Quando o aluguel não entra, a primeira reação é ligar. A segunda é esperar. A terceira — e que deveria ser a primeira — é entender quais direitos o proprietário tem garantidos por lei e como exercê-los sem comprometer o processo jurídico posterior.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é clara: o não pagamento do aluguel é causa legítima para rescisão do contrato e despejo. O proprietário tem direito de receber o aluguel, os encargos e todos os custos causados pela inadimplência — inclusive honorários advocatícios.
Seu direito imediato: notificar e exigir pagamento
Assim que o aluguel atrasa, o proprietário tem o direito de notificar formalmente o inquilino, exigindo pagamento do débito acrescido de multa e juros.
A multa por atraso é geralmente definida em contrato — o padrão é 10% sobre o valor do aluguel. Os juros de mora são de 1% ao mês (ou o que o contrato determinar, respeitando os limites legais).
Como fazer a notificação:
– Carta com aviso de recebimento (AR) pelo Correios
– Notificação via cartório (mais formal e com valor probatório maior)
– E-mail com confirmação de leitura (quando o contrato prevê esse meio)
A notificação formal documenta que o proprietário comunicou o débito — o que é necessário caso o processo evolua para ação judicial.
Direito de rescindir o contrato por falta de pagamento
O proprietário tem direito de mover ação de despejo por falta de pagamento assim que o aluguel atrasa. A lei não exige que ele espere meses — a inadimplência já é fundamento suficiente para ajuizar a ação.
Na prática, os advogados recomendam aguardar a notificação e um prazo mínimo (geralmente 15 a 30 dias) antes de ajuizar, para demonstrar boa-fé e evitar contestação de que o inquilino não teve oportunidade de regularizar.
O que o proprietário pode pedir na ação:
1. Despejo do inquilino
2. Cobrança de todos os aluguéis atrasados
3. Cobrança de encargos (condomínio, IPTU, água, luz) em atraso
4. Multa por atraso e juros de mora
5. Honorários advocatícios — quando o inquilino perde a ação, pode ser condenado a pagar os honorários do advogado do proprietário
O que o proprietário NÃO pode fazer
A lei proíbe algumas ações que proprietários desesperados às vezes tentam:
Não pode entrar no imóvel sem autorização. Mesmo com o inquilino inadimplente, o imóvel é a residência do locatário e a invasão configura crime. A retomada do imóvel só ocorre via ordem judicial.
Não pode cortar água ou luz. Cortar serviços essenciais para forçar a saída do inquilino é prática proibida e pode configurar crime.
Não pode trocar a fechadura. Mesmo com o imóvel desocupado e a chave nas mãos do proprietário, a troca da fechadura durante o contrato vigente sem ordem judicial pode gerar processo.
Não pode ameaçar ou pressionar. Qualquer conduta que configure coação pode ser usada contra o proprietário no processo judicial.
O caminho legal é o único caminho — e ele existe, funciona e protege o proprietário.
Quanto tempo leva e qual o custo
Um processo de despejo por falta de pagamento sem contestação do inquilino pode ser concluído em 4 a 8 meses em Florianópolis. Com contestação, pode ultrapassar 12 a 18 meses.
O custo inclui honorários advocatícios (geralmente 15% a 20% do valor cobrado, ou valor fixo combinado com o advogado) e custas processuais. Quando o inquilino é condenado, ele pode ser obrigado a ressarcir parte desses custos.
A conta que poucos fazem: 12 meses sem aluguel (R$ 3.000/mês) = R$ 36.000 perdidos. Honorários de 20% sobre esse valor = R$ 7.200. Total recuperável pela ação = R$ 43.200 — mas o processo pode levar meses para executar a cobrança efetiva.
É por isso que a garantia adequada importa: com a Garantia Total da Regente, o proprietário recebe durante todo o processo. O litígio é problema da Regente, não do proprietário.
Como a garantia certa muda tudo
Com fiador ou caução, o proprietário passa pelo processo inteiro sem receber e depois tenta recuperar pela via judicial. Com a Garantia Total, o aluguel entra todo mês enquanto o processo tramita.
Para entender a diferença entre cada modalidade de garantia e o que cada uma cobre, o guia sobre garantias de aluguel compara as opções em detalhe.
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Fontes: Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, art. 59 a 66 (Planalto.gov.br); dados operacionais Regente Imóveis (2026).
