¿Puedo vender mi vivienda si está alquilada?
En resumen: Sí, puedes vender tu vivienda aunque tenga inquilino. El contrato de alquiler no impide la venta. Pero hay un trámite obligatorio: hay que notificárselo al inquilino, que tiene derecho de tanteo durante 30 días. Una vez formalizada la venta, dispone de 90 días para desalojar la vivienda.
Lo que dice la ley
La Ley de Arrendamientos (Ley 8.245/91) permite la venta del inmueble durante la vigencia del contrato de alquiler, pero garantiza al inquilino dos derechos fundamentales: el derecho de preferencia en la compra (art. 27) y el plazo de 90 días para desalojar tras la venta (art. 8).
Cómo funciona en la práctica — paso a paso
- Notificación formal: El departamento de rescisión de Regente (Bruno) envía una carta al inquilino informándole de la intención de venta y de las condiciones ofrecidas (precio, forma de pago). La notificación debe realizarse por escrito, con acuse de recibo.
- Plazo de 30 días: El inquilino dispone de 30 días para manifestar su interés en comprar el inmueble en las mismas condiciones. Si no se pronuncia o lo rechaza, pierde el derecho de preferencia.
- Renuncia formal: Si el inquilino no está interesado, Regente recoge por escrito la renuncia al derecho de preferencia. De este modo, pueden comenzar sin restricciones las visitas de otros compradores.
- Venta a un tercero: El proceso sigue su curso habitual: publicidad, visitas, oferta, contrato y escritura.
- Plazo para desocupar la vivienda: Tras la inscripción de la compraventa en el registro de la propiedad, el inquilino dispone de 90 días para abandonar la vivienda. Este plazo está garantizado por ley y no puede ser reducido unilateralmente por el nuevo propietario.
- Alquileres durante la transición: A partir de la liquidación o la inscripción, los alquileres pasan íntegramente al nuevo propietario. El nuevo propietario debe notificar a la agencia inmobiliaria la transferencia.
¿Y si el inquilino quiere comprar?
Si el inquilino ejerce el derecho de preferencia y desea comprar el inmueble, todo el proceso (comisión, documentación, seguimiento) sigue siendo gestionado por Regente. La intermediación no cambia por el hecho de que el propio inquilino sea el comprador.
¿Se pueden realizar visitas antes de la renuncia?
No. Antes de la renuncia formal o de que venza el plazo de 30 días, el inmueble no puede recibir visitas de otros compradores. El inquilino tiene derecho a la privacidad en el inmueble que ocupa; el propietario no puede entrar sin su consentimiento para realizar visitas.
¿Es un inmueble alquilado menos atractivo para los compradores?
No siempre. Muchos compradores, especialmente los inversores, buscan inmuebles que ya estén alquilados: la renta inmediata es un aliciente. El punto a tener en cuenta es el plazo: los compradores que quieran vivir en el inmueble tendrán que esperar los 90 días tras la compra.
Ejemplo práctico
Un propietario de Itacorubi decidió vender un piso con contrato de alquiler vigente. Regente notificó al inquilino. Tras 30 días sin respuesta, se firmó la carta de renuncia. El inmueble se abrió a visitas: un comprador interesado (inversor) cerró la operación en tres semanas. Se formalizó la escritura. Al inquilino se le concedió el plazo de 90 días y desocupó la vivienda el día 75. El propietario recibió el alquiler hasta el final del contrato de alquiler y la comisión solo se cobró al concluir la venta.
Preguntas relacionadas
- ¿Cómo funciona el proceso de venta de inmuebles en Regente?
- ¿Cuál es la comisión de la agencia inmobiliaria en la venta de un inmueble?
- ¿Qué es la inspección de entrada y salida y por qué es importante?
¿Tu inmueble está alquilado y quieres venderlo? Ponte en contacto con Regente: nos encargamos de todo el proceso.