Você assinou a compra de um imóvel na planta e agora precisa sair do contrato. Talvez a renda tenha mudado, talvez o projeto não faça mais sentido, talvez você só tenha percebido que entrou em algo grande sem entender as regras. A primeira reação da maioria dos compradores é ligar para a incorporadora e perguntar quanto recebe de volta. E é nesse telefonema que o desequilíbrio aparece.
A incorporadora conhece a Lei 13.786/2018 melhor do que você. Ela sabe o que pode reter, o que pode deduzir e o que pode simplesmente não mencionar. O documento de distrato que ela apresenta tende a refletir o melhor cenário para ela, não os limites que a lei e os tribunais impõem em favor de quem compra.
Este guia mostra o que a Lei 13.786 garante ao comprador, o que costuma ficar de fora da conversa e por que assinar o distrato proposto sem revisão pode custar caro. O conteúdo não substitui orientação jurídica. Como envolve valores altos e regras em disputa nos tribunais, a recomendação é consultar um advogado especialista em direito imobiliário antes de qualquer assinatura.
O Problema: Você Quer Sair e a Conta É da Incorporadora
Quando o comprador decide desistir, a incorporadora monta o cálculo. Ela define o percentual de retenção, soma a consultoria imobiliária, acrescenta encargos e apresenta o saldo a devolver. O número chega pronto.
O problema é que cada uma dessas deduções tem teto legal, e algumas dependem de condições que precisam ser verificadas. Sem saber disso, o comprador aceita um cálculo que pode estar acima do que a lei permite.
A Lei 13.786/2018 regulamentou o distrato imobiliário e vale para contratos assinados a partir de 27 de dezembro de 2018 (Câmara dos Deputados (2018)). Ela permite a rescisão a qualquer momento antes da entrega, mas as consequências financeiras dependem do tipo de contrato e do momento da desistência.
Há um detalhe que poucos compradores conhecem. Se a compra foi feita fora do estande de vendas, você tem 7 dias corridos para desistir sem nenhuma penalidade, com devolução integral, bastando enviar carta registrada com aviso de recebimento (Lei 13.786/2018, Art. 67-A, § 10 (2018)). O prazo é curto e raramente é lembrado por quem vendeu.
Quanto Você Perde no Distrato
Este é o ponto de maior impacto financeiro, e o mais distorcido nas conversas iniciais.
A regra-base da Lei 13.786 separa dois cenários:
- Sem patrimônio de afetação: retenção de até 25% dos valores pagos, mais a consultoria imobiliária integral.
- Com patrimônio de afetação (PdA): retenção de até 50% dos valores pagos.
No cenário sem PdA, isso significa que você recebe de volta, no mínimo, 75% do que pagou, já descontada a comissão da consultoria (Lei 13.786/2018, Art. 67-A (2018)).
O texto literal do Art. 67-A, II prevê que a pena convencional “não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga”. O texto exato dos parágrafos fica a confirmar no Planalto antes da publicação final.
O Que Entra na Conta Além da Multa
O percentual de retenção não é o único desconto. A lei autoriza deduzir, de forma cumulativa, a integralidade da comissão de consultoria imobiliária, mesmo que você a tenha pago separadamente ou embutida no preço (Lei 13.786/2018, Art. 67-A, I (2018)). Essa comissão costuma ficar na faixa de 5% a 8% do valor do imóvel, percentual a confirmar caso a caso no contrato.
Quando você soma a comissão ao percentual de retenção, a perda real fica acima do que o número da multa indica. Em um caso analisado pelo STJ em dezembro de 2025, a soma de retenção de 50% em PdA com a consultoria resultou em perda próxima de 60% do total pago (ConJur (2025)).
Taxa de Fruição: Você Provavelmente Não Deve Pagar
A taxa de fruição é um aluguel retroativo, cobrado de quem ocupou o imóvel antes do distrato. Ela só incide se você efetivamente recebeu as chaves.
