Garantia de aluguel: fiador, caução, seguro fiança e título de capitalização — qual escolher

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê quatro modalidades de garantia locatícia. Cada uma protege o proprietário de uma forma diferente — e nenhuma protege de tudo.

Entender as diferenças antes de assinar o contrato evita surpresas que chegam meses depois, geralmente quando o inquilino já parou de pagar.

Fiador: a garantia mais comum e a mais lenta

O fiador é uma pessoa física que assume a responsabilidade pelas obrigações do inquilino caso ele não pague. É a modalidade mais usada no mercado.

O que protege: O fiador responde pelo débito do inquilino — aluguel atrasado, encargos não pagos, eventuais danos ao imóvel.

O problema: acionar o fiador é um processo judicial. Quando o inquilino para de pagar, o proprietário precisa notificar, aguardar prazo, entrar com ação de despejo, citar o fiador. O processo todo pode levar de 6 a 18 meses — e durante esse período o proprietário não recebe.

Há outra complicação: o fiador pode se tornar inválido ao longo do contrato. Se ele vende o imóvel que deu em garantia, se perde capacidade financeira ou se pede para ser exonerado, a garantia deixa de existir — e o proprietário muitas vezes só descobre quando precisa acionar.

Quem paga o custo: o fiador não cobra o inquilino diretamente, mas exige confiança pessoal entre as partes — o que limita o universo de candidatos.

Caução: protege pouco e é limitada por lei

A caução é um depósito em dinheiro feito pelo inquilino no início do contrato. Ela precisa ser depositada em conta poupança em nome do locatário.

O que protege: cobre atrasos curtos e pequenos danos ao imóvel dentro do limite legal.

O limite legal: o artigo 38 da Lei do Inquilinato limita a caução a no máximo 3 vezes o valor do aluguel. Para um aluguel de R$ 3.000, o teto é R$ 9.000.

Por que esse valor não é suficiente: num processo de despejo por falta de pagamento, R$ 9.000 não pagam os honorários advocatícios de um processo básico — que geralmente ficam entre R$ 3.000 e R$ 8.000. Sobra zero para cobrir os meses sem aluguel enquanto o processo tramita, os danos ao imóvel e as contas não pagas (condomínio, IPTUIPTU — Imposto Predial e Territorial UrbanoTributo municipal anual sobre imóveis urbanos. Base de cálculo é o valor venal — quase sempre abaixo do valor de mercado — definido pela prefeitura.Ver tudo →).

Por isso a Regente não trabalha com caução. O limite legal torna essa modalidade insuficiente para proteger o patrimônio do proprietário em qualquer cenário de inadimplência prolongada.

Seguro fiança: cobertura real, mas com franquias e prazos

O seguro fiança é uma apólice contratada pelo inquilino junto a uma seguradora. Em caso de inadimplência, a seguradora paga o proprietário e cobra o inquilino depois.

O que protege: aluguel e encargos previstos na apólice, por prazo determinado.

As limitações:
– A cobertura é limitada ao prazo da apólice — geralmente 12 meses renováveis
– Há franquias e carências em algumas apólices
– O acionamento exige documentação e pode ter prazo de análise
– Se a seguradora tiver problemas financeiros, o proprietário fica exposto

Para o inquilino, o custo é geralmente um prêmio equivalente a 1 a 1,5 aluguel por ano — pago durante todo o contrato, sem reembolso ao final.

Título de capitalização: funciona como caução com resgate

O título de capitalização funciona de forma semelhante à caução: o inquilino deposita um valor equivalente a alguns meses de aluguel, que fica bloqueado na seguradora. Ao final do contrato, se não houver débitos, o valor é devolvido com correção.

O que protege: o mesmo que a caução — atrasos curtos e danos limitados ao valor do título.

A diferença em relação à caução: o inquilino pode resgatar o valor ao sair, o que torna a modalidade mais atrativa para ele. Para o proprietário, o nível de proteção é equivalente à caução — limitado.

A Garantia Total da Regente: o que nenhuma outra modalidade oferece

A Garantia Total não é uma das quatro modalidades acima. É o produto próprio da Regente, que opera em paralelo ao contrato de locação e elimina o principal risco do proprietário: não receber.

O que garante:

Pagamento do aluguel em dia — sempre. Independentemente de o inquilino pagar ou não, independentemente do andamento de qualquer processo, o aluguel chega para o proprietário na data contratada. Sem franquia, sem carência, sem limite de meses cobertos. O contrato durar 3 anos com o inquilino atrasando 6 vezes — as 6 vezes chegam no prazo.

Cobertura integral durante o processo de despejo. Se for necessário acionar o processo judicial, o proprietário continua recebendo durante todos os meses que o processo durar — 6 meses, 12 meses, 18 meses. A Regente paga.

Pintura ao final da locação. Independentemente do estado em que o imóvel for devolvido — dentro dos limites de desgaste natural —, o imóvel recebe pintura ao final do contrato.

Pagamento de IPTU e condomínio. Mesmo que o inquilino pare de pagar as despesas do imóvel, a Regente garante que essas contas sejam quitadas, evitando que a dívida recaia sobre o imóvel ou sobre o proprietário.

Comparativo direto

A diferença fundamental: todas as outras modalidades dependem de acionamento, prazo ou limite de cobertura. A Garantia Total paga automaticamente, na data, sem que o proprietário precise acionar nada.

Como funciona na prática

Com a Garantia Total, o processo do proprietário é simples: o aluguel cai na conta na data combinada, todo mês. Se o inquilino pagou ou não é uma questão entre ele e a Regente — não entre ele e o proprietário.

Para entender o custo da administração com Garantia Total incluída e como ele se compara a outras imobiliárias, veja o guia sobre taxa de administração imobiliária em Florianópolis.

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Fontes: Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, art. 37 e 38 (Planalto.gov.br); dados operacionais Regente Imóveis (2026).