Cap Rate
Cap Rate — Capitalization Rate
Taxa de capitalização de um imóvel de renda: aluguel anual líquido dividido pelo valor de mercado. Indica o rendimento bruto do ativo antes de alavancagem e impostos.
Explicação
O cap rate (taxa de capitalização) é a métrica fundamental para avaliar imóveis de renda. Fórmula: Cap Rate = Renda Operacional Líquida Anual ÷ Valor do Imóvel. A renda operacional líquida exclui vacância estimada, IPTU, condomínio e manutenção que ficam a cargo do proprietário.
Em Florianópolis, cap rates de imóveis residenciais variam de 4% a 7% ao ano dependendo do bairro. Imóveis comerciais e galpões logísticos costumam ter cap rates mais altos (7%–10%) pelo maior risco de vacância. O cap rate não considera valorização do imóvel — para isso, use o TIR total do investimento.
Exemplo prático
Cap rate ignora a valorização do imóvel. Em mercados como Florianópolis, onde a valorização histórica é expressiva, um cap rate de 4% pode ser aceitável quando somado à apreciação do ativo.
Comparar o cap rate ao rendimento da renda fixa (Selic/CDI) é o ponto de partida para decidir se vale comprar para alugar. Quando a diferença é pequena, a valorização do imóvel precisa compensar o menor rendimento de caixa.