O MCMV cobre imóvel usado?

Em resumo: Depende da faixa. A Faixa 1 não financia imóveis usados. As Faixas 2 e 3 permitem, mas o teto de R$ 270.000 torna a opção inviável em Florianópolis. A Faixa 4 cobre usados até R$ 600.000, mas exige entrada mínima de 40% em Santa Catarina — na prática, o SBPE é mais acessível para imóvel usado na cidade.

Faixa 1: não financia imóvel usado

O MCMV Faixa 1 opera com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e financia exclusivamente imóveis novos, construídos em regime de produção pública. Não existe opção de Faixa 1 para adquirir um imóvel já construído no mercado livre.

Faixas 2 e 3: teto inviável para Florianópolis

As Faixas 2 (renda até R$ 4.700/mês) e 3 (até R$ 8.600/mês) permitem financiar imóveis usados, mas a IN MCID nº 17, de agosto de 2024, reduziu o teto do imóvel usado nessas faixas para R$ 270.000.

Em Florianópolis, onde o metro quadrado médio é de R$ 13.208 (FipeZAP, abril/2026) — segunda capital mais cara do Brasil —, R$ 270.000 representa no máximo 20 m² no Centro ou 28 m² em Capoeiras. Nenhum imóvel familiar de 2 dormitórios se enquadra nesse valor no mercado formal da cidade.

Para compradores nessas faixas em Florianópolis, o financiamento pelo SBPE com FGTS como entrada é, na maior parte dos casos, a única rota viável para imóvel usado.

Faixa 4: financia usados até R$ 600.000, mas com entrada de 40%

O MCMV Faixa 4 — Classe Média (renda até R$ 13.000/mês, Portaria MCID nº 333/2026) — financia imóveis usados até R$ 600.000. O ponto crítico em Santa Catarina (região Sul) é o limite de financiamento: a Caixa financia no máximo 60% do valor do imóvel usado, exigindo entrada mínima de 40%.

Na prática em Florianópolis:

Imóvel usado de R$ 400.000 → financiamento máximo R$ 240.000 → entrada mínima: R$ 160.000
Imóvel usado de R$ 500.000 → financiamento máximo R$ 300.000 → entrada mínima: R$ 200.000
Imóvel usado de R$ 600.000 → financiamento máximo R$ 360.000 → entrada mínima: R$ 240.000

Por que o SBPE costuma ser mais viável para imóvel usado em Florianópolis

O SBPE (crédito de mercado) permite LTV de 80% para imóvel usado — entrada mínima de 20%. Para o mesmo imóvel de R$ 500.000:

MCMV Faixa 4: entrada de R$ 200.000 (40%)
SBPE + FGTS de R$ 40.000: entrada efetiva de R$ 60.000

A diferença de taxa — MCMV 10% a.a. sem TR vs. SBPE a partir de 11,19% a.a. + TR — raramente compensa exigir três vezes mais capital na entrada. Para quem não tem esse montante disponível, o SBPE é o caminho prático.

Fontes: Ministério das Cidades — IN MCID nº 17/2024; Portaria MCID nº 333/2026; FipeZAP abril/2026; gov.br/cidades — MCMV Classe Média.

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