¿Qué gastos puede deducir el propietario en el IRPF en relación con el alquiler?
En resumen: El propietario puede deducir del alquiler bruto, tanto en el «carnê-leão» como en la declaración anual, los gastos que haya pagado directamente para mantener el inmueble alquilado: el IPTU, los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios, los honorarios de gestión de la agencia inmobiliaria y el seguro obligatorio. Cada real deducido reduce la base imponible del IR.
Deducciones permitidas por la Agencia Tributaria Federal
1. IPTU
- Deducible cuando el propietario paga el IPTU (y no lo repercute al inquilino por contrato)
- Importe proporcional al período en el que el inmueble estuvo alquilado durante el año
2. Cuota ordinaria de comunidad
- Deducible cuando el propietario paga la cuota ordinaria (y no la repercute al inquilino)
- Atención: si el contrato establece que el inquilino debe pagarla, el propietario no puede deducirla
3. Cuota de administración / comisión de la agencia inmobiliaria
- El porcentaje pagado a Regente por el servicio de gestión es totalmente deducible
- Ejemplo: alquiler de 2.500 R$, comisión del 10 % = 250 R$ deducibles al mes
- Guarda los extractos mensuales de transferencia emitidos por Regente como justificante
4. Seguro obligatorio contra incendios
- Deducible cuando el propietario contrata y paga el seguro
- Guarde la póliza y los justificantes de pago
Lo que NO es deducible
- Reformas y mejoras en el inmueble (no son gastos del alquiler en sí)
- Cuota extraordinaria de la comunidad de propietarios
- Mobiliario o equipamiento adquirido para el inmueble
- Gastos pagados por el inquilino (aunque figuren en la factura del propietario)
Cómo aplicar las deducciones en el Carnê-Leão
- Abre el Carnê-Leão Web en el e-CAC
- Indica el alquiler bruto percibido durante el mes
- Anota cada deducción por separado en el campo «Deducciones»
- El sistema calcula automáticamente la base imponible y el IR adeudado
Ejemplo práctico de cálculo
El propietario recibe 2.800 R$ al mes de un particular. Paga el IPTU (320 R$ al mes), la tasa de Regente del 10 % (280 R$) y un seguro de 35 R$ al mes.
- Alquiler bruto: 2.800 R$
- (-) IPTU: 320 R$
- (-) Tasa de Regente: 280 R$
- (-) Seguro: 35 R$
- Base de cálculo: 2.165 reales → exenta (por debajo de 2.428,80 reales)
- Impuesto sobre la renta a pagar: 0 R$
Documentos que hay que conservar
- Extractos mensuales de transferencia de Regente (que acreditan el alquiler percibido y la cuota deducida)
- Recibos de pago del IPTU
- Póliza y recibos del seguro contra incendios
- Recibos de la comunidad de propietarios (si los pagas)
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