¿Qué es la inscripción de un inmueble y para qué sirve?
En resumen: La inscripción es el «CPF del inmueble», es decir, un registro histórico e individualizado que se conserva en el Registro de la Propiedad (CRI) y que recoge todo lo que ha ocurrido con ese bien: quiénes son los propietarios, cuál es su superficie y si existen deudas o restricciones. Es el primer documento que hay que solicitar antes de comprar, financiar o alquilar un inmueble.
Qué figura en la inscripción
- Identificación del inmueble: ubicación, superficie total y construida, lindes (límites con los vecinos)
- Historial de propietarios: todas las transmisiones de propiedad desde la apertura del registro
- Cargas y gravámenes activos: hipoteca, enajenación fiduciaria, embargo, usufructo, servidumbre… cualquier restricción queda registrada aquí
- Anotaciones: construcciones, reformas, demoliciones, cambio de estado civil del propietario, divisiones y unificaciones
- Número de registro: código único en el CRI —imprescindible para cualquier consulta
¿Por qué es tan importante el registro de la propiedad?
En Brasil, la propiedad de un inmueble solo existe jurídicamente cuando está inscrita en el CRI. Un contrato de compraventa firmado no transfiere la propiedad; solo lo hace el registro de la escritura en el CRI (Código Civil, art. 1.245). Por eso, sin consultar el registro, no sabrás:
- Si el vendedor es realmente el propietario
- Si el inmueble está hipotecado o embargado
- Si hay algún usufructuario que impida la venta
- Si la superficie real coincide con la que ha indicado el vendedor
Cómo consultar el registro de la propiedad
- Por Internet: accede al registro electrónico del estado (en Santa Catarina: registro electrónico a través del CNJ) con tu CPF y los datos del inmueble; obtendrás el resultado en cuestión de minutos
- En persona: acude al CRI competente de la zona del inmueble (en Florianópolis: 1.ª Circunscripción — Centro o 2.ª Circunscripción — demás barrios)
- Datos que hay que facilitar: número de inscripción (si ya lo conoce) o dirección completa del inmueble
- Coste: entre 30 y 60 R$, dependiendo de la notaría y del tipo de trámite
Para la escritura o la financiación, los bancos y las notarías exigen un certificado de registro con una fecha de emisión inferior a 30 días; solicítelo cerca de la fecha de la transacción.
Inscripción en el registro vs. escritura: una diferencia importante
La escritura es el documento que formaliza la voluntad de las partes de comprar y vender. La inscripción es el registro de dicha transacción en la oficina del registro de la propiedad. La propiedad solo se transfiere al comprador con el registro de la escritura en el registro de la propiedad; no basta con tener la escritura firmada.
Acerca de los inmuebles en Florianópolis
Parte de los inmuebles de la isla se encuentran en terrenos arrendados por la Unión (SPU). En estos casos, el registro de la propiedad puede incluir anotaciones de «laudêmio», es decir, el coste que el vendedor abona a la SPU en el momento de la transmisión. Comprobar este dato en el registro antes de cerrar cualquier operación es especialmente importante en Florianópolis.
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