¿Qué es el ITBI y quién lo paga?
En resumen: el ITBI es el Impuesto sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles, que recauda el ayuntamiento en el momento de la compra de un inmueble. En Florianópolis, el tipo impositivo es del 2 % sobre el valor de la transacción, y el pago corre a cargo del comprador.
¿Qué es el ITBI?
El ITBI (Impuesto sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles) es un impuesto municipal que se recauda cada vez que un inmueble cambia de propietario. Está previsto en el artículo 156 de la Constitución Federal y su aplicación la regula cada municipio. En Florianópolis, la Ley Complementaria Municipal n.º 007/97 y sus modificaciones definen los tipos impositivos y las exenciones aplicables.
¿Quién paga el ITBI?
El pago corre siempre a cargo del comprador. No es posible transferir esta obligación al vendedor; cualquier cláusula en este sentido carece de validez legal. El importe debe abonarse antes de la inscripción del inmueble en la Oficina del Registro de la Propiedad, con un plazo estándar de 30 días tras la emisión del recibo por parte del ayuntamiento.
Cómo funciona en la práctica en Florianópolis
- Tras la firma de la escritura de compraventa, el comprador solicita el recibo del ITBI en el Ayuntamiento de Florianópolis (PMF).
- La base de cálculo es el mayor de los siguientes importes: el valor declarado en la transacción o el valor venal del inmueble. A partir de 2026, el STJ (Tema 1113) establece que el Ayuntamiento no puede aplicar automáticamente el valor de referencia municipal: el contribuyente declara el valor de mercado y la PMF debe iniciar un procedimiento administrativo para impugnarlo.
- El tipo impositivo estándar es del 2 %. En el caso de los inmuebles financiados por el Sistema Financiero de la Vivienda (SFH), el tipo se reduce al 0,5 % sobre el valor financiado, respetando el límite de 226 007,12 R$.
- La notaría exige el justificante de pago del ITBI antes de inscribir la transmisión.
Ejemplo práctico en Florianópolis
Inmueble adquirido por 600 000 R$ en el barrio de Trindade, sin financiación: ITBI = 2 % × 600 000 R$ = 12 000 R$. Si parte del importe se financiara a través del SFH (por ejemplo, 226 007 reales), el ITBI sobre esa parte sería del 0,5 % = 1 130 reales. El resto (373 993 R$) se gravaría al 2 % = 7 480 R$. Total: aproximadamente 8 610 R$.
Exenciones del ITBI en Florianópolis
Los inmuebles residenciales con un valor catastral de hasta 100 000 R$ gozan de exención total. También existen exenciones para reorganizaciones societarias y aportaciones de capital —casos específicos que deben consultarse con un asesor jurídico—.
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