Quem comprou na planta, está na fase de obra e nunca ocupou o imóvel não deve pagar fruição. O STJ confirmou esse entendimento em outubro de 2025, inclusive para terrenos não edificados (Lei 13.786/2018, Art. 67-A, § 3º (2018)). O percentual aplicável quando há posse (0,5% ou 0,75% ao mês sobre o valor atualizado) fica a confirmar, porque as fontes divergem e o texto literal do parágrafo precisa ser verificado.
Em Quanto Tempo Você Recebe o Dinheiro
O prazo de devolução depende do regime do empreendimento, e é um dos pontos que a incorporadora costuma apresentar de forma vaga.
| Situação | Prazo de devolução |
|---|---|
| Sem patrimônio de afetação | até 180 dias corridos, contados da data do distrato |
| Com patrimônio de afetação | 30 dias após o habite-se |
| Revenda do imóvel antes do prazo | 30 dias após a revenda |
No regime sem PdA, a lei prevê 180 dias corridos (não úteis) contados da data em que o distrato é assinado (Lei 13.786/2018, Art. 67-A, § 6º (2018)). A contagem começa do distrato, não da data em que você começa a cobrar. Por isso, formalizar o pedido por escrito logo cedo importa.
No regime com PdA, o prazo é de 30 dias após a expedição do habite-se. Se a obra ainda está em andamento, isso pode levar anos (Lei 13.786/2018, Art. 67-A, § 5º (2018)).
Em ambos os casos, se a incorporadora revender o imóvel antes do prazo, a devolução deve acontecer em 30 dias da revenda (Lei 13.786/2018, Art. 67-A, § 7º (2018)). Decisões recentes do STJ indicam que, quando o Código de Defesa do Consumidor se aplica, a devolução deve ser imediata.
Se a Obra Atrasou: Você Pode Sair Sem Multa
Há um cenário em que o comprador sai sem perder nada, e ele depende da culpa da incorporadora.
A Lei 13.786 concede uma tolerância de 180 dias corridos além da data de entrega prevista no contrato. Dentro desse prazo, o atraso não dá direito à rescisão sem ônus (Lei 13.786/2018, Art. 43-A (2018)).
Ultrapassada a tolerância, sem que você tenha dado causa ao atraso, surgem duas opções:
- Sair do contrato: devolução de 100% dos valores pagos, corrigidos pelo INCC, mais multa de 1% do valor pago por mês de atraso, calculada pro rata die.
- Continuar no contrato: receber a multa de 1% ao mês pelo período de atraso e seguir até a entrega.
A multa de 1% incide sobre o valor total efetivamente pago, o que inclui o que foi quitado via financiamento, não só as parcelas pagas diretamente à construtora. Algumas incorporadoras tentam restringir a base de cálculo, mas a jurisprudência dominante considera o total. A abrangência exata da base fica a confirmar com avaliação jurídica do contrato.
Para fazer valer esse direito, guarde tudo: o contrato com a data de entrega, recibos e extratos do que foi pago e registros do estado da obra no vencimento do prazo.
O Que o STJ Decide e Por Que Há Insegurança Agora
Este é o ponto que a incorporadora não tem interesse em mencionar, e o que mais pesa no seu cálculo final.
Em setembro de 2025, a 3ª Turma do STJ decidiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei 13.786 nas relações de consumo (REsp 2.106.548, relatora Min. Nancy Andrighi). Na prática, a retenção total, somando multa, consultoria imobiliária, despesas administrativas e tributos, fica limitada a 25%, mesmo em imóveis com patrimônio de afetação (ConJur (2025)).
Essa decisão também tratou como nulas as cláusulas de perda total das parcelas e apontou para devolução imediata, em vez de postergada ao habite-se.
Há um porém importante. A 4ª Turma do STJ mantém entendimento de que a retenção de 50% em PdA é válida, e a divergência foi levada à 2ª Seção por meio de embargos para pacificação (ConJur (2025)). Enquanto a 2ª Seção não decide, há insegurança jurídica em aberto: a tese de teto de 25% mesmo com PdA é favorável ao comprador, mas ainda não está consolidada.
O que isso significa para você: se a incorporadora propõe reter 50% com base no patrimônio de afetação, há fundamento atual para questionar esse percentual. A estratégia depende do seu caso e exige avaliação de um advogado.
