Comprar imóvel em Florianópolis e descobrir que o terreno pertence à União Federal é uma surpresa que ninguém quer ter depois de assinar o contrato. Os terrenos de marinha afetam aproximadamente 30.000 imóveis na cidade — e ignorar essa realidade gera custos não previstos, atrasos no registro e, para estrangeiros, restrições que dependem do tipo de imóvel. Este guia desmistifica o tema e explica com precisão quando o laudêmio incide, quanto custa e — principalmente — quando a restrição para estrangeiros não se aplica.
Terrenos de marinha em Florianópolis: o que são e por que afetam tantos imóveis
Os terrenos de marinha são uma faixa de terra que pertence à União Federal — e não ao proprietário registrado no Cartório de Registro de Imóveis. A regra vem do Decreto-Lei 9.760/1946: a União é proprietária de uma faixa de 33 metros, medidos horizontalmente a partir da posição da maré alta de 1831 — a chamada Linha do Preamar Médio de 1831 (LPM/1831).
Nessa faixa, a União detém o domínio direto (propriedade plena do solo). O particular que tem um imóvel sobre ela detém apenas o domínio útil — o direito de usar, alugar e vender esse direito, mas não a propriedade plena do terreno em si. Essa estrutura jurídica, chamada de enfiteuse ou aforamento, é análoga a um aluguel perpétuo do solo.
Por que Florianópolis é tão afetada
Florianópolis é, em sua maior parte, a Ilha de Santa Catarina — com mais de 170 km de perímetro costeiro. Praticamente toda a orla da ilha está dentro da faixa de 33 metros da LPM/1831. A SPU estima que cerca de 30.000 imóveis no município são afetados.
Os bairros com maior incidência histórica incluem:
- Norte: Jurerê Internacional, Canasvieiras, Lagoinha, Santinho
- Leste: Ingleses, Praia Brava
- Lagoa: Lagoa da Conceição, Barra da Lagoa
- Sul: Campeche, Ribeirão da Ilha, Pântano do Sul
- Continente: Estreito, Coqueiros, Balneário
Alerta crítico: terreno de marinha não é sinônimo de “beira de praia”. A LPM/1831 reflete o nível histórico do mar de quase 200 anos atrás — desde então, houve aterros, retificações de rios e modificações na costa. Um apartamento no bairro Estreito, por exemplo, pode estar dentro dos 33 metros sem qualquer vista para o mar. Imóvel ainda não notificado pela SPU não significa imóvel livre: pode simplesmente significar que a demarcação formal ainda não chegou àquela área. ⚠️ Verifique sempre antes de fechar o negócio.
Laudêmio: o que é, quanto custa e quem paga
O laudêmio é a taxa que a União cobra sempre que o domínio útil de um imóvel em terreno de marinha muda de mãos por venda ou outro ato oneroso. É, na prática, a “licença” que o proprietário do solo (a União) cobra pela transferência.
Como o laudêmio é calculado
- Alíquota: 5% sobre o valor do terreno, conforme avaliação da SPU — excluídas as benfeitorias e construções
- Base de cálculo: o valor do terreno segundo a SPU, que pode ser diferente do valor de mercado declarado na escritura
- Quem paga legalmente: o vendedor (transmitente) — mas em Florianópolis é prática comum que as partes negociem e o comprador assuma o encargo
Exemplo prático: se a SPU avalia o terreno em R$ 300.000, o laudêmio é de R$ 15.000. O cálculo pode ser feito no portal oficial em gov.br/pt-br/servicos/calcular-laudemio.
O laudêmio não incide em: herança, doação e outras transferências não onerosas. Ele é devido exclusivamente nas vendas.
Outros encargos anuais sobre terrenos de marinha
Além do laudêmio (cobrado na venda), há dois encargos pagos anualmente:
Foro: pago por quem tem contrato formal de aforamento (enfiteuse federal). Alíquota de 0,6% ao ano sobre o valor do terreno.
Taxa de Ocupação: pago por quem ocupa o imóvel sem contrato formal de aforamento. Alíquota de 2% ao ano para registros na SPU anteriores a 30/09/1988 e 5% ao ano para registros posteriores.
⚠️ Esses encargos anuais existem enquanto o imóvel estiver em terreno de marinha. A compra do domínio pleno diretamente da União (quando possível) elimina definitivamente todos esses custos — veja a seção sobre regularização adiante.
A CAT: o documento que trava ou desbloqueie a escritura
A Certidão de Autorização para Transferência de Titularidade (CAT) é o documento emitido pela SPU que autoriza formalmente a transferência do imóvel em terreno de marinha. Sem a CAT, o cartório de registro de imóveis não registra a escritura. Sem ela, o comprador não se torna proprietário registrado — mesmo tendo pago e lavrado escritura em cartório.
Como obter a CAT
O processo ocorre no portal sistema.patrimoniodetodos.gov.br:
- Obter o RIP (Registro Imobiliário Patrimonial) do imóvel — consta na matrícula do CRI ou pode ser solicitado à SPU
- Acessar o portal e abrir o serviço “Emitir a Certidão de Autorização para Transferência – CAT” (requerimento 17)
- Declarar o valor da transação
- Pagar o laudêmio via DARF Patrimonial (requerimento 32 no mesmo portal)
- Aguardar a SPU emitir a CAT após confirmar o pagamento
A CAT tem validade de 90 dias a partir da emissão. Se a escritura atrasar e a CAT vencer, o processo começa novamente.
Obrigação do vendedor: segundo jurisprudência consolidada no STJ, o alienante tem obrigação legal de comunicar a transferência à SPU. Se o vendedor omitir essa comunicação, pode responder solidariamente por débitos futuros. Lembre o vendedor desse ponto — é proteção para ambas as partes.
Antes da escritura, verifique também o histórico financeiro do imóvel na SPU (requerimento 34): foro ou taxa de ocupação em atraso pode travar a transferência mesmo com o laudêmio quitado.
Estrangeiro pode comprar imóvel em terreno de marinha em Florianópolis?
Esta é a dúvida mais frequente de compradores internacionais interessados na orla da cidade — e a resposta depende do tipo de imóvel.
A restrição legal da faixa de 100 metros
O Decreto-Lei 9.760/1946, em seu art. 205, proíbe estrangeiros (pessoa física ou jurídica) de adquirir imóveis na faixa de 100 metros ao longo da costa marítima sem autorização especial — faixa maior do que os 33 metros de marinha, que abrange toda a área de terreno de marinha mais 67 metros adicionais.
A exceção para apartamentos em condomínio — a mais importante para compradores internacionais
A Lei 13.465/2017 alterou o Decreto-Lei 9.760/1946 e introduziu uma exceção decisiva: a autorização especial da SPU é dispensada para unidade autônoma em condomínio (apartamento, sala comercial) regulado pela Lei 4.591/1964, desde que:
- O imóvel esteja situado em zona urbana
- As frações ideais de todos os compradores estrangeiros no condomínio, em conjunto, não ultrapassem 1/3 da área total do terreno
Conclusão prática para Florianópolis: estrangeiro pode comprar apartamento em condomínio vertical na orla — em Jurerê Internacional, Campeche, Lagoa da Conceição, Canasvieiras e outros bairros — sem autorização especial da SPU. O laudêmio de 5% é exigível normalmente, como em qualquer outra compra.
Quando a autorização especial ainda é necessária
- Compra de casa isolada (domínio útil direto do terreno) na faixa de 100 metros da costa
- Compra de lote ou terreno em terreno de marinha
- Condomínio em que as frações ideais já detidas por estrangeiros ultrapassem 1/3 da área total do terreno
Para esses casos, o processo exige contrato particular de compra e venda, protocolo de pedido de autorização na SPU com documentos pessoais e memorial do imóvel, análise da SPU e, se favorável, emissão de autorização. Só então é possível lavrar a escritura e emitir a CAT para o laudêmio.
Por que isso importa para a análise de viabilidade
A distinção entre “apartamento em condomínio” e “casa isolada ou terreno” tem impacto direto no prazo e na viabilidade da compra. Um apartamento no 10º andar de um condomínio em Jurerê não exige autorização especial e segue o fluxo padrão. Um chalé independente na beira-mar exige autorização prévia — processo sem prazo definido. Identificar essa diferença antes de fazer proposta evita comprometimento de recursos em negócios que podem travar por meses.
Como verificar se um imóvel está em terreno de marinha antes de comprar
Há dois métodos complementares para verificar a situação fundiária de um imóvel em Florianópolis:
Método 1 — GeoPortal da Prefeitura de Florianópolis (triagem visual):
Acesse geoportal.pmf.sc.gov.br/map, ative a camada “SPU Linhas Terreno de Marinha” e verifique se o imóvel está dentro da faixa de 33 metros. Este método é uma triagem visual rápida — suficiente para um primeiro olhar, mas sem validade jurídica.
Método 2 — Portal SPU (consulta oficial):
Com o número do RIP (Registro Imobiliário Patrimonial) — que consta na matrícula do CRI ou pode ser solicitado à SPU — acesse sistema.patrimoniodetodos.gov.br e use o serviço “Consultar Dados Cadastrais de Imóvel da União” (requerimento 38).
