O primeiro mês sem pagamento sempre parece uma exceção. “Teve um imprevisto, paga semana que vem.” Na maioria dos casos, a semana seguinte resolve. Mas quando não resolve, o proprietário se encontra num processo que poucos anteciparam — e que a maioria não sabe exatamente como conduzir.
Entender o que fazer quando o inquilino não paga — e o que você pode ter feito antes para evitar chegar a esse ponto — vale mais do que qualquer cláusula contratual que você nunca vai precisar acionar.
Primeiro mês de atraso: o que fazer
Quando o aluguel não entra na data, o primeiro passo é a notificação extrajudicial. Ela pode ser feita por carta com aviso de recebimento (AR), cartório ou por qualquer meio que comprove o recebimento pelo destinatário.
A notificação formal serve para:
– Documentar que o locador comunicou o débito
– Iniciar a contagem de prazo para as próximas etapas
– Demonstrar boa-fé antes de acionar o Judiciário
O inquilino tem prazo para pagar a dívida acrescida de multa (geralmente 10% sobre o valor do aluguel) e juros de mora (1% ao mês). Se pagar, o contrato continua.
Atenção: receber qualquer pagamento parcial sem ressalvar que o débito total persiste pode ser interpretado como quitação parcial acordada — o que complica a ação judicial posterior. Se aceitar pagamento parcial, documente por escrito que o saldo restante ainda é exigido.
Ação de despejo por falta de pagamento
Se o inquilino não paga após a notificação, a ação judicial é o caminho. No Brasil, o procedimento é a ação de despejo por falta de pagamento, prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).
O processo funciona assim:
1. Ajuizamento da ação. O proprietário (ou a administradora) contrata advogado e protocola a ação. É possível incluir na mesma ação o pedido de cobrança dos valores em atraso.
2. Citação do inquilino. O inquilino é citado e tem prazo de 15 dias para pagar integralmente a dívida (aluguel + encargos + honorários advocatícios) ou contestar a ação.
3. Purgação da mora. Se o inquilino pagar tudo no prazo, a ação é extinta e o contrato continua. Isso pode acontecer uma vez — se acontecer de novo no mesmo contrato, a purgação não é mais permitida.
4. Decisão e despejo. Se o inquilino não pagar e não contestar com êxito, o juiz determina o despejo. Um oficial de justiça executa a desocupação.
Quanto tempo leva?
Em Florianópolis, o processo de despejo por falta de pagamento com inquilino sem contestação pode durar de 4 a 12 meses. Com contestação e recursos, pode ultrapassar 18 meses.
Durante todo esse período, o proprietário sem garantia adequada não recebe o aluguel.
O papel da garantia quando o inquilino não paga
A garantia contratual determina o que acontece durante o processo. As diferenças são significativas:
Com fiador: é necessário incluir o fiador na ação judicial para que ele responda pelo débito. O processo de localização, citação e execução do fiador adiciona tempo e complexidade.
Com seguro fiança: a seguradora é acionada conforme os termos da apólice. Há prazo de análise, documentação exigida e cobertura limitada ao prazo da apólice.
Com caução: o proprietário pode utilizar o depósito para cobrir parte do débito — mas o valor é limitado a 3× o aluguel, e raramente cobre o período completo de inadimplência mais os honorários advocatícios.
Com a Garantia Total da Regente: o aluguel chega para o proprietário na data combinada, todo mês, independentemente do que esteja acontecendo com o inquilino. A Regente assume a relação de cobrança e, se necessário, o processo judicial. O proprietário não participa do problema operacional — só recebe o relatório.
Como evitar que isso aconteça: a análise de crédito
A inadimplência raramente é uma surpresa absoluta para quem faz análise de crédito séria. Candidatos com histórico de dívidas ativas, renda incompatível com o aluguel ou histórico de locações problemáticas têm perfil identificável antes da assinatura do contrato.
A análise de crédito profissional inclui:
- Consulta em Serasa, SPC e Boa Vista
- Verificação de renda compatível (referência: aluguel não deve superar 30% da renda bruta)
- Conferência de histórico de locações anteriores quando disponível
- Análise da garantia oferecida
Proprietário que apressa a análise para “fechar logo” frequentemente descobre, seis meses depois, por que o candidato aceitou tão rápido.
A Regente não aprova para fechar — aprova para o contrato durar. O processo de análise é feito com critério e sem pressão de prazo, porque o custo de um inquilino inadimplente é sempre maior do que o custo de uma vaga um pouco mais longa.
Para entender como o processo completo funciona — da análise de crédito ao repasse do aluguel —, o guia sobre gestão de locação profissional detalha cada etapa.
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Fontes: Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, art. 59 a 66 (Planalto.gov.br); dados operacionais Regente Imóveis (2026).