Antes de Assinar: O Que a Incorporadora Costuma Omitir
Vale revisar os pontos cegos mais comuns antes de você assinar o distrato:
- O patrimônio de afetação só vale 50% se estiver averbado na matrícula. Peça a certidão atualizada do imóvel no Cartório de Registro de ImóveisRegistro de Imóveis (CRI)Serviço que registra todos os atos que afetam imóveis: compras, hipotecas, penhoras e alienações. Só o registro no CRI transfere a propriedade.Ver tudo →. Se o PdA não estiver averbado, a retenção máxima volta a 25%.
- A consultoria imobiliária é deduzida do valor a devolver, mesmo já paga. Exija o cálculo detalhado por escrito.
- O distrato não é obrigatório de aceitar. O documento tem força de transação. Assinar um distrato desfavorável pode significar renunciar a direitos.
- O prazo de 180 dias corre do distrato. Formalize o pedido cedo e guarde protocolo de envio.
- A decisão do STJ de setembro de 2025 pode reduzir a retenção de 50% para 25%, mas o tema ainda está sob divergência. Não trate como definitivo nem descarte como impossível.
Existe Alternativa ao Distrato: O Repasse
Antes de aceitar perder 25% ou mais, vale considerar o repasse, também chamado de cessão de direitos.
No repasse, em vez de devolver o imóvel à incorporadora, você transfere o contrato para outra pessoa, que assume as obrigações restantes. Você não perde os valores pagos. Dependendo da valorização do imóvel, pode até cobrar um ágio do novo comprador.
A diferença prática: o repasse exige encontrar um comprador interessado e obter a aprovação da incorporadora, que pode pedir análise de crédito do novo comprador e uma taxa administrativa. Essa taxa precisa ser fixa e razoável. Cobranças proporcionais ao valor do imóvel têm sido derrubadas na Justiça por abusividade.
Para quem já pagou boa parte do contrato e está num imóvel que valorizou, o repasse tende a ser bem menos oneroso que o distrato. Para quem comprou há pouco, em mercado parado, o distrato pode ser o caminho mais rápido. A escolha depende dos números do seu caso.
Perguntas Frequentes
Posso desistir de um imóvel na planta depois de assinar o contrato?
Sim. A Lei 13.786/2018 garante o direito de rescindir o contrato a qualquer momento antes da entrega, mas as consequências financeiras dependem do momento da desistência e do tipo de contrato. Se a compra foi feita fora do estande de vendas, você ainda tem 7 dias corridos para desistir sem nenhuma penalidade, bastando enviar carta registrada com aviso de recebimento. Depois desse prazo, valem as regras de retenção da lei. Antes de assinar qualquer documento de distrato proposto pela incorporadora, consulte um advogado especializado em direito imobiliário.
Quanto vou perder se pedir o distrato?
A lei limita a retenção a até 25% dos valores pagos, mais a comissão de consultoria imobiliária, quando o empreendimento não está em patrimônio de afetação (PdA). Com PdA, o limite sobe para até 50%. No pior cenário sem PdA, você recebe de volta pelo menos 75% do que pagou, descontada a consultoria. Em 2025, a 3ª Turma do STJ decidiu que, em relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor pode limitar a retenção total a 25% mesmo em imóveis com PdA. Esse ponto ainda está sendo pacificado nos tribunais. O valor devolvido é corrigido pelo índice contratual, normalmente o INCC durante a obra.
Em quanto tempo vou receber meu dinheiro de volta?
Depende do regime do imóvel. Sem patrimônio de afetação, a lei prevê devolução em até 180 dias corridos contados da data em que o distrato é assinado. Com PdA, o prazo é de 30 dias após a expedição do habite-se, o que pode levar anos se a obra ainda estiver em andamento. Em ambos os casos, se a incorporadora revender o imóvel antes desses prazos, a devolução deve acontecer em 30 dias da revenda. Decisões recentes do STJ indicam que, quando o CDC se aplica, a devolução deve ser imediata. Documente o pedido por escrito e guarde o protocolo de envio.
Se a obra atrasou mais de 6 meses, posso sair sem multa?
