora, la emisión de NFS-e adaptada al alquiler de inmuebles sigue indisponible en producción. La holding que alquila inmuebles entra en agosto sin la obligación de emitir la nota de alquiler en los nuevos moldes, porque el sistema para ello aún está por venir. El camino ahora es prepararse con calma, ya que el plazo que asustó la timeline aún ni existe.
Quién paga el IBS y el CBS en el alquiler
Postergar el sistema mantiene intacto quién, en el diseño de la reforma, pasa a ser contribuyente.
Toda PJ con ingresos de alquiler es contribuyente
En la regla de la reforma, toda persona jurídica que obtiene ingresos de alquiler es contribuyente de IBS y CBS, sea cual sea la facturación o la cantidad de inmuebles. Una holding patrimonial, una inmobiliaria o cualquier empresa que explote alquiler entra en la cuenta, sin franja de exención para la PJ.
Persona física profesional: la otra regla
La persona física que alquila de forma habitual y profesional puede, por encima de ciertos límites de ingresos y de cantidad de inmuebles, también ser encuadrada como contribuyente. Los valores exactos de encuadramiento dependen de la regulación vigente y merecen confirmación con su contador. El efecto práctico pesa: para el arrendador PF profesional, la nueva carga aparece, y ese contraste reabre la cuenta de la holding.
Qué es deducible en la base de cálculo
Antes de aplicar la alícuota, la Ley Complementaria 214/2025 monta la base de cálculo sacando algunos valores del camino. Entender esa cuenta importa tanto como la alícuota, porque es ella la que define cuánto del alquiler se vuelve base imponible.
Qué sale de la base: IPTU, expensas e impuestos del inmueble
El artículo 255 de la LC 214/2025 excluye de la base de cálculo del alquiler los impuestos y aranceles que inciden sobre el inmueble, como el IPTUIPTUVer tudo →, además de los gastos de expensas. Cuando esos valores componen lo que el inquilino paga, salen antes de que el impuesto incida. La base parte de la contraprestación efectivamente recibida por el arrendador.
La reducción de 70% y el redutor social de R$ 600
Sobre esa base entran dos alivios. El primero es la reducción del 70% en la base de cálculo del IBS y del CBS, válida para alquiler, cesión onerosa y arrendamiento de bienes inmuebles. Considerando una alícuota de referencia estimada entre 26% y 28% para el post-transición (número aún no cerrado), la alícuota efectiva sobre el alquiler tiende a quedarse alrededor de 8%.
El segundo es el redutor social, exclusivo del alquiler residencial: una deducción de R$ 600,00 por mes, por inmueble, directo en la base. En alquileres de menor valor, reduce de forma expresiva o incluso anula el impuesto. Las salas comerciales, tiendas y galpones quedan con la alícuota efectiva reducida, pero sin el redutor social.
Los créditos de quien es contribuyente
Como IBS y CBS son no acumulativos, el contribuyente se apropia de créditos sobre las adquisiciones vinculadas a la actividad económica, respetados los requisitos de documentación fiscal y de vinculación. Para una arrendadora PJ, eso significa descontar el impuesto pagado en insumos vinculados a la operación, un mecanismo que la persona física no accede.
Qué holding y PJ deben hacer ahora
La respuesta honesta cabe en una orientación: prepárese con calma, en el lugar correcto.
Lista de verificación de preparación
- Verifique con la contabilidad si su emisor de NFS-e ya acomoda el destaque de IBS y CBS que pasa a valer el 3 de agosto.
- Acompañe el cronograma de la NT nº 009. Mientras el alquiler siga fuera de producción, la emisión de nota de alquiler en los nuevos moldes continúa suspendida.
- Revise los contratos de alquiler vigentes, pensando en cómo el repase y la formación de precio van a conversar con los nuevos impuestos a partir de 2027.