Se o imóvel não tiver RIP cadastrado, isso não significa que está livre de terreno de marinha. Pode simplesmente indicar que a SPU ainda não demarcou formalmente aquela área. Em caso de dúvida: SPU pelo telefone 0800 978 9005, dias úteis das 8h às 18h.
O Provimento 49/2025 do TJSC e sua suspensão pelo CNJ
Em setembro de 2025, a Corregedoria de Justiça de Santa Catarina publicou o Provimento 49/2025 — norma que propunha simplificar os registros imobiliários em áreas de marinha. Na prática, o provimento propunha que um imóvel só fosse tratado como terreno de marinha para fins de registro se a SPU houvesse formalmente demarcado e anotado isso na matrícula. Isso desbloquearia centenas de transações paralisadas pela demora da SPU em concluir as demarcações.
Em 8 de abril de 2026, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) suspendeu cautelarmente o Provimento 49/2025 (processo CNJ nº 0006952-48.2025.2.00.0000). O fundamento: o CNJ entendeu que a matéria exige norma nacional uniforme, válida para todos os estados — não apenas para Santa Catarina.
O que voltou a valer a partir de 8/4/2026:
- CAT da SPU obrigatória para qualquer ato em imóvel potencialmente em terreno de marinha nos CRIs de SC
- Imóveis com indícios de marinha — mesmo não demarcados formalmente — voltam a exigir verificação completa antes do registro
- Usucapião extrajudicial em áreas de marinha volta a ser inviável sem aval judicial
⚠️ O que isso significa para compradores em 2026: planeje o processo com a CAT como etapa obrigatória. O CNJ deve publicar regulamentação nacional — sem prazo definido até maio de 2026. Acompanhe com seu corretor e advogado.
Será que o laudêmio vai acabar? A PEC 3/2022
A Proposta de Emenda à Constituição (PEC) 3/2022 — conhecida como PEC das Praias — propõe extinguir os terrenos de marinha em áreas urbanas e transferir a propriedade plena aos ocupantes. Com isso, seriam extintos o laudêmio, o foro e a taxa de ocupação.
Status atual (maio de 2026):
- Aprovada pela Câmara dos Deputados em dois turnos (fevereiro de 2022)
- Em tramitação na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) do Senado, sob relatoria do senador Flávio Bolsonaro
- Ainda não votada no plenário do Senado
- O Governo Federal (Ministério da Gestão) e a Marinha do Brasil posicionaram-se contra a aprovação
A aprovação no plenário do Senado é incerta e sem prazo definido. Enquanto não aprovada, o laudêmio continua sendo exigido normalmente em todas as transações. Não estruture a análise financeira de uma compra com base em uma mudança legal que ainda não aconteceu.
É possível comprar o terreno da União e eliminar o laudêmio definitivamente?
Sim — em alguns casos. Ocupantes de imóveis em terrenos de marinha podem adquirir o domínio pleno diretamente da União, eliminando definitivamente o foro, a taxa de ocupação e os laudêmios futuros.
As condições são: imóvel regularmente cadastrado na SPU com RIP, terreno não classificado como de interesse estratégico da União e requerimento à SPU com avaliação e pagamento pelo valor avaliado. A vantagem é clara: o imóvel passa a ter propriedade plena, sem encargos perpétuos para o comprador e seus sucessores.
Checklist para compradores em Florianópolis
Antes de fechar o negócio:
- Verificar no GeoPortal PMF se o imóvel está na faixa de marinha (triagem inicial)
- Solicitar o RIP ao vendedor ou corretor e consultar o Portal SPU para confirmação oficial
- Para estrangeiro: verificar se é apartamento em condomínio (exceção aplicável, sem autorização especial) ou casa/terreno na faixa de 100m (exige autorização SPU)
- Calcular o laudêmio no portal oficial e negociar entre as partes quem assume o custo
- Verificar débitos de foro ou taxa de ocupação em atraso (requerimento 34 no Portal SPU)
- Providenciar a CAT antes da lavratura da escritura (válida por 90 dias)
- Pagar laudêmio via DARF Patrimonial após emissão da CAT
Após a escritura:
- Registrar a escritura no CRI com a CAT em mãos — sem ela, o CRI nega o registro
- Verificar se foro ou taxa de ocupação anual migram para o nome do novo proprietário após a transferência
A gestão do patrimônio começa antes da proposta
Terreno de marinha, laudêmio, CAT, restrição para estrangeiros — cada um desses elementos afeta o custo real da transação e o prazo para conclusão. A Regente realiza a análise de viabilidade como parte da consultoria desde o primeiro contato, identificando a situação fundiária, o custo de laudêmio, a necessidade de autorização especial para estrangeiros e os documentos que o vendedor precisa providenciar. Assim você conhece o custo total e o prazo real antes de fazer qualquer proposta.
