Argentino pode comprar imóvel em Florianópolis — e com condições que outros estrangeiros não têm. A combinação de um acordo bilateral exclusivo, a extinção do cepo cambial em 2025 e a liderança argentina no ranking de compradores estrangeiros na cidade fazem deste um cenário único para quem quer proteger patrimônio ou estabelecer base no Sul do Brasil.
Este guia reúne as informações jurídicas, documentais e financeiras que você precisa para tomar uma decisão fundamentada. Cada dado tem fonte verificada. Onde há incerteza ou variação de mercado, sinalizamos claramente.
Argentino pode comprar imóvel em Florianópolis? O que diz a lei
Sim. A Lei 13.445/2017 (Lei de Migração) garante ao estrangeiro os mesmos direitos civis do brasileiro, incluindo o direito de adquirir bens imóveis. Não há restrição legal para argentinos comprarem imóveis no Brasil — nem cota, nem área mínima, nem exigência de residência prévia para a compra em si.
O que muda conforme o status migratório é o acesso ao financiamento bancário, não ao direito de compra.
O Decreto 6.736/2009 — o diferencial exclusivo do argentino
O Acordo de Residência do Mercosul (Decreto 6.975/2009) já facilita a vida de cidadãos de oito países sul-americanos. Mas o argentino tem um benefício adicional: o Decreto 6.736/2009 permite que ele solicite residência permanente direta no Brasil, sem passar pela etapa obrigatória de dois anos de residência temporária que vale para os demais.
Na prática:
- Documentação: passaporte válido + certidão de antecedentes criminais apostilada + comprovante de meios de subsistência
- Tramitação: via Polícia Federal online
- Prazo médio: ~5 meses ⚠️
- Resultado: CRNM (Carteira de Registro Nacional Migratório) permanente
Residência e financiamento: como se conectam
Com a CRNM permanente em mãos, o argentino acessa o sistema bancário brasileiro nas mesmas condições de qualquer estrangeiro residente:
- Bancos elegíveis: Itaú, Santander, Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Bradesco
- LTV (Loan-to-Value): até 80%
- Prazo máximo: 35 anos
- Taxas: as mesmas aplicadas a estrangeiros residentes permanentes
Sem residência permanente, o caminho é a compra à vista ou financiamento via fintechs e Sociedades de Crédito Direto (SCDs), com LTV menor (50–60%). Para mais detalhes sobre as opções de financiamento para estrangeiros, veja o guia completo sobre financiamento para estrangeiro no Brasil.
Documentação específica para argentinos: o que você precisa reunir
A compra de imóvel exige documentação em dois momentos: para registrar o CPF e para assinar a escritura.
Para o CPF (Cadastro de Pessoa Física)
- Passaporte válido
- Comprovante de endereço no Brasil (ou no exterior, na fase inicial)
- Formulário da Receita Federal
Para a escritura
- Passaporte válido
- CPF ativo
- Certidão de nascimento (apostilada)
- Certidão de casamento, se aplicável (apostilada + tradução juramentada)
- Comprovante de meios de subsistência para o processo migratório
Apostila de Haia: como funciona para argentinos
A Argentina é signatária da Convenção de Haia desde 1987. Existe ainda um acordo bilateral Brasil-Argentina em vigor desde 15/04/2004 que simplifica o reconhecimento de documentos públicos entre os dois países.
O processo de apostila na Argentina:
- Leve o documento ao Ministerio de Relaciones Exteriores ou ao ministério estadual designado
- Solicite a apostila (trâmite presencial ou, em alguns casos, online)
- O documento apostilado é válido diretamente no Brasil — sem necessidade de reconhecimento adicional no consulado
Documentos em espanhol precisam de tradução juramentada para o português. Em Santa Catarina, os tradutores juramentados habilitados pela JUCESC realizam esse serviço. Consulte a documentação completa para estrangeiros no guia de documentos para estrangeiro.
Como transferir dinheiro da Argentina para o Brasil
Esta é a questão mais estratégica para o comprador argentino em 2026 — e o cenário mudou significativamente.
O fim do cepo cambial
O cepo cambial argentino — o controle de câmbio que vigorou desde 2019 e restringia severamente a remessa de dólares ao exterior — foi extinto em abril de 2025 pelo governo Milei. ⚠️
O novo regime opera com uma banda cambial de 1.000 a 1.400 pesos por dólar. Para o comprador de imóvel no Brasil, isso representa uma mudança substancial:
Argentino com recursos em USD offshore (Uruguai, EUA, Europa):
– Transferência via SWIFT direta para banco brasileiro
– Contrato de câmbio formal no Brasil (obrigatório para operações de compra de imóvel)
– IOF de 0,38% sobre o câmbio
– Processo padrão, sem obstáculos
Argentino com recursos em pesos na Argentina:
– Conversão ARS → USD no câmbio oficial (agora legal, antes restrita)
– USD → BRL via banco brasileiro (segunda conversão)
– Custo operacional da dupla conversão: considerar na análise de viabilidade
Alternativas para a transferência
- Wire transfer via banco: caminho mais comum para valores altos
- Remessa Online, Wise: alternativas para valores menores, com custo menor
- Conta em terceiro país: para quem já tem estrutura financeira no Uruguai ou na Europa
O contrato de câmbio é obrigatório no Brasil para operações de compra de imóvel por estrangeiro. O banco registra a operação no Banco Central como entrada de capital estrangeiro.
Para comparativo de corretoras de câmbio, custos por canal, IOF atual e checklist completo da remessa: Como transferir dinheiro do exterior para comprar imóvel no Brasil.
