Se você está avaliando um imóvel em Florianópolis como investimento, o preço por metro quadrado é só metade da equação. A outra metade — a que define se o ativo vai trabalhar por você ou apenas existir — é o yield de aluguel.
O problema é que a maioria dos bairros mais cobiçados de Florianópolis tem os menores yields. E os bairros com maior rentabilidade raramente aparecem nos portais de lançamento. Este artigo coloca os dados na mesa.
1. O que é yield de aluguel e por que varia tanto por bairro
O yield bruto é a medida mais direta de retorno de um imóvel alugado:
Yield bruto = (aluguel anual / preço de venda) × 100
Um apartamento que custa R$ 800.000 e aluga por R$ 4.000/mês gera R$ 48.000/ano — yield bruto de 6% ao ano.
Por que bairros valorizados nem sempre têm yield maior
Bairros de alto padrão têm preço de venda muito elevado, mas o aluguel não sobe na mesma proporção. Jurerê Internacional é o exemplo mais claro: o metro quadrado chegou a R$ 25.136 em 2025, mas o aluguel de longa duração não acompanhou esse ritmo — resultando em yield bruto inferior a 5% ao ano. Enquanto isso, bairros como Coqueiros e Ingleses, com metro quadrado abaixo de R$ 10.000, entregam yields brutos de 6% ou mais.
2. Metodologia: como calculamos os dados (FipeZAP, mar/2026)
Preços de venda por bairro coletados de MySide (abril/2026) e Portas/Loft (relatório 2025). Preços de aluguel coletados de Portas/Loft, WiMoveis/VivaReal e Ibagy. Yield bruto calculado usando apartamentos de 80m² (2 quartos) como unidade de referência.
3. Tabela central: yield bruto por bairro em Florianópolis
| Bairro | Preço m² (venda) | Aluguel médio (80m²) | Yield bruto a.a. | Perfil do bairro |
| Coqueiros | R$ 9.462/m² | R$ 3.800/mês | 6,0% | Continental; crescimento acelerado; famílias e profissionais |
| Campeche (usado) | R$ 9.500/m² | R$ 4.000/mês | 6,3% | Sul da ilha; demanda universitária e familiar |
| Ingleses | R$ 9.025/m² | R$ 3.500/mês | 5,8% | Norte da ilha; valorização +28% em 12m; turismo residencial |
| Centro | R$ 14.041/m² | R$ 5.000/mês | 5,3% | Consolidado; alta liquidez; boa vacância |
| Agronômica | R$ 15.818/m² | R$ 5.500/mês | 5,2% | Bairro mais caro da ilha; elite universitária e executivos |
| Trindade | R$ 12.333/m² | R$ 4.200/mês | 5,1% | Próximo à UFSC; demanda acadêmica estável |
| Jurerê Internacional | R$ 25.136/m² | R$ 8.000/mês | 4,8% | Altíssimo padrão; menor yield, maior valorização |
| Média FLN | R$ 13.106/m² | ~R$ 4.800/mês | ~5,6% | Referência FipeZAP mar/2026 |
Yield por tipologia (FipeZAP/Ibagy — média FLN):
- 1 dormitório: 6,72% a.a.
- 2 dormitórios: ~5,5% a.a.
- 3 dormitórios: ~5,0% a.a.
- 4 ou mais dormitórios: 4,77% a.a.
4. O bairro que mais rende vs. o bairro mais valorizado
Alto padrão (Jurerê Internacional, Agronômica): yield menor, valorização maior
Jurerê Internacional registrou valorização de 50% no preço de venda entre 2024 e 2025. Mas o mesmo apartamento alugado por R$ 8.000/mês gera yield bruto de 4,8% ao ano. A tese de Jurerê não é renda — é valorização de capital.
Bairros intermediários: melhor equilíbrio yield × valorização
Campeche e Coqueiros entregam os melhores yields brutos da tabela — acima de 6% — com preço de venda ainda abaixo da média da cidade. Coqueiros acumulou +13% de valorização em 12 meses; Ingleses, +28%. Esses bairros estão no que os analistas chamam de “janela de entrada”: yield ainda competitivo antes que a valorização compriima a rentabilidade.
5. Yield bruto vs. yield líquido: o que muda na prática
| Desconto | Impacto no yield |
| Taxa de administração imobiliária (12% do aluguel) | −0,6 a 0,7 p.p. |
| IPTU | −0,2 a 0,4 p.p. |
| Vacância histórica FLN (~3% ao ano) | −0,2 p.p. |
| Manutenção e reparos (0,5–1% do valor do imóvel/ano) | −0,3 a 0,5 p.p. |
| Yield líquido estimado | 3,0% a 4,5% a.a. |
Com a Selic em 14,50% ao ano, uma LCI isenta de IR com 92% do CDI rende ~13,34% ao ano liquido. O spread negativo é de 8 a 10 pontos percentuais. Para cada R$ 1 milhão imobilizado em imóvel, o investidor está “pagando” entre R$ 80.000 e R$ 100.000 por ano para não estar em renda fixa — em troca de um ativo que valoriza.
Isso não significa que imóvel é mau investimento. Significa que a tese precisa ser valorização + renda, não só renda.
6. Como usar esses dados para escolher onde investir
- Se a prioridade é renda corrente: Campeche (usado), Coqueiros e Ingleses entregam os melhores yields brutos da cidade — em torno de 6% — com preço de entrada ainda acessível e gestão operacional mais simples.
- Se a prioridade é valorização de capital: Jurerê Internacional, Agronômica e Beira-Mar Norte têm histórico de apreciação consistentemente acima da média nacional.
- Se a prioridade é equilíbrio entre yield e valorização: Coqueiros e Ingleses são os candidatos mais interessantes em 2026. Ambos têm yield acima de 5,5% e valorização acima da média da cidade.
7. Perguntas frequentes
Qual bairro de Florianópolis tem maior yield de aluguel?
Com base nos dados disponíveis de 2026, Campeche (imóveis usados) e Coqueiros apresentam os maiores yields brutos da cidade — em torno de 6,0% a 6,3% ao ano. Ingleses também aparece com destaque, com aproximadamente 5,8%. Bairros de alto padrão como Jurerê Internacional ficam com yields brutos abaixo de 5%.
Como calcular o yield de aluguel de um imóvel em Florianópolis?
A fórmula é direta: divida o aluguel anual pelo preço de venda do imóvel e multiplique por 100. Exemplo: imóvel avaliado em R$ 800.000, alugando por R$ 4.000/mês → R$ 48.000 por ano → yield bruto = 6%. Para chegar ao yield líquido, desconte taxa de administração (12%), IPTU, vacância estimada (3%) e manutenção — o resultado ficará entre 3% e 4,5% ao ano.
Qual o yield médio de aluguel em Florianópolis?
O yield bruto médio de Florianópolis está em torno de 5,6% ao ano, com base nos dados FipeZAP de dezembro/2025 e janeiro/2026. O yield líquido, após descontar os custos operacionais, fica entre 3,0% e 4,5% ao ano — consideravelmente abaixo da Selic atual de 14,50%.
