Você lê a convenção do seu condomínio, não encontra nenhuma proibição expressa a aluguel por temporada, e conclui que pode colocar o imóvel no Airbnb sem problema. É esse o raciocínio que o Superior Tribunal de Justiça acabou de inverter.
Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ uniformizou o entendimento sobre o tema: alugar por plataformas como o Airbnb num condomínio residencial não depende de a convenção proibir ou não. Sem aprovação explícita, a atividade já nasce vedada.
Este guia explica o que mudou, por que o STJ trata isso como um uso diferente de simplesmente alugar, e o que fazer antes de colocar, ou manter, um imóvel nessa operação.
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O que o STJ decidiu em 2026
O julgado
A decisão saiu no REsp 2.121.055, julgado pela Segunda Seção do STJ em 7 de maio de 2026, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi. A Segunda Seção reúne as duas turmas de direito privado do tribunal, o que dá à decisão o peso de orientação para todo o STJ, não apenas para uma turma isolada.
O tribunal classificou o contrato intermediado por plataformas como o Airbnb como um contrato atípico. Não é locação por temporada, que pressupõe um contrato formal com um locatário determinado por prazo definido. Também não é hospedagem hoteleira, prestada por quem já opera comercialmente com essa finalidade. É uma terceira categoria, marcada pela alta rotatividade e pela disponibilização fracionada do imóvel a pessoas estranhas entre si.
O que já vinha sendo decidido antes
A decisão de 2026 não surgiu do nada. Em 2021, a Quarta Turma do STJ já havia decidido que condomínios residenciais podem impedir o uso de imóveis para locação pelo Airbnb. A Segunda Seção uniformizou esse entendimento em 2026, encerrando divergências que ainda apareciam em julgamentos de tribunais estaduais.
Por que vira “uso atípico”
A base legal
Dois artigos do Código Civil sustentam a decisão. O artigo 1.336, inciso IV, estabelece que todo condômino tem o dever de dar à sua unidade a mesma destinação da edificação. O artigo 1.351 complementa: mudar essa destinação exige aprovação de dois terços dos condôminos.
Se o condomínio é residencial, alugar por temporada de forma recorrente e profissionalizada altera, na prática, a destinação da unidade, mesmo que o proprietário continue morando lá quando não está hospedando.
O que caracteriza o uso atípico
A plataforma em si não define o problema, e o STJ deixou isso claro no julgamento. O que pesa é o padrão de uso: hóspedes que não se conhecem entre si, passagem rápida e constante, uma organização que se parece mais com hospedagem do que com moradia. Um aluguel de temporada tradicional, com um único locatário e prazo definido, não entra nessa categoria.
Convenção silenciosa não é sinal verde
Aqui está o ponto que a maioria dos proprietários erra. A leitura comum é: “a convenção não proíbe, então posso alugar”. O STJ decidiu o oposto. Em condomínio de destinação residencial, o uso atípico já é vedado por padrão, e a omissão da convenção não libera a atividade. É preciso aprovação explícita, em assembleia, por dois terços dos condôminos.
Na prática, isso inverte o ônus. Antes de 2026, quem queria proibir o Airbnb precisava aprovar uma vedação expressa. Agora, quem quer alugar por essa via precisa aprovar uma autorização expressa. Se nenhuma assembleia jamais discutiu o tema, a atividade está irregular, mesmo sem nenhuma cláusula proibindo por escrito.
Convenção não é regimento interno
Convenção de condomínio
A convenção é a norma máxima do condomínio. Trata da estrutura, da destinação e das regras gerais de funcionamento, funcionando como uma espécie de constituição do prédio. É nela que a questão do uso atípico precisa estar endereçada, seja para proibir, seja para autorizar. Alterá-la exige aprovação de dois terços da totalidade dos condôminos.
Regimento interno
O regimento interno é outra coisa: um manual de convivência, com regras do dia a dia como horário de silêncio, uso de áreas comuns e circulação de visitantes. O quórum para alterá-lo é o que a própria convenção definir. Se ela for omissa, vale a maioria simples dos presentes numa segunda convocação.
A hierarquia importa. Leis federais, estaduais e municipais vêm acima da convenção, que vem acima do regimento interno. Um regimento interno não pode, sozinho, autorizar ou proibir o uso atípico: essa decisão pertence à convenção.
