Quando você começa a pesquisar imobiliárias em Florianópolis para administrar seu imóvel, o primeiro número que aparece é a taxa de administração. Uma anuncia 8%. Outra, 10%. A Regente cobra 12%. A conclusão precipitada: a mais barata é a melhor opção.
Essa lógica ignora a pergunta certa: 8% de quê, exatamente?
O percentual anunciado é só metade da informação. A outra metade é a base de cálculo — o valor sobre o qual esse percentual incide. Quando a base muda, o custo real muda junto. E além do percentual, há o que cada imobiliária inclui no serviço: o que acontece quando o inquilino não paga, quando o imóvel fica vazio entre contratos, quando surge um problema de manutenção às 22h de um sábado.
A armadilha da base de cálculo: 8% pode custar mais que 12%
A taxa de administração imóvel locação é cobrada mensalmente como percentual sobre um valor-base. O problema: cada imobiliária define essa base de um jeito diferente.
Duas práticas no mercado:
- Base restrita: percentual calculado apenas sobre o valor do aluguel.
- Base ampliada: percentual calculado sobre aluguel + condomínio + IPTU.
A diferença parece técnica. Na prática, ela muda o valor real que você paga todo mês.
Pegue um apartamento em Florianópolis com aluguel de R$ 2.000, condomínio de R$ 500 e IPTU de R$ 150 ao mês:
| Imobiliária A | Regente | |
|---|---|---|
| Taxa anunciada | 10% | 12% |
| Base de cálculo | R$ 2.650 (aluguel + cond + IPTU) | R$ 2.000 (só aluguel) |
| Valor mensal | R$ 265 | R$ 240 |
| Garantia inclusa | Não | Sim |
A Imobiliária A anuncia taxa menor e cobra mais. A Regente anuncia taxa maior e cobra menos — e ainda entrega garantia de aluguel completa.
A base de cálculo importa mais que o percentual. Antes de fechar com qualquer imobiliária, pergunte: “Esse percentual incide sobre o aluguel, ou sobre aluguel mais encargos?”
O que está incluso na taxa de administração
A taxa de administração cobre a gestão do contrato de locação. O que isso significa na prática:
Cobrança e repasse do aluguel. Emissão de boleto, registro bancário, baixa de pagamento, repasse ao proprietário com prestação de contas mensal. Parece simples até você precisar cobrar um inquilino que não paga e não atende o telefone.
Seleção e análise de inquilino. Análise de crédito com consulta em Serasa, SPC e Boa Vista, verificação de renda compatível com o aluguel e histórico de locações anteriores. O critério não é aprovar para fechar logo — é aprovar para o contrato durar.
Gestão de manutenção. Recepção de chamados do inquilino, triagem entre responsabilidade do locatário e do proprietário, contratação de prestador credenciado, acompanhamento da execução. Sem isso, o chamado chega direto para você às 22h de um sábado.
Vistoria de entrada e saída. Registro fotográfico e descritivo do estado do imóvel, assinado pelo inquilino na entrada. Confrontado com o laudo de saída — dano documentado é cobrado do inquilino.
Controle de reajuste. Aplicação do índice contratual (IGPM ou IPCA) na data correta. Imóvel sem reajuste aplicado perde rentabilidade real ano a ano.
Obrigações legais. Troca de titularidade de Celesc e Casan na entrada e na saída, seguro incêndio obrigatório, documentação para CIB.
O que separa as propostas, na prática, é o que acontece quando o inquilino não paga. Aí entra a garantia locatícia.
O custo que ninguém coloca na conta: o imóvel parado
Proprietários que focam na diferença de taxa entre imobiliárias raramente calculam o custo de vacância — o custo direto de cada mês que o imóvel fica vazio entre contratos.
Considere um apartamento com aluguel de R$ 3.000/mês:
| Situação | Custo real |
|---|---|
| 1 mês sem inquilino | R$ 3.000 perdidos |
| 2 meses sem inquilino | R$ 6.000 perdidos |
| Diferença de 2% na taxa (R$60/mês) | Equivale a 100 meses para compensar 1 mês vazio |
Dois meses de imóvel desocupado custam mais do que qualquer diferença de taxa de administração entre imobiliárias sérias.
