Habite-se em Florianópolis: como regularizar construção já feita em 2026

Habite-se em Florianópolis para regularizar construção já executada ganhou prazo adicional até 31 de dezembro de 2026. A Lei Complementar 707/2021, conhecida como Destrava Floripa, criou um regime especial para edificações concluídas sem alvará. Quem tem obra irregular pode resolver a situação agora, antes que a janela se feche.

Florianópolis concentra milhares de construções erguidas sem aprovação municipal. Boa parte dos 70 mil lotes irregulares da cidade — muitos concentrados nos bairros irregulares da ilha — envolve algum grau de irregularidade construtiva, de ampliações não licenciadas a casas inteiras sem nenhum projeto aprovado.

A Prefeitura intensificou as fiscalizações em 2026. Quem não se enquadrar no prazo do Destrava Floripa enfrentará multas, embargos e, em casos extremos, ordem de demolição.

Habite-se em Florianópolis para regularizar construção: o que a LC 707/2021 permite

A Lei Complementar 707/2021 abriu um procedimento simplificado para obter habite-se de edificações já construídas em Florianópolis. O habite-se é apenas uma peça do processo de regularizar imóvel por completo. A norma reconhece uma realidade: parte significativa das construções da cidade surgiu fora do processo regular de licenciamento urbanístico.

O Destrava Floripa não anistia irregularidades. Ele cria um caminho legal para regularizar mediante apresentação de documentação técnica, pagamento de taxas e adequação a requisitos mínimos de segurança.

Marco temporal: construções até 31/12/2020

A LC 707/2021 estabelece um marco temporal rígido. Apenas construções concluídas até 31 de dezembro de 2020 podem utilizar o procedimento simplificado. Edificações posteriores a essa data seguem o rito convencional, com exigência de alvará prévio e cumprimento integral do Plano Diretor.

A comprovação da data de conclusão aceita:

• Imagens de satélite (Google Earth, Bing Maps)
• Contas de luz ou água com data anterior a 31/12/2020
• Cadastro do IPTU com área construída registrada
• Fotos com metadados de data
• Laudos de vistoria municipal anteriores

Prazo prorrogado até 31/12/2026

O prazo original do programa sofreu prorrogações. A versão atual permite protocolos até 31 de dezembro de 2026. Após essa data, a Prefeitura não aceitará novos pedidos pelo rito simplificado.

Atenção: esse prazo não garante a conclusão do processo dentro de 2026, apenas o protocolo inicial. A análise e emissão do habite-se podem se estender por meses após o protocolo.

Quem pode usar o Destrava Floripa para obter habite-se?

O programa atende proprietários, posseiros e compromissários compradores de imóveis com construções irregulares concluídas até o marco temporal. As condições:

• Construção concluída até 31/12/2020
• Imóvel localizado em área urbana de Florianópolis
• Edificação que atenda requisitos mínimos de segurança estrutural
• Proprietário ou possuidor com legitimidade comprovada
• Inexistência de construção em área de preservação permanente (APP) ou outra vedação ambiental absoluta

Construções em APP, terrenos de marinha sem cessão e áreas de risco geológico mapeado ficam excluídas do programa, mesmo que atendam ao marco temporal.

Passo a passo para regularizar construção sem alvará

O procedimento envolve etapas técnicas e administrativas. O proprietário precisa de profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) para elaborar a documentação.

Documentos exigidos pela Prefeitura

A lista completa para protocolo na Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU):

• Requerimento padrão preenchido e assinado
• Projeto arquitetônico *as built* (como construído) assinado por profissional habilitado
• ART ou RRT do responsável técnico
• Memorial descritivo da edificação
• Laudo de estabilidade estrutural
• Laudo de segurança contra incêndio (para edificações acima de 200 m²)
• Comprovante de regularidade do terreno (matrícula ou contrato registrado)
• Comprovantes de conclusão até 31/12/2020
• Guia de IPTU atualizada
• Certidão negativa de débitos municipais

Etapas do processo na SMDU

Após protocolar a documentação, o trâmite segue este fluxo:

• Protocolo — entrada formal do requerimento (imediato)
• Análise documental — conferência da documentação técnica (30 a 60 dias)
• Vistoria — fiscal municipal verifica a conformidade no local (15 a 30 dias)
• Exigências — eventual pedido de complementação documental (variável)
• Deferimento — aprovação do projeto de regularização
• Pagamento de taxas — recolhimento das taxas de regularização e habite-se
• Emissão do habite-se — documento definitivo

O prazo total médio em Florianópolis oscila entre 4 e 12 meses, dependendo da complexidade e da demanda na SMDU.

Quanto custa o habite-se de regularização em Florianópolis?

O investimento total depende do porte da construção e da necessidade de adequações. A faixa praticada:

Tabela de custos estimados

Construções maiores ou com necessidade de adequações estruturais elevam o custo. Para um comparativo geral, veja custos de regularização em Florianópolis. Edificações simples (residenciais unifamiliares até 200 m²) ficam na faixa inferior.

O que acontece se você não regularizar a construção?

A Prefeitura de Florianópolis endureceu a fiscalização em 2026. O proprietário que não regulariza a construção se expõe a consequências financeiras e jurídicas concretas. Por outro lado, quem regulariza pode ver a valorização do imóvel saltar até 50%.

Multa de R$ 4 mil por obra sem alvará

O Código de Obras de Florianópolis prevê multa de até R$ 4 mil por edificação sem alvará. A penalidade pode incidir de forma recorrente, especialmente em caso de reincidência após notificação.

Além da multa, o proprietário fica impedido de:

• Vender o imóvel com financiamento bancário
• Obter certidão de regularidade para inventário
• Averbar a construção na matrícula do imóvel
• Contratar seguro residencial
• Usar o imóvel como garantia em operações de crédito

Demolições intensificadas em 2026

A Prefeitura ampliou as ações de demolição de construções irregulares em 2026. O foco recai sobre obras novas sem alvará — especialmente em áreas de preservação e terrenos públicos. Construções antigas também entram no radar quando apresentam risco estrutural ou ocupam áreas ambientalmente sensíveis.

A ordem de demolição gera custos adicionais para o proprietário. Além de perder a edificação, ele arca com as taxas de remoção e eventual multa ambiental.

Perguntas frequentes sobre habite-se em Florianópolis

Construção feita depois de 2020 pode usar o Destrava Floripa?

Não. O marco temporal da LC 707/2021 é rígido: apenas construções concluídas até 31/12/2020. Obras posteriores precisam de alvará prévio e habite-se pelo rito convencional.

Preciso de matrícula do terreno para pedir habite-se?

A matrícula facilita o processo, mas não é o único caminho. Posseiros podem apresentar contrato registrado, formal de partilha ou certidão de posse emitida pelo município. A regularização do terreno pode correr em paralelo — inclusive via desmembramento quando o lote faz parte de uma matrícula-mãe.

O habite-se resolve a irregularidade do terreno também?

Não. O habite-se regulariza a edificação perante o município. A irregularidade dominial (falta de matrícula, contrato de gaveta) exige procedimento próprio: usucapião, REURB ou adjudicação compulsória.

Posso vender o imóvel durante o processo de regularização?

Sim, mas o comprador assume o imóvel na condição em que se encontra. A venda com processo de habite-se em andamento é legalmente possível, porém dificulta financiamento bancário.

Ampliação não licenciada também entra no Destrava Floripa?

Sim, desde que a ampliação tenha sido concluída até 31/12/2020. O projeto *as built* deve contemplar toda a edificação, incluindo a parte ampliada.

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