¿Cuál es la entrada mínima para financiar una vivienda?

En resumen: la entrada mínima estándar para la financiación a través del SFH (Caixa) es del 20 % del valor del inmueble; el banco financia hasta el 80 %. En el caso de los inmuebles del programa «Minha Casa Minha Vida» (Bandas 1 y 2), la entrada puede ser bastante menor gracias a la subvención. El FGTS puede complementar o incluso cubrir la totalidad de la entrada, dependiendo del saldo.

Aportación mínima por tipo de financiación

• SFH estándar (Caixa): 20 % de entrada — el banco financia hasta el 80 %
• MCMV Categoría 1 (ingresos de hasta 3.200 R$): la subvención puede cubrir gran parte; la entrada puede ser mínima o nula con el FGTS
• MCMV Bandas 2 y 3: subvención parcial — entrada reducida, pero sigue siendo necesaria
• SFI (inmuebles por encima de 2 250 000 R$): entrada mínima generalmente del 20-30 %, según la política del banco

Qué se considera como entrada

• Recursos propios (efectivo, ahorros, inversiones)
• FGTS: puede utilizarse como parte o la totalidad de la entrada, si el comprador cumple los requisitos (mínimo 3 años de antigüedad en la cuenta, sin propiedad inmobiliaria en el municipio donde trabaja o reside)
• Subvención del MCMV: el Gobierno federal puede cubrir parte del importe; aparece directamente en la operación bancaria
• Combinación: FGTS + recursos propios + subsidio es la fórmula más habitual para quienes compran su primera vivienda

Además de la entrada: los gastos de transacción

La entrada no es el único coste inicial. Antes de cerrar la operación, calcula también:

• ITBI: ~2 % del valor del inmueble — lo paga el comprador antes de la escritura
• Escritura y registro: ~1–2 % del valor — varía según la notaría y el estado
• Tasación bancaria: cobrada por el banco, por lo general entre 800 y 2.000 R$
• Seguro de vivienda: obligatorio en la financiación — cuota mensual incluida en las cuotas

Coste total, sin contar la financiación: calcula entre el 23 % y el 25 % del valor del inmueble (20 % de entrada + 3–4 % de gastos de transacción).

¿Puedo financiar la entrada?

No — el pago inicial no puede financiarse a través del mismo banco ni mediante un préstamo personal vinculado a la hipoteca. El banco exige que se acredite el origen de los fondos del pago inicial. Se permite y se documenta el uso del FGTS.

Ejemplo práctico en Florianópolis

Inmueble de 480 000 R$ en Trindade. Comprador que cumple los requisitos del MCMV, categoría 3 (ingresos de 8 500 R$). Saldo disponible del FGTS: 45 000 R$.

• Pago inicial necesario: 96 000 R$ (20 %)
• FGTS: cubre 45 000 R$
• Fondos propios necesarios: 51 000 R$
• ITBI + escritura + registro: ~15 000 R$ adicionales
• Total a reunir: ~66 000 R$ de recursos propios

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