O poder de coerção: como funciona a multa
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Aprovar ou vedar o uso atípico na convenção não tem efeito prático se o condomínio não puder aplicar uma penalidade a quem descumprir a regra. Para isso, o Código Civil prevê dois níveis de multa.
Multa por infração
O primeiro nível está no artigo 1.336, parágrafo 2º: trata do descumprimento dos deveres do condômino, entre eles o de manter a destinação da unidade. A multa precisa estar prevista no ato constitutivo ou na convenção, com teto de cinco vezes o valor da contribuição mensal. Se a convenção for omissa sobre o valor, cabe à assembleia geral, por pelo menos dois terços dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança.
Multa por reiteração
Já o artigo 1.337 cobre um cenário mais grave, o do condômino que descumpre os deveres de forma reiterada. Nesse caso, a assembleia pode aplicar uma multa adicional, de até cinco vezes o valor da contribuição, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, conforme a gravidade e a repetição da falta. Essa multa se soma à do artigo 1.336, não a substitui.
O perfil do prédio muda o resultado na prática
Uma coisa é o que a lei permite. Outra é o que realmente acontece dentro de cada condomínio, e essa distinção vem de observação direta do mercado, não de jurisprudência.
Prédios de perfil predominantemente familiar tendem a gerar mais resistência e mais disputa em torno do Airbnb, porque a atividade destoa do uso que os demais moradores esperam do prédio. Já em condomínios onde a locação por temporada já é uma prática consolidada, às vezes há anos, o tema costuma gerar bem menos atrito, mesmo sem uma aprovação formal recente em assembleia.
Isso não substitui a exigência legal de aprovação. Mas ajuda a entender por que a mesma atividade pode ser tranquila num prédio e virar um processo judicial noutro.
Antes de decidir, um advogado especializado
A combinação entre o que diz a convenção, o que diz o regimento interno e o histórico real do condomínio muda de prédio para prédio. Não é uma conta que se resolve com uma regra genérica.
Antes de comprar um imóvel pensando em Airbnb, ou de continuar operando um que já está nessa atividade sem aprovação formal, vale consultar um advogado especializado em direito imobiliário e condominial, alguém que analise a convenção específica do seu prédio e o risco real envolvido.
Perguntas frequentes
Condomínio pode proibir Airbnb?
Pode, e desde a decisão do STJ de 2026 a regra prática ficou ainda mais rígida: mesmo sem uma proibição expressa na convenção, o uso do imóvel para locação por temporada via plataformas como o Airbnb é considerado vedado por padrão em condomínio residencial, salvo aprovação explícita de dois terços dos condôminos.
Convenção omissa permite alugar por temporada?
Não, segundo o entendimento firmado pelo STJ em 2026. Antes dessa uniformização, havia interpretações de que o silêncio da convenção equivalia a permissão. O tribunal decidiu o oposto: a omissão não libera a atividade, é necessária aprovação explícita em assembleia.
Qual o quórum para aprovar o uso atípico?
Dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil, já que autorizar a locação por temporada equivale a mudar a destinação da unidade dentro de um condomínio residencial.
Qual a diferença entre convenção e regimento interno?
A convenção é a norma máxima do condomínio, trata da estrutura e da destinação, e só pode ser alterada por dois terços dos condôminos. O regimento interno regula o dia a dia, como horários e uso de áreas comuns, e seu quórum de alteração é definido pela própria convenção.
O condomínio pode multar quem já aluga sem autorização?
Pode. O artigo 1.336, parágrafo 2º, do Código Civil prevê multa de até cinco vezes o valor da contribuição condominial para quem descumpre o dever de manter a destinação da unidade. Em caso de reiteração, o artigo 1.337 permite uma multa adicional de até cinco vezes, aprovada por três quartos dos condôminos.
O que fazer com essa informação
Se você já tem um imóvel operando no Airbnb, o primeiro passo é simples: verificar se alguma assembleia já aprovou essa atividade formalmente, por dois terços dos condôminos. Se não aprovou, a operação está mais exposta do que parecia, mesmo que a convenção nunca tenha dito uma palavra sobre o assunto.
Se você está pensando em comprar um imóvel com esse uso em mente, o histórico do condomínio conta tanto quanto a convenção escrita. Vale conversar com quem já mora ali, ou com um consultor que conheça o prédio, antes de fechar negócio.
A Regente acompanha essa camada jurídica de perto, a que costuma passar despercebida na hora da compra. Se você quer entender como isso se aplica ao seu caso, fale com um consultor.
