Usted lee la convención de su condominio, no encuentra ninguna prohibición expresa al alquiler por temporada, y concluye que puede colocar el inmueble en Airbnb sin problema. Es ese razonamiento que el Superior Tribunal de Justicia acaba de invertir.
En mayo de 2026, la Segunda Sección del STJ uniformó el entendimiento sobre el tema: alquilar por plataformas como Airbnb en un condominio residencial no depende de que la convención lo prohíba o no. Sin aprobación explícita, la actividad ya nace prohibida.
Esta guía explica qué cambió, por qué el STJ lo trata como un uso diferente de simplemente alquilar, y qué hacer antes de colocar, o mantener, un inmueble en esa operación.
Foto: Tobias Wilden via Unsplash
Lo que el STJ decidió en 2026
El fallo
La decisión salió en REsp 2.121.055, juzgado por la Segunda Sección del STJ el 7 de mayo de 2026, bajo la relatoría de la ministra Nancy Andrighi. La Segunda Sección reúne las dos salas de derecho privado del tribunal, lo que da a la decisión el peso de orientación para todo el STJ, no solo para una sala aislada.
El tribunal clasificó el contrato intermediado por plataformas como Airbnb como un contrato atípico. No es alquiler por temporada, que presupone un contrato formal con un inquilino determinado por plazo definido. Tampoco es hospedaje hotelero, prestado por quien ya opera comercialmente con esa finalidad. Es una tercera categoría, marcada por la alta rotatividad y la disponibilización fraccionada del inmueble a personas extrañas entre sí.
Lo que ya venía siendo decidido antes
La decisión de 2026 no surgió de la nada. En 2021, la Cuarta Sala del STJ ya había decidido que los condominios residenciales pueden impedir el uso de inmuebles para alquiler por Airbnb. La Segunda Sección uniformó ese entendimiento en 2026, cerrando divergencias que aún aparecían en fallos de tribunales estaduales.
Por qué se convierte en «uso atípico»
La base legal
Dos artículos del Código Civil sustentan la decisión. El artículo 1.336, inciso IV, establece que todo condómino tiene el deber de dar a su unidad la misma destinación del edificio. El artículo 1.351 complementa: cambiar esa destinación exige aprobación de dos tercios de los condóminos.
Si el condominio es residencial, alquilar por temporada de forma recurrente y profesionalizada altera, en la práctica, la destinación de la unidad, aunque el propietario continúe viviendo ahí cuando no está hospedando.
Lo que caracteriza el uso atípico
La plataforma en sí no define el problema, y el STJ dejó eso claro en el fallo. Lo que pesa es el patrón de uso: huéspedes que no se conocen entre sí, paso rápido y constante, una organización que se parece más a hospedaje que a vivienda. Un alquiler por temporada tradicional, con un único inquilino y plazo definido, no entra en esa categoría.
Convención silenciosa no es señal verde
Aquí está el punto donde la mayoría de los propietarios erra. La lectura común es: «la convención no lo prohíbe, entonces puedo alquilar». El STJ decidió lo opuesto. En condominio de destinación residencial, el uso atípico ya está prohibido por defecto, y la omisión de la convención no libera la actividad. Es necesaria aprobación explícita, en asamblea, por dos tercios de los condóminos.
En la práctica, esto invierte la carga. Antes de 2026, quien quería prohibir Airbnb necesitaba aprobar una prohibición expresa. Ahora, quien quiere alquilar por esa vía necesita aprobar una autorización expresa. Si ninguna asamblea jamás discutió el tema, la actividad está irregular, aunque no haya ninguna cláusula que lo prohíba por escrito.
Convención no es reglamento interno
Convención de condominio
La convención es la norma máxima del condominio. Trata de la estructura, de la destinación y de las reglas generales de funcionamiento, funcionando como una especie de constitución del edificio. Es en ella que la cuestión del uso atípico necesita estar abordada, sea para prohibir, sea para autorizar. Alterarla exige aprobación de dos tercios de la totalidad de los condóminos.
Reglamento interno
El reglamento interno es otra cosa: un manual de convivencia, con reglas del día a día como horario de silencio, uso de áreas comunes y circulación de visitantes. El quórum para alterarlo es el que la propia convención defina. Si ella es omisa, vale la mayoría simple de los presentes en una segunda convocatoria.
La jerarquía importa. Las leyes federales, estaduales y municipales vienen arriba de la convención, que viene arriba del reglamento interno. Un reglamento interno no puede, solo, autorizar o prohibir el uso atípico: esa decisión pertenece a la convención.
El poder de coerción: cómo funciona la multa
Foto: Sebastian Herrmann via Unsplash
Aprobar o prohibir el uso atípico en la convención no tiene efecto práctico si el condominio no puede aplicar una penalidad a quien incumpla la regla. Para eso, el Código Civil prevé dos niveles de multa.