Implicações fiscais para o comprador argentino
ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
Obrigatório para qualquer comprador, nacional ou estrangeiro. Em Florianópolis, a alíquota é de 2% sobre o valor venal do imóvel. Pago na prefeitura antes do registro em cartório.
IPTU
Imposto anual sobre o imóvel. O argentino proprietário paga exatamente como qualquer proprietário brasileiro.
Renda de aluguel
Se o imóvel for alugado, o rendimento recebido por não residente está sujeito ao IRRF de 15% no Brasil.
Ganho de capital na venda
Na venda do imóvel por estrangeiro não residente: 15% a 22,5% de IRRF sobre o ganho de capital (diferença entre valor de venda e custo de aquisição), retido na fonte pelo tabelião.
Obrigações na Argentina
Não existe acordo de bitributação entre Brasil e Argentina. O comprador argentino deve consultar um contador ou advogado tributarista argentino para entender como declarar o imóvel no Brasil perante a AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos). ⚠️
Por que argentinos escolhem Florianópolis — e o que os dados mostram
Os argentinos são o maior grupo estrangeiro comprador de imóveis em Florianópolis em 2024–2025. Não é coincidência.
Os números do mercado ⚠️
- Crescimento de busca por imóveis em FLN por argentinos: +28% em 2024–2025 (dados de incorporadoras)
- Bairros de maior concentração: Jurerê Internacional e Canasvieiras
- Preço de referência em Jurerê: R$ 25.136/m² (2025) — equivalente a ~USD 4.500/m² ao câmbio de mai/2026
O que motiva essa demanda
Proteção patrimonial: o imóvel em BRL funciona como hedge contra a instabilidade histórica da economia argentina. Comprar em uma moeda indexada a uma economia mais estável é uma decisão de gestão de risco, não apenas de estilo de vida.
Câmbio favorável: o real mais fraco em relação ao dólar torna o metro quadrado em FLN competitivo na comparação com destinos europeus ou norte-americanos de qualidade equivalente.
Proximidade e infraestrutura: Florianópolis está a ~3 horas de voo de Buenos Aires. A infraestrutura do aeroporto, os serviços bilíngues e uma comunidade argentina consolidada reduzem a curva de adaptação.
Qualidade de vida: praias atlânticas, segurança relativa, gastronomia e um mercado imobiliário de alto padrão com oferta crescente em Jurerê Internacional atraem o perfil de alto poder aquisitivo.
Para entender o mercado geral de compra por estrangeiros, consulte o guia completo sobre estrangeiro comprando imóvel em Florianópolis.
Perguntas frequentes
Argentino precisa de visto para comprar imóvel no Brasil?
Não. A compra de imóvel não exige visto ou residência. Qualquer argentino — inclusive turista — pode assinar uma escritura de compra e venda no Brasil. O CPF é o único documento do sistema brasileiro necessário. O visto de residência é relevante apenas para quem quer acessar financiamento bancário.
Qual a diferença entre o Decreto 6.736/2009 e o acordo geral do Mercosul?
O acordo geral do Mercosul (Decreto 6.975/2009) concede residência temporária de 2 anos, que só depois é convertida em permanente. O Decreto 6.736/2009 é exclusivo para argentinos e uruguaios: permite solicitar a residência permanente diretamente, eliminando a etapa temporária.
Com o fim do cepo, é mais fácil trazer dinheiro da Argentina?
Sim. A extinção do cepo em abril de 2025 remove a principal barreira cambial. Argentinos com recursos em pesos agora podem convertê-los legalmente em dólares e depois remeter ao Brasil. Quem já tem recursos em USD offshore (Uruguai, Europa) não sentia o cepo da mesma forma — para esses, o processo sempre foi relativamente simples.
Argentino pode financiar imóvel pela Caixa Econômica Federal?
Sim, desde que possua CRNM permanente no Brasil. Com esse documento, o argentino acessa o crédito imobiliário da Caixa nas mesmas condições de um estrangeiro residente — LTV de até 80%, prazo de até 35 anos, sistema SAC ou PRICE.
Preciso pagar imposto tanto no Brasil quanto na Argentina sobre o imóvel?
Sobre o imóvel em si, o IPTU é pago apenas no Brasil. Sobre eventual renda de aluguel, o IRRF é retido no Brasil (15% para não residente). A obrigação de declarar o imóvel à AFIP argentina e o tratamento tributário desse patrimônio na Argentina dependem da legislação argentina — consulte um tributarista argentino. Não há acordo de bitributação Brasil-Argentina em vigor.
Quais bairros de Florianópolis têm maior concentração de compradores argentinos?
Jurerê Internacional e Canasvieiras concentram a maior parte das aquisições por argentinos. Jurerê é o mercado de alto padrão por excelência em FLN, com infraestrutura de marina, gastronomia e serviços. Canasvieiras atrai um perfil mais amplo, com maior variedade de faixas de preço. Veja mais sobre Jurerê em /bairros/jurere-internacional/.
Argentino pode comprar terreno de marinha em Florianópolis?
Pode — mas há implicações específicas para terrenos de marinha (laudêmio, aforamento, taxa de ocupação). Esse tipo de imóvel tem características jurídicas distintas para qualquer comprador, nacional ou estrangeiro. Veja o guia completo em terrenos de marinha e laudêmio em Florianópolis.
A Regente Imóveis e compradores argentinos
A Regente Imóveis atua em Florianópolis desde 1998. Para compradores argentinos, o processo começa por um diagnóstico do status migratório — residência temporária ou permanente via Decreto 6.736/2009 — e pela análise da estrutura de pagamento no cenário pós-cepo. O resultado é uma proposta de viabilidade concreta antes de qualquer visita a imóvel.
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