Caução de aluguel é uma das garantias locatícias mais comuns no mercado — e uma das que menos protege quem tem o patrimônio em jogo.
O problema não está na ideia. Está no número. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) limita a caução a no máximo 3 vezes o valor do aluguel. Para um imóvel com aluguel de R$ 3.000, o teto é R$ 9.000. Esse valor precisa ir para uma conta poupança em nome do locatário.
Quando o inquilino para de pagar, o processo de despejo por falta de pagamento leva em média 6 meses — e pode ultrapassar 1 ano quando há contestação ou recursos (Jusbrasil, 2025). Nesse período, o proprietário não recebe. E os R$ 9.000 que estão na poupança não chegam nem perto de cobrir o rombo.
O que a lei diz sobre caução de aluguel
O artigo 38 da Lei do Inquilinato regula a caução. Os pontos principais:
- O limite máximo é 3 vezes o valor do aluguel
- O depósito vai para conta poupança em nome do locatário
- O proprietário só acessa o valor após o fim do contrato — e mesmo assim precisa demonstrar o débito
- Se o contrato terminar sem pendências, o valor é devolvido com correção monetária
O limite de 3 meses não é negociável. Mesmo que proprietário e inquilino queiram acordar um valor maior, o artigo 38 torna essa cláusula nula.
Quanto custa uma inadimplência real? O cálculo que a caução não fecha
Imagine um aluguel de R$ 3.000. O inquilino para de pagar no terceiro mês do contrato.
O que a caução cobre:
3 × R$ 3.000 = R$ 9.000 depositados
O que uma inadimplência de 12 meses gera:
| Item | Valor estimado |
|---|---|
| Aluguel não recebido (12 meses) | R$ 36.000 |
| Honorários advocatícios (despejo) | R$ 3.000 a R$ 10.000 (tabela OAB-SC: R$ 2.351 + 15% do valor da ação) |
| Custas processuais (TJSC) | Variável — calculado pelo simulador TSJ com base no valor da causa |
| Danos ao imóvel (variável) | R$ 0 a R$ 20.000+ |
| IPTU e condomínio não pagos | variável |
| Total mínimo (sem danos) | ~R$ 39.500 |
A caução de R$ 9.000 cobre menos de um quarto do prejuízo mínimo — e isso sem contar danos ao imóvel.
Outro detalhe que pouca gente considera: durante o processo, o proprietário ainda precisa pagar o condomínio e o IPTU do imóvel, porque esses encargos recaem sobre o bem, não sobre o inquilino. Se o inquilino também não pagou essas contas, o passivo cresce mais rápido.
Proprietário com Garantia Total da Regente não paga nenhuma dessas custas.
Enquanto o locatário estiver no imóvel — mesmo sem pagar um centavo de aluguel —, o proprietário continua recebendo o valor contratado todo mês. Honorários, custas processuais, IPTU e condomínio em atraso: tudo fica do lado da Regente, não do proprietário. O processo corre; o aluguel não para.
Quais são as desvantagens da caução para o proprietário?
São quatro problemas concretos, não abstratos:
1. O valor é insuficiente por definição
O limite legal de 3 meses não foi calibrado para cobrir inadimplências prolongadas. Ele cobre atrasos curtos, situações pontuais. Qualquer processo judicial vai além desse prazo.
2. O acesso ao dinheiro não é imediato
A caução fica bloqueada na poupança em nome do inquilino. Para usar o valor em caso de débito, o proprietário precisa demonstrar formalmente o prejuízo — e há situações em que isso vai a juízo.
3. Não cobre honorários advocatícios
Um despejo é uma ação judicial. Advogado tem custo. Em qualquer processo básico, os honorários consumem entre R$ 3.000 e R$ 10.000 (tabela OAB-SC: R$ 2.351 fixo + 15% do valor da ação) — valor que a caução raramente cobre sozinha.
4. Não cobre o período do processo
Enquanto o despejo tramita, o imóvel continua ocupado e o proprietário continua sem receber. A caução não supre o aluguel mensal nesse período — ela é um valor total fixo, não uma renda continuada.
Comparativo: as 4 modalidades de garantia locatícia e a Garantia Total
A lei prevê quatro modalidades. A tabela abaixo compara o que cada uma cobre quando o inquilino realmente para de pagar.
| Critério | Caução | Fiador | Seguro fiança | Título de capitalização | Garantia Total Regente |
|---|---|---|---|---|---|
| Cobertura máxima | 3× aluguel | Ilimitada (teórica) | Conforme apólice | ~6× aluguel | Ilimitada / sem franquia |
| Cobre aluguel durante despejo | Não | Não direto | Parcial (prazo da apólice) | Não | Sim, sem limite de prazo |
| Cobre danos ao imóvel | Parcialmente | Judicial | Depende da apólice | Não | Sim |
| Cobre IPTU e condomínio | Não | Judicial | Depende | Não | Sim (Regente paga) |
| Custo para o locatário | Baixo (devolve ao sair) | Zero (mas difícil) | ~1 aluguel/ano | ~6 meses (resgata ao sair) | Incluso na taxa de adm. |
| Risco residual para o proprietário | Alto | Alto | Médio | Alto | Nenhum |
Para saber mais sobre como as modalidades se comparam no dia a dia, veja o guia Garantia de aluguel: fiador, caução, seguro fiança e título — qual escolher.
Por que é melhor caução ou seguro fiança?
Sob o ponto de vista do locatário
Para quem vai alugar, a caução é financeiramente racional: você desembolsa o valor, guarda na poupança e recupera tudo ao sair (com correção). Sem custo contínuo.