Multa por infracción
El primer nivel está en el artículo 1.336, párrafo 2º: trata del incumplimiento de los deberes del condómino, entre ellos el de mantener la destinación de la unidad. La multa necesita estar prevista en el acto constitutivo o en la convención, con techo de cinco veces el valor de la contribución mensual. Si la convención es omisa sobre el valor, corresponde a la asamblea general, por al menos dos tercios de los condóminos restantes, deliberar sobre el cobro.
Multa por reiteración
Ya el artículo 1.337 cubre un escenario más grave, el del condómino que incumple los deberes de forma reiterada. En ese caso, la asamblea puede aplicar una multa adicional, de hasta cinco veces el valor de la contribución, por deliberación de tres cuartos de los condóminos restantes, conforme a la gravedad y la repetición de la falta. Esta multa se suma a la del artículo 1.336, no la sustituye.
El perfil del edificio cambia el resultado en la práctica
Una cosa es lo que la ley permite. Otra es lo que realmente sucede dentro de cada condominio, y esa distinción viene de observación directa del mercado, no de jurisprudencia.
Edificios de perfil predominantemente familiar tienden a generar más resistencia y más disputa en torno a Airbnb, porque la actividad desencaja del uso que los demás residentes esperan del edificio. Ya en condominios donde el alquiler por temporada ya es una práctica consolidada, a veces hace años, el tema suele generar bastante menos fricción, aunque no haya una aprobación formal reciente en asamblea.
Esto no sustituye la exigencia legal de aprobación. Pero ayuda a entender por qué la misma actividad puede ser tranquila en un edificio y convertirse en un proceso judicial en otro.
Antes de decidir, un abogado especializado
La combinación entre lo que dice la convención, lo que dice el reglamento interno y el histórico real del condominio cambia de edificio a edificio. No es una cuenta que se resuelve con una regla genérica.
Antes de comprar un inmueble pensando en Airbnb, o de continuar operando uno que ya está en esa actividad sin aprobación formal, vale consultar un abogado especializado en derecho inmobiliario y condominial, alguien que analice la convención específica de su edificio y el riesgo real involucrado.
Preguntas frecuentes
¿Puede un condominio prohibir Airbnb?
Puede, y desde la decisión del STJ de 2026 la regla práctica quedó aún más rígida: incluso sin una prohibición expresa en la convención, el uso del inmueble para alquiler por temporada vía plataformas como Airbnb es considerado prohibido por defecto en condominio residencial, salvo aprobación explícita de dos tercios de los condóminos.
¿Convención omisa permite alquilar por temporada?
No, según el entendimiento firmado por el STJ en 2026. Antes de esa uniformización, había interpretaciones de que el silencio de la convención equivalía a permiso. El tribunal decidió lo opuesto: la omisión no libera la actividad, es necesaria aprobación explícita en asamblea.
¿Cuál es el quórum para aprobar el uso atípico?
Dos tercios de los condóminos, conforme al artículo 1.351 del Código Civil, ya que autorizar el alquiler por temporada equivale a cambiar la destinación de la unidad dentro de un condominio residencial.
¿Cuál es la diferencia entre convención y reglamento interno?
La convención es la norma máxima del condominio, trata de la estructura y de la destinación, y solo puede ser alterada por dos tercios de los condóminos. El reglamento interno regula el día a día, como horarios y uso de áreas comunes, y su quórum de alteración es definido por la propia convención.
¿Puede el condominio multar a quien ya alquila sin autorización?
Puede. El artículo 1.336, párrafo 2º, del Código Civil prevé multa de hasta cinco veces el valor de la contribución condominial para quien incumple el deber de mantener la destinación de la unidad. En caso de reiteración, el artículo 1.337 permite una multa adicional de hasta cinco veces, aprobada por tres cuartos de los condóminos.
Qué hacer con esta información
Si usted ya tiene un inmueble operando en Airbnb, el primer paso es simple: verificar si alguna asamblea ya aprobó esa actividad formalmente, por dos tercios de los condóminos. Si no aprobó, la operación está más expuesta de lo que parecía, aunque la convención nunca haya dicho una palabra sobre el asunto.
Si usted está pensando en comprar un inmueble con ese uso en mente, el histórico del condominio cuenta tanto como la convención escrita. Vale conversar con quien ya vive ahí, o con un consultor que conozca el edificio, antes de cerrar negocio.
Regente acompaña esa capa jurídica de cerca, la que suele pasar desapercibida en la hora de la compra. Si usted quiere entender cómo esto se aplica a su caso, hable con un consultor.