O que determina a velocidade de locação
Velocidade de locação não é sorte — é estrutura. Na Regente, o processo de visitação é feito com dois veículos próprios dedicados exclusivamente ao atendimento de locação. Quando um candidato qualificado quer visitar seu imóvel, o agendamento acontece e a visita é realizada no dia seguinte — sem adiamentos por falta de disponibilidade.
Isso importa porque o inquilino que procura imóvel em Florianópolis está vendo várias opções ao mesmo tempo. A imobiliária que organiza a visita no dia seguinte fecha antes da que agenda para a semana que vem.
Garantia Total: o que muda quando a imobiliária garante o pagamento
A maioria das garantias locatícias tem um teto. A caução é limitada a 3 meses por lei. O seguro fiança tem cobertura por período definido em apólice. O fiador pode ser contestado judicialmente.
A Garantia Total da Regente não tem prazo máximo.
Enquanto o inquilino estiver no imóvel, o aluguel é pago ao proprietário na data contratada — todo mês, sem exceção, independentemente de o inquilino ter pago ou não. Não há franquia, não há carência, não há limite de parcelas cobertas.
As quatro coberturas:
- Aluguel garantido — independente do comportamento do inquilino e de qualquer garantidora. Sem franquia, sem limite de tempo.
- Cobertura durante o despejo — o processo pode levar de 6 a 18 meses. A Regente continua pagando o aluguel contratado durante todo esse período.
- Pintura ao final da locação — garantida pela Regente.
- IPTU e condomínio em dia — a Regente paga; a dívida não recai sobre o imóvel nem sobre o proprietário.
Essa estrutura foi testada em condições reais. Durante a pandemia, a inadimplência nos contratos de locação disparou no Brasil. Na Regente, todos os contratos com Garantia Total foram honrados: cada proprietário recebeu o aluguel na data contratada, sem exceção e sem negociação retroativa.
Uma comparação completa das garantias locatícias — caução, fiador, seguro fiança, título e Garantia Total — está no guia dedicado ao tema.
A taxa de administração é dedutível no Imposto de Renda?
Sim — e a taxa de intermediação também. Ambas reduzem a base de cálculo do IR sobre o aluguel recebido.
A fórmula é direta: base de cálculo do IR = aluguel recebido − taxa de administração − taxa de intermediação pagas à imobiliária.
O proprietário declara o aluguel bruto e abate os dois valores como despesa com gestão do imóvel. Na faixa de 27,5% de IRPF, R$ 240/mês de taxa de administração representa R$ 66/mês de imposto reduzido — apenas pelo efeito da dedução.
Outras despesas dedutíveis do aluguel recebido, conforme as regras do IR para locadores:
- IPTU do imóvel alugado, quando o pagamento é responsabilidade do locador.
- Condomínio quando incluído no contrato como obrigação do proprietário.
- Gastos com reformas necessárias para conservação do imóvel (não melhorias).
Guarde os comprovantes mensais das taxas de administração e o recibo da taxa de intermediação: são os documentos que suportam a dedução na declaração.
O que avaliar além do percentual: guia de comparação
Ao comparar propostas de gestão de locação, use esta tabela:
| Critério | O que perguntar |
|---|---|
| Base de cálculo | O percentual incide só sobre o aluguel, ou inclui condomínio e IPTU? |
| Garantia de inadimplência | A imobiliária paga mesmo se o inquilino não pagar? Por quanto tempo? |
| Cobertura durante despejo | O repasse continua durante o processo judicial (6 a 18 meses)? |
| Vacância | Qual o prazo médio de locação para imóveis como o meu? |
| Análise de crédito | Quais órgãos são consultados? Qual critério de renda mínima? |
| Taxa de renovação | Há cobrança quando o contrato é renovado? |
| 13º aluguel | Há cobrança de taxa extra em dezembro? |
A Regente não cobra taxa de renovação nem 13º aluguel — dois itens que algumas imobiliárias cobram como receita extra e que nem sempre aparecem na proposta inicial.