Perguntas frequentes sobre terrenos de marinha e laudêmio em Florianópolis
O que é um terreno de marinha?
Terreno de marinha é uma faixa de terra que pertence à União Federal. Ela começa na posição da maré alta de 1831 (Linha do Preamar Médio de 1831) e se estende 33 metros para o interior, conforme o Decreto-Lei 9.760/1946. Nessa faixa, a União é proprietária plena do solo. Quem tem um imóvel sobre ela detém apenas o domínio útil — o direito de usar e de vender esse direito, mas não a propriedade integral do terreno. Além da faixa de 33m, também são da União os acrescidos de marinha: terrenos surgidos naturalmente além da LPM/1831 por deposição de sedimentos ou por aterros públicos.
Por que tantos imóveis em Florianópolis são terrenos de marinha?
Porque Florianópolis é, em sua maior parte, a Ilha de Santa Catarina, com mais de 170 km de perímetro costeiro. Praticamente toda a orla da ilha está dentro da faixa de 33 metros da LPM/1831. A SPU estima que cerca de 30.000 imóveis no município são afetados — incluindo bairros como Jurerê Internacional, Canasvieiras, Lagoa da Conceição, Campeche e partes do continente como Estreito e Coqueiros.
O que é o laudêmio e quanto custa em Florianópolis?
O laudêmio é a taxa paga à União toda vez que o domínio útil de um imóvel em terreno de marinha é transferido por venda ou outro ato oneroso. A alíquota é de 5% sobre o valor do terreno segundo avaliação da SPU — excluídas as construções e benfeitorias. Legalmente, quem paga é o vendedor, mas em Florianópolis é comum que as partes negociem e o comprador assuma o custo. O laudêmio não incide em herança nem em doação.
O que é a CAT e por que preciso dela para fechar o negócio?
A CAT (Certidão de Autorização para Transferência de Titularidade) é o documento emitido pela SPU que autoriza formalmente a transferência de imóvel em terreno de marinha. Sem a CAT, o Cartório de Registro de Imóveis não registra a escritura — o que significa que o comprador não se torna proprietário registrado, mesmo tendo pago e lavrado a escritura. A CAT é obtida no portal sistema.patrimoniodetodos.gov.br, após o pagamento do laudêmio via DARF Patrimonial, e tem validade de 90 dias.
Estrangeiro pode comprar apartamento em condomínio na orla de Florianópolis?
Sim, na maioria dos casos. A Lei 13.465/2017 introduziu exceção ao Decreto-Lei 9.760/1946: estrangeiros podem comprar unidade autônoma em condomínio (apartamento) localizado na faixa de 100 metros da costa sem autorização especial da SPU, desde que o imóvel esteja em zona urbana e as frações ideais de todos os estrangeiros no condomínio não ultrapassem 1/3 da área total do terreno. Na prática, isso significa que estrangeiros podem comprar apartamentos em condomínios verticais na orla de Florianópolis — Jurerê, Canasvieiras, Campeche, Lagoa da Conceição — sem autorização especial. O laudêmio de 5% é exigível normalmente.
Como verificar online se um imóvel está em terreno de marinha antes de comprar?
Há dois caminhos: o GeoPortal da Prefeitura de Florianópolis (geoportal.pmf.sc.gov.br/map) — ative a camada “SPU Linhas Terreno de Marinha” para uma triagem visual sem validade jurídica. Para consulta oficial, use o Portal SPU (sistema.patrimoniodetodos.gov.br) com o número do RIP do imóvel, disponível na matrícula do CRI. Se o imóvel não tiver RIP cadastrado, isso não significa que está livre — pode indicar que a SPU ainda não demarcou aquela área. Em caso de dúvida, ligue para a SPU: 0800 978 9005, dias úteis das 8h às 18h.
O laudêmio vai acabar? O que é a PEC 3/2022?
A PEC 3/2022 (PEC das Praias) propõe extinguir os terrenos de marinha em áreas urbanas e transferir a propriedade plena aos ocupantes, eliminando o laudêmio, o foro e a taxa de ocupação. A PEC foi aprovada pela Câmara em fevereiro de 2022 e está em tramitação na CCJ do Senado desde então, sem data para votação no plenário. O Governo Federal e a Marinha do Brasil posicionaram-se contra a aprovação. Até maio de 2026, o laudêmio continua sendo exigido normalmente em todas as transações. Não planeje uma compra ou venda com base em uma mudança legal que ainda não aconteceu.
[FAQ_SCHEMA]