O seguro fiança tem custo real e contínuo: em torno de 1 aluguel por ano, sem devolução. Para um contrato de 30 meses, isso representa 2,5 aluguéis que não voltam.
Sob o ponto de vista do proprietário
A lógica se inverte completamente.
A caução é limitada por lei e não cresce com o tempo do processo. O seguro fiança, bem calibrado, cobre inadimplência de forma mais ágil e sem exigir ação judicial prévia — a seguradora paga e depois cobra o inquilino.
A diferença prática: com caução, o proprietário tem um teto fixo e pequeno. Com seguro fiança, tem cobertura continuada durante o período de inadimplência (dentro dos limites da apólice).
Nenhum dos dois resolve o problema completo. O seguro fiança ainda tem prazos, carências e limites que variam por apólice.
A posição da Regente sobre caução: não aceitamos
A Regente não trabalha com caução. Essa não é uma preferência comercial — é uma posição técnica baseada no que os números mostram.
Em 25 anos de locações em Florianópolis, o padrão é consistente: quando a inadimplência acontece, o processo raramente termina em menos de 6 meses. Nenhum imóvel com aluguel acima de R$ 2.500 tem a caução coberta por um processo real.
Aceitar caução seria assumir, em nome do proprietário, um risco que os números não justificam.
O que a Garantia Total da Regente cobre
A Garantia Total não é um produto de seguradora — é uma garantia da própria Regente sobre a gestão que ela faz.
Quatro coberturas:
- Aluguel garantido ao proprietário — independente de o inquilino pagar ou não, e independente de qualquer processo. Sem franquia, sem prazo máximo.
- Cobertura durante o despejo — a Regente continua pagando o aluguel ao proprietário enquanto o processo tramita.
- Pintura ao final da locação — garantida ao final do contrato.
- IPTU e condomínio em dia — a Regente paga; esses encargos não recaem sobre o imóvel nem sobre o proprietário.
A taxa de administração com Garantia Total é 12% ao mês sobre o aluguel — nunca sobre aluguel + condomínio + IPTU. Sem Garantia Total, a taxa é 10%.
Para entender o que o processo de vistoria garante sobre o estado do imóvel, veja Vistoria de imóvel para locação: como funciona e por que importa.
FAQ — Perguntas frequentes sobre caução de aluguel
O que é caução de aluguel?
Caução de aluguel é um depósito em dinheiro feito pelo inquilino no início do contrato, como garantia para o proprietário. É regulada pelo artigo 38 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). O valor fica depositado em conta poupança em nome do locatário até o fim do contrato. O teto legal é 3 vezes o valor do aluguel.
Como funciona a caução de imóvel na prática?
O inquilino deposita o valor (até 3× o aluguel) em conta poupança aberta em seu próprio nome. O proprietário não controla essa conta. Só pode acessar o valor ao fim do contrato, demonstrando formalmente os débitos. Se o contrato terminar sem pendências, o valor é devolvido com correção da poupança. A limitação prática é que o valor raramente cobre uma inadimplência prolongada — num processo de despejo que dura 12 meses, a caução fica esgotada antes da metade do caminho.
Quais as desvantagens da caução para o proprietário?
Limite de 3 meses imposto por lei, sem negociação. Valor retido na conta do inquilino sem acesso direto. Não cobre honorários advocatícios. Não cobre o aluguel durante o processo judicial. Em inadimplências longas, o saldo se esgota antes do fim do despejo.
O proprietário pode usar a caução durante o contrato?
Não. A caução só pode ser usada ao fim do contrato. Mesmo que o inquilino esteja inadimplente, o proprietário não pode sacar ou bloquear o valor enquanto o imóvel está ocupado. Isso cria um problema duplo nos processos de despejo: sem aluguel e sem acesso à caução ao mesmo tempo.
É melhor caução ou seguro fiança para o proprietário?
Para o proprietário, o seguro fiança protege mais — a seguradora paga o aluguel durante a inadimplência sem exigir processo judicial prévio. A caução é um valor total fixo acessível apenas após o fim do contrato. O seguro fiança tem limitações próprias (prazo da apólice, franquias). A proteção máxima para o proprietário é a Garantia Total da Regente: sem franquias, sem limite de prazo, paga pela imobiliária.
Em que casos o proprietário pode reter o caução?
O proprietário pode reter total ou parcialmente o valor da caução ao fim do contrato para cobrir: aluguel em atraso, encargos não pagos (condomínio, IPTU quando de responsabilidade do inquilino), danos ao imóvel comprovados em vistoria de saída e multas contratuais. A retenção exige comprovação formal — valores sem documentação devem ser devolvidos com correção da poupança.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre o caução?
O artigo 38 da Lei nº 8.245/1991 define: teto de 3 vezes o valor do aluguel, sem exceção; depósito em caderneta de poupança em nome do locatário; rendimentos pertencem ao locatário; devolução do saldo ao fim do contrato, salvo débitos comprovados. Cláusulas que fixem caução acima do limite legal são nulas — não produzem efeito mesmo constando no contrato.
A caução protege pouco — e você já sabe disso
Se você chegou até aqui, provavelmente já viveu ou está perto de viver o que os números mostram: um imóvel parado, um inquilino que não paga, e uma garantia que não fecha.
A Regente administra locações em Florianópolis há mais de 25 anos com um critério claro: o proprietário recebe, independente do que aconteça com o inquilino. Sem franquias, sem limite de prazo, sem processo para esperar.
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