¿Qué es el fondo de reserva de la comunidad de propietarios y quién lo paga?
En resumen: El fondo de reserva es un ahorro colectivo de la comunidad de propietarios destinado a cubrir emergencias y gastos no previstos en el presupuesto. Al tratarse de un gasto extraordinario (previsto en la Ley de Arrendamientos), quien lo paga es el propietario, salvo cuando el fondo se utiliza para cubrir gastos ordinarios, en cuyo caso la carga puede recaer sobre el inquilino.
Para qué sirve el fondo de reserva
- Cubrir gastos de emergencia (filtraciones repentinas, averías en los equipos sin contrato de mantenimiento)
- Subsanar el déficit de ingresos en meses con muchos impagos
- Financiar obras aprobadas en la junta de propietarios que superen el presupuesto previsto
- Evitar la convocatoria frecuente de juntas extraordinarias para aprobar un reparto especial de gastos
Quién paga — norma legal
La constitución del fondo de reserva es un gasto extraordinario (Ley 8.245/91, art. 22, X) → lo paga el propietario.
Excepción: si el fondo de reserva se utiliza para cubrir gastos ordinarios (conserjería, limpieza, energía), el propietario tiene derecho a que el inquilino le reembolse la parte ordinaria, de conformidad con el apartado 2 del artículo 22.
En la práctica: si en la factura de la comunidad aparece «fondo de reserva» como partida separada, es el propietario quien lo paga.
A cuánto asciende
Lo establece el reglamento de la comunidad; suele oscilar entre el 5 % y el 10 % de la cuota ordinaria mensual. En comunidades con una cuota de 600 R$ al mes, el fondo supondría entre 30 y 60 R$ adicionales al mes.
Cómo se gestiona
- Lo gestiona la empresa administradora de la comunidad
- Debe mantenerse en una cuenta separada de la cuenta corriente de la comunidad
- Se invierte en productos financieros conservadores (cuentas de ahorro, CDB)
- Rendición de cuentas en la junta ordinaria anual
- Su uso está sujeto a la aprobación de la junta (por encima del importe establecido en los estatutos)
¿Puede el propietario impugnar el uso del fondo?
Sí: como copropietario, el propietario tiene derecho a participar en la junta, cuestionar el destino del fondo y votar sobre su utilización. Regente, en su calidad de gestora, puede representar al propietario en este ámbito si fuera necesario.
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