Para entender o custo completo de colocar um imóvel para alugar, incluindo taxa de intermediação e documentação, leia também: como anunciar o imóvel.
FAQ — Perguntas frequentes sobre taxa de administração de imóvel
Quanto a imobiliária cobra para administrar um imóvel?
A faixa de mercado vai de 8% a 12% ao mês. O percentual varia conforme a imobiliária e o serviço incluso — especialmente se há cobertura de inadimplência. Atenção à base de cálculo: algumas imobiliárias aplicam o percentual sobre aluguel + condomínio + IPTU, o que eleva o custo efetivo mesmo com percentual menor anunciado. Um apartamento com aluguel de R$ 2.000 e encargos de R$ 650 pode gerar R$ 265/mês com 10% sobre a base ampliada — mais caro do que 12% sobre apenas o aluguel, que resulta em R$ 240/mês.
Qual é a base de cálculo da taxa de administração de imóvel?
Depende da imobiliária. A prática mais transparente é calcular o percentual apenas sobre o valor do aluguel. Alguns players calculam sobre aluguel + condomínio + IPTU, o que aumenta o valor cobrado sem que o percentual anunciado mude. Antes de assinar, pergunte explicitamente: “Sobre qual valor incide a taxa?” e peça que conste no contrato.
O que está incluso na taxa de administração de imóvel?
Em geral: seleção de inquilino com análise de crédito, elaboração e gestão do contrato, repasse do aluguel, vistoria de entrada e saída, gestão de manutenção e atendimento ao inquilino. O que varia é a cobertura de inadimplência: a maioria das imobiliárias não garante o aluguel se o inquilino não pagar. A Garantia Total da Regente assume o pagamento independente do comportamento do inquilino — sem prazo máximo, incluindo durante o processo de despejo.
A taxa de administração é dedutível no Imposto de Renda?
Sim — e a taxa de intermediação também. A base de cálculo do IR sobre o aluguel recebido é o valor bruto do aluguel menos as taxas de administração e de intermediação pagas à imobiliária. As duas despesas são dedutíveis. Guarde os comprovantes mensais e o recibo da intermediação: são os documentos necessários para suportar a dedução na declaração anual.
Quanto é a taxa de intermediação de locação?
A taxa de intermediação — cobrada uma única vez, no fechamento do contrato — varia de 50% a 100% do primeiro aluguel. A Regente cobra 70% do primeiro aluguel. Não há taxa de renovação ao renovar o contrato, e não há cobrança de 13º aluguel, que algumas imobiliárias cobram em dezembro como receita extra.
A imobiliária pode cobrar taxa de administração do inquilino?
Não. A taxa de administração remunera o serviço de gestão prestado à imobiliária pelo proprietário. O inquilino não é parte dessa relação — seu contrato é com o proprietário, não com a imobiliária. A cobrança de taxa de administração ao inquilino não tem amparo legal.
Como escolher a imobiliária certa para o seu imóvel em Florianópolis
A escolha não começa pelo percentual. Começa pelo que esse percentual garante — e pelo que acontece quando algo dá errado.
Um imóvel parado por dois meses entre contratos custa R$ 6.000 (para um aluguel de R$ 3.000). Um processo de despejo sem cobertura pode custar meses de aluguel não recebido mais honorários advocatícios. A diferença de 2% na taxa de administração não cobre nenhum desses eventos.
A Regente Imóveis administra imóveis em Florianópolis desde 1998. A taxa de administração COM Garantia Total é de 12% sobre o aluguel — sem incidir sobre condomínio ou IPTU. Sem taxa de renovação. Sem 13º.
Se você quer entender como funcionaria para o seu imóvel especificamente, preencha o formulário de agenciamento de aluguel e um dos nossos consultores faz o cálculo com os números reais do seu caso.
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