¿Cómo funciona la financiación inmobiliaria?

En resumen: en la financiación inmobiliaria, el banco te paga la vivienda y tú devuelves el importe en cuotas mensuales durante un plazo de hasta 35 años. El banco retiene la vivienda como garantía hasta que se salde la deuda. En Brasil, la mayoría de las hipotecas se enmarcan en el SFH (Sistema de Financiación de la Vivienda), que permite utilizar el FGTS y tiene tipos de interés regulados.

SFH o SFI: ¿cuál te corresponde?

Existen dos sistemas principales de financiación inmobiliaria en Brasil:

• SFH (Sistema Financiero de la Vivienda): para inmuebles de hasta 2 250 000 R$ (nuevo límite a partir de 2026). Permite utilizar el FGTS. Tipos de interés a partir del 10,26 % anual + TR en la Caixa. Es el sistema utilizado en la gran mayoría de las transacciones residenciales.
• SFI (Sistema de Financiación Inmobiliaria): para inmuebles que superen el límite máximo del SFH. No permite utilizar el FGTS. Tipos de interés de mercado, que pueden alcanzar el 14,5 % anual. Es más habitual para inmuebles de alto standing.

Etapas de la financiación

1. Preaprobación: el comprador presenta los documentos que acreditan sus ingresos al banco. El banco calcula el crédito disponible e indica el importe máximo que se puede financiar.
2. Elección del inmueble: con el crédito preaprobado en mano, el comprador tiene claro en qué rango de precios debe buscar.
3. Oferta y contrato: inmueble elegido → oferta aceptada por el vendedor → contrato de promesa de compraventa.
4. Valoración del inmueble por parte del banco: un ingeniero acreditado por el banco visita el inmueble y le asigna un valor de mercado. Este valor puede diferir del precio acordado.
5. Análisis de crédito: el banco comprueba los ingresos, el historial crediticio (SPC/Serasa) y el compromiso de ingresos (límite: el 30 % de los ingresos para las cuotas).
6. Aprobación y carta de crédito: el banco emite la aprobación formal con el importe, el tipo de interés y el plazo.
7. Firma del contrato de financiación: contrato inscrito ante notario; a partir de este momento, el inmueble queda pignorado a favor del banco como garantía.
8. Escritura y registro: una vez formalizada la financiación, se redacta la escritura y se inscribe en el CRI; la propiedad pasa oficialmente al comprador.

Tipos de interés en 2026

Los tipos de interés del SFH varían según el banco y el perfil del cliente:

• Caixa Econômica Federal: a partir del 10,26 % anual + TR (marzo de 2026: 11,19 % anual)
• Itaú: ~11,60 % anual + TR
• Bradesco: ~11,70 % anual + TR

El tipo de interés real depende de tu relación con el banco (cuenta corriente, seguro de vida, domiciliación del sueldo). Vale la pena comparar ofertas de al menos dos bancos antes de cerrar el trato.

El papel de Regente en la financiación

Cuando compras una vivienda con Regente, la responsable de ventas te acompaña durante todo el proceso bancario, desde el análisis de crédito hasta la firma de la escritura. El propietario vendedor también recibe información en cada etapa. No tienes que pasar por el proceso tú solo.

Ejemplo práctico en Florianópolis

Comprador en Itacorubi, inmueble de 550 000 R$, ingresos de 12 000 R$. Pago inicial de 110 000 R$ (20 %). Financiación de 440 000 R$ a través del SFH (Caixa, 11,50 % anual + TR, 360 meses, SAC). Cuota inicial: ~4 700 R$. Preaprobación en 3 días laborables. Tasación del inmueble por parte del banco en la segunda semana. Aprobación en la tercera semana. Escritura en la sexta semana tras la oferta.

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