IBS e CBS no aluguel: o que muda para o proprietário pessoa física em 2026
Desde que a reforma tributária entrou em vigor, circula muita informação errada sobre IBS e CBS no mercado. Há quem diga que “todo aluguel vai pagar novo imposto”. Há quem diga que “pessoa física está totalmente isenta”. As duas afirmações são simplificadas demais.
A realidade, como quase sempre em tributação, é: depende.
Este artigo explica com precisão o que diz a LC 214/2025, quem precisa se preocupar e quem pode continuar pagando apenas o imposto de renda sobre os aluguéis.
O que são IBS e CBS — em 30 segundos
CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) substitui o PIS e a COFINS federais.
IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) substitui o ICMS estadual e o ISS municipal — arrecadado pelos estados e municípios, mas com regras uniformizadas federalmente.
Juntos, IBS e CBS formam o núcleo da reforma tributária do consumo — a maior mudança no sistema fiscal brasileiro em décadas. A ideia é simplificar: em vez de cinco tributos com regras diferentes em cada estado e município, um sistema unificado com alíquota única nacional (estimada em torno de 28% combinados, em regime pleno).
A confusão com locação vem do fato de que aluguel de imóvel em regra é serviço — e serviços entram no escopo do IBS/CBS. Mas a lei criou exceções específicas para proteger o pequeno locador pessoa física.
A pessoa física que aluga imóvel está sujeita ao IBS/CBS?
A resposta curta: Depende de dois critérios simultâneos.
A LC 214/2025 estabelece que a pessoa física locadora de imóveis só se torna contribuinte de IBS e CBS se, no ano-calendário anterior, tiver cumprido as duas condições ao mesmo tempo:
- Mais de 3 imóveis distintos locados, cedidos onerosamente ou arrendados, E
- Receita bruta total de locação acima de R$ 240.000 por ano
As duas condições precisam ocorrer simultaneamente. Basta uma não se cumprir para a pessoa física estar fora do regime.
| Situação | Paga IBS/CBS? |
|---|---|
| 1 imóvel alugado, qualquer valor de aluguel | Não |
| 2 imóveis alugados, qualquer valor | Não |
| 3 imóveis alugados, qualquer valor | Não |
| 4 imóveis alugados, receita ≤ R$ 240k/ano | Não |
| 4 imóveis alugados, receita > R$ 240k/ano | Sim |
| 3 imóveis alugados, receita de R$ 300k/ano | Não* |
*Três imóveis, mesmo com receita alta, não supera o critério de “mais de 3 imóveis”. A fronteira é “mais de 3” — 4 ou mais.
Regra de excesso no próprio ano: Se a receita de locação superar em mais de 20% o limite de R$ 240.000 (chegando a R$ 288.000 ou mais) no próprio ano-calendário em curso, a pessoa física também pode ