O que é laudêmio? O guia completo para quem vai comprar ou vender na orla de Florianópolis

Se você está negociando um imóvel na orla de Florianópolis — ou em qualquer outro trecho da faixa litorânea do Brasil — é bem provável que o termo “laudêmio” apareça em algum momento da conversa. Ele costuma surgir tarde, perto da assinatura da escritura, e pega muita gente de surpresa.

Este guia explica o que é o laudêmio, quanto ele custa, quem é responsável por pagar e o que fazer para não deixar essa taxa virar um obstáculo de última hora na sua negociação.

O que é laudêmio

LaudêmioLaudêmio Federal — Terrenos de MarinhaTaxa paga à União (SPU) na venda de imóvel em terreno de marinha. Corresponde a 5% do valor da transação — obrigatória, sem exceção.Ver tudo → é o valor pago à União quando um imóvel situado em terreno de marinha muda de dono. Terrenos de marinha são áreas que pertencem à União — uma faixa de 33 metros a partir da linha do preamar médio de 1831, medida na costa e nas margens de rios e lagoas influenciados pela maré. Em Florianópolis, isso afeta uma parcela considerável do território insular, já que praticamente toda a orla está dentro dessa faixa.

Quem ocupa um imóvel nessa faixa não é dono pleno do terreno — tem apenas o domínio útil. A União mantém o domínio direto. Por isso, toda vez que esse domínio útil passa de uma pessoa para outra por venda, a União cobra sua parte: o laudêmio.

O valor é 5% sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno — sem contar a construção. O cálculo não leva em conta quanto vale a casa ou o apartamento, só o terreno.

Quem paga o laudêmio: vendedor ou comprador?

Por lei, essa responsabilidade é do vendedor. Na prática, embora seja algo negociável, é o vendedor quem geralmente se encarrega desse custo, por convenção de mercado.

O que mais importa aqui não é só definir quem paga — é definir isso cedo. Alinhar o laudêmio logo no início da negociação evita que ele apareça como custo-surpresa perto do fechamento, momento em que uma divergência desse tipo pode travar ou até derrubar o negócio.

Qual o valor do laudêmio

5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, sem contar as benfeitorias — Decreto-Lei 2.398/1987, com a redação dada pela Lei 13.465/2017. A base de cálculo é o valor de avaliação usado pela SPU (Secretaria de Patrimônio da União), que pode diferir do valor de mercado declarado na escritura.

O reajuste anual desse valor de referência tem um teto desde a Lei 14.474/2022: no máximo duas vezes a variação do IPCAIPCA — Índice Nacional de Preços ao Consumidor AmploPrincipal indicador oficial de inflação do Brasil, medido pelo IBGE mensalmente. Referência para reajuste de aluguéis, financiamentos e títulos do Tesouro.Ver tudo → do ano anterior, ou 10,06%, o que for menor. Isso limita o crescimento da base sobre a qual o percentual incide — não o percentual em si, que segue em 5%.

Laudêmio é cobrado todo ano?

Não. Esse é o engano mais comum sobre o tema — tratar o laudêmio como se fosse uma cobrança recorrente, no estilo do IPTUIPTU — Imposto Predial e Territorial UrbanoTributo municipal anual sobre imóveis urbanos. Base de cálculo é o valor venal — quase sempre abaixo do valor de mercado — definido pela prefeitura.Ver tudo →. Não é: o laudêmio incide uma única vez, no momento da venda.

Quem paga algo todo ano é outra pessoa, em outra situação: o foreiro, que tem contrato formal de aforamento, paga o foro; quem ocupa o terreno sem esse contrato paga a taxa de ocupação. Essa diferença — e o que é, de fato, um foreiro — está detalhada no guia sobre aforamento e foro de terreno de marinha.

CAT: o documento que trava a venda sem o laudêmio pago

Nenhum cartório registra a venda de um imóvel em terreno de marinha sem a CAT — Certidão de Autorização para Transferência, emitida pela SPU. A certidão só sai depois que o laudêmio é pago (ou a isenção formalmente declarada) e não há dívida pendente em nome do vendedor.

A CAT tem validade de 90 dias, então o ideal é coordenar a emissão dela com a data prevista da escritura. Depois da venda, há um prazo de 60 dias para solicitar a transferência de titularidade à SPU — perder esse prazo gera multa.

Se o imóvel nunca teve pagamento registrado junto à SPU, vale atenção redobrada: a regularização pode gerar cobrança retroativa de até 5 anos, que vira dívida ativa da União e também trava a emissão da CAT. A Lei 13.139/2015 criou parcelamento e, em alguns casos, remissão dessa dívida — mas o ideal é descobrir isso antes de a venda estar em andamento, não durante.

Perguntas frequentes

O laudêmio é cobrado todo ano?

Não. O laudêmio incide uma única vez, no momento em que o imóvel é vendido. Quem paga anualmente é o foro (para quem tem aforamento formal) ou a taxa de ocupação (para quem não tem).

Quem paga o laudêmio, o comprador ou o vendedor?

Por lei, é o vendedor. Na prática, é comum que ele mesmo arque com esse custo por convenção de mercado — mas o ponto mais importante é alinhar isso logo no início da negociação, para o laudêmio não virar surpresa perto do fechamento.

Existe isenção de laudêmio?

Existe uma isenção constitucional específica para terrenos de marinha em ilhas oceânicas que são sede de município, como Fernando de Noronha — o que não se aplica a Florianópolis, cuja ilha é costeira, não oceânica. Herança e doação também não geram laudêmio, porque não são transferência onerosa entre vivos — mas qualquer venda comum, gera.

O que acontece se eu nunca paguei nada à SPU pelo meu imóvel?

Ao regularizar, a SPU pode cobrar retroativamente até 5 anos, o que vira dívida ativa da União. Essa dívida bloqueia a emissão da CAT — e sem CAT, o cartório não registra a venda. A Lei 13.139/2015 permite parcelamento e, em alguns casos, remissão dessa dívida.

O que é a CAT e por que ela é obrigatória?

CAT é a Certidão de Autorização para Transferência, emitida pela SPU. Sem ela, nenhum cartório registra a venda de um imóvel em terreno de marinha. Só é emitida depois que o laudêmio é pago e não há dívida pendente — tem validade de 90 dias.

O laudêmio não precisa ser um obstáculo — desde que apareça na conversa no momento certo, não no fechamento. Se você quer entender o processo completo, com checklist de CAT e regras específicas para comprador estrangeiro, o guia operacional da Regente sobre terrenos de marinha cobre o passo a passo detalhado.

Fale com a Regente para entender a situação específica do imóvel que você quer comprar ou vender.