¿Holding o persona física? La ventana de 2027-2028
La holding inmobiliaria sigue, en la tributación sobre alquileres, más eficiente que la persona física, y ese diferencial se amplía con la nueva carga sobre el arrendador PF profesional y con el crédito que solo la PJ aprovecha. La transición de 2027 y 2028 abre una ventana para estructurar (o reestructurar) el patrimonio antes de que el nuevo sistema esté plenamente vigente. Es la decisión de fondo detrás de toda esta discusión de nota fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Holding necesita emitir NFS-e de alquiler a partir de agosto de 2026?
En los nuevos moldes de alquiler, todavía no. El destaque de IBS y CBS en la NFS-e pasa a valer el 3 de agosto de 2026, mientras que las adaptaciones específicas para alquiler de inmuebles (subitem 99.03, grupo gLocação de la NT nº 009) quedaron fuera del rollout de agosto, por decisión de la Secretaría Ejecutiva del Comité Gestor de la NFS-e. El cronograma será divulgado después.
¿Cuál es la alícuota de IBS y CBS en el alquiler en 2026?
En 2026 rige la alícuota de prueba de 1%, compuesta por 0,9% de CBS y 0,1% de IBS. Con la reducción del 70% de la base prevista en la LC 214/2025 y la alícuota de referencia estimada entre 26% y 28% para el post-transición, la alícuota efectiva sobre el alquiler tiende a quedar cerca de 8%, aún una estimativa mientras la referencia no es cerrada.
¿La alícuota de prueba de 1% aumenta el impuesto del arrendador?
En 2026, la carga se mantiene igual. El valor pagado a título de IBS y CBS en la fase de prueba puede ser compensado con los débitos de PIS y Cofins de la empresa, sin aumento efectivo en el año. La alícuota de prueba sirve para calibrar sistemas rumbo al cobro real de 2027.
¿El IPTU y las expensas entran en la base del IBS y del CBS?
No. El artículo 255 de la LC 214/2025 excluye de la base de cálculo del alquiler los impuestos incidentes sobre el inmueble, como el IPTU, y los gastos de expensas. El impuesto incide sobre la contraprestación recibida por el arrendador, ya sin esos valores.
¿La persona física que alquila inmueble va a emitir NFS-e?
Depende del encuadramiento. La persona física que ejerce el alquiler de forma habitual y profesional, por encima de ciertos límites de ingresos y de cantidad de inmuebles, puede ser tratada como contribuyente. Los límites exactos dependen de la regulación y deben ser confirmados con el contador.
¿Qué es la reducción de 70% de la base en el alquiler?
Es un beneficio de la LC 214/2025: en las operaciones de alquiler, cesión onerosa y arrendamiento de bienes inmuebles, la base de cálculo del IBS y del CBS cae 70%. El impuesto pasa a incidir sobre 30% de la receita, lo que suaviza la carga sobre el alquiler. En el alquiler residencial, se suma además el redutor social de R$ 600 por mes, por inmueble.
¿Vale la pena abrir holding para alquilar inmueble con la reforma?
Para muchos perfiles, sí: la holding tiende a ser más eficiente que la persona física en la tributación de alquileres, y la diferencia crece con la nueva carga sobre el arrendador PF profesional y con el crédito que solo la PJ aprovecha. La respuesta es individual y depende del volumen de inmuebles, del tipo de alquiler y del horizonte patrimonial. La ventana de 2027-2028 es el momento natural para ese análisis.
En medio del ruido, el resumen es simple. En 2026 usted ensaya, con la carga del año preservada. El 3 de agosto, la NFS-e pasa a destacar IBS y CBS, en un cambio de sistema que mantiene el valor recaudado igual. Y la nota de alquiler en los nuevos moldes, aquella que se volvió rumor de plazo, quedó para un cronograma futuro.
Lo que merece su atención ahora es la decisión de estructura, holding o persona física, que la transición de 2027 y 2028 va a cobrar. Esa cuenta no se hace en el susto. Si usted tiene inmuebles para alquiler y quiere entender qué estructura protege mejor su patrimonio en la reforma, hable con un consultor de Regente: evaluamos su caso, holding o persona física, con los números sobre la mesa.
