¿Tengo que pagar el impuesto sobre la renta al vender mi vivienda?
En resumen: solo paga el impuesto sobre la renta quien vende un inmueble por un importe superior al que pagó por él; a esto se le llama plusvalía. Pero hay cuatro exenciones importantes: la venta de la única vivienda por un importe de hasta 440 000 reales, la reinversión del importe en otra vivienda en un plazo de 180 días, las viviendas adquiridas hasta 1969 y las ganancias mensuales de hasta 35 000 reales. Muchos propietarios están exentos y no lo saben.
¿Qué es la plusvalía?
La plusvalía es la diferencia entre el valor por el que vendiste el inmueble y el valor por el que lo compraste (coste de adquisición). Si lo compraste por 300 000 reales y lo vendiste por 500 000 reales, la plusvalía es de 200 000 reales. Es sobre esta plusvalía sobre la que puede gravar el IR —no sobre el importe total de la venta—.
Las cuatro exenciones que debes conocer
1. Único inmueble hasta 440 000 R$
Si el inmueble vendido es el único a tu nombre y el valor de venta no supera los 440 000 R$, la plusvalía está exenta del IR, siempre que no hayas vendido otro inmueble en los últimos 5 años. Es la exención más habitual entre los vendedores de inmuebles residenciales.
2. Reinversión en 180 días
Si utiliza el importe íntegro de la venta para adquirir otro inmueble residencial en Brasil en un plazo de 180 días, la plusvalía está exenta. Este beneficio puede utilizarse una vez cada 5 años. Importante: si solo utiliza una parte del importe, la exención es proporcional.
3. Inmuebles adquiridos hasta 1969
Los inmuebles comprados hasta el 31 de diciembre de 1969 están totalmente exentos. Para los inmuebles adquiridos entre 1970 y 1988, existe una reducción progresiva que disminuye la ganancia imponible: cuanto más antiguo sea el inmueble, menor será el impuesto.
4. Ganancia mensual de hasta 35 000 R$
Si el total de las ganancias obtenidas por la venta de bienes en el mes no supera los 35 000 R$, las ganancias quedan automáticamente exentas. En el caso de inmuebles de menor valor, esta exención puede ser aplicable.
Cuándo se debe pagar el IR — tipos impositivos
Salvo en los casos de exención, las plusvalías inmobiliarias se gravan de forma progresiva:
- Ganancias de hasta 5 millones de reales: 15 %
- Ganancias entre 5 mi y 10 mi de R$: 17,5 %
- Ganancias entre 10 mi y 30 mi de R$: 20 %
- Ganancias superiores a 30 millones de reales: 22,5 %
Cómo y cuándo pagar
El impuesto sobre la renta (IR) de las plusvalías no se declara en la declaración anual habitual, sino que se calcula y se abona en el mes siguiente a la venta, a través del GCAP (programa oficial de la Agencia Tributaria). El plazo vence el último día hábil del mes siguiente a la venta.
Atención: el retraso en el pago conlleva una multa del 0,33 % diario (límite del 20 %) e intereses según el tipo Selic.
Ejemplo práctico
Un propietario vende un piso en Itacorubi por 650 000 R$. Lo compró por 380 000 R$ en 2015. Ganancia de capital: 270 000 R$. Posee otros dos inmuebles (no se aplica la exención por vivienda única). No tiene intención de reinvertir en un plazo de 180 días. Impuesto sobre la renta adeudado: 15 % × 270 000 R$ = 40 500 R$, que deberá abonarse a través del GCAP hasta el último día hábil del mes siguiente a la venta.
¿Ofrece Regente asesoramiento en cuestiones fiscales?
No. Las cuestiones relacionadas con el impuesto sobre la renta por plusvalías son responsabilidad del propietario y de su contable. Regente ofrece orientación sobre el proceso general, pero el cálculo del impuesto requiere asesoramiento contable o fiscal especializado.
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