Sim. A Lei 13.786/2018 concede à incorporadora uma tolerância de 180 dias corridos além da data de entrega prevista no contrato. Se esse prazo for ultrapassado sem que você tenha dado causa ao atraso, você pode rescindir o contrato e exigir a devolução de 100% dos valores pagos, sem nenhuma penalidade sobre você, corrigidos pelo INCC. Além disso, a incorporadora deve pagar multa de 1% do total pago por mês de atraso, calculada pro rata die. Outra opção é permanecer no contrato e receber apenas a multa mensal. Guarde fotos, registros da obra e comunicações com a construtora para documentar o atraso.
A incorporadora pode reter 50% do que paguei?
Pode, se o empreendimento estiver regularmente registrado no regime de patrimônio de afetação e o contrato previr expressamente essa condição. Mas há dois pontos de atenção. Primeiro, o PdA precisa estar averbado na matrícula do imóvel. Se não estiver, o limite volta para 25%. Segundo, em setembro de 2025 a 3ª Turma do STJ entendeu que o Código de Defesa do Consumidor limita a retenção total a 25%, mesmo em PdA. Esse tema ainda está em divergência na 2ª Seção do STJ, o que gera insegurança jurídica momentânea. Diante de uma proposta de retenção de 50%, consulte um advogado imobiliário para avaliar se há fundamento para questionar o percentual.
A construtora pode descontar a comissão de consultoria no distrato?
Sim. A Lei 13.786/2018 autoriza a dedução da integralidade da comissão de consultoria imobiliária dos valores a devolver, independentemente de você tê-la pago separadamente ou embutida no preço. Esse é um ponto que costuma não ser explicado com clareza: além do percentual de multa, ainda se desconta a consultoria, que normalmente fica na faixa de 5% a 8% do valor do imóvel. A perda real pode ser maior do que o percentual de retenção sugere. Exija sempre o cálculo detalhado e por escrito antes de assinar.
O distrato proposto pela incorporadora é obrigatório de aceitar?
Não. O distrato é um documento com força de acordo. Ao assinar, você aceita as condições propostas, mesmo que sejam piores do que a lei garante. Você tem o direito de negociar os termos ou recusar e buscar a rescisão pela via judicial. Algumas construtoras propõem devolução em parcelas longas, descontos acima do permitido ou cláusulas de renúncia a indenizações. Leia cada cláusula com atenção. Se tiver dúvida, não assine antes de consultar um advogado especializado em direito imobiliário. O distrato não precisa ser assinado no mesmo dia em que é apresentado.
A Lei do Distrato vale para contratos assinados antes de 2019?
Não diretamente. A Lei 13.786/2018 entrou em vigor em 27 de dezembro de 2018 e não se aplica retroativamente a contratos anteriores. Para contratos assinados antes dessa data, valem as regras anteriores, incluindo entendimentos do STJ que geralmente determinavam a devolução de 75% a 90% dos valores pagos, sem os prazos de espera estendidos da lei atual. Se o seu contrato é anterior a dezembro de 2018, as condições do distrato podem ser mais favoráveis. Avalie com um advogado.
Conclusão: Não Assine no Escuro
O distrato de imóvel na planta tem regras claras em alguns pontos e disputadas em outros. O que a Lei 13.786 garante (teto de retenção, devolução de 100% em caso de atraso da obra, prazo de 7 dias para compras fora do estande) só protege quem conhece esses direitos antes de assinar.
A conta apresentada pela incorporadora reflete o interesse dela. Verificar se o patrimônio de afetação está averbado, exigir o cálculo detalhado por escrito, conferir os prazos e avaliar o repasse como alternativa pode significar dezenas de milhares de reais a mais no seu bolso.
Como o caso envolve valores altos, deduções cumulativas e jurisprudência em movimento, a decisão não deveria ser tomada com base no documento que chega pronto. Antes de assinar qualquer distrato, busque orientação jurídica especializada em direito imobiliário.
Se você está nessa situação e quer entender seus direitos antes de decidir, fale com nossa equipe pelo formulário de orientação jurídica. Ajudamos a organizar o caso e a direcionar você ao acompanhamento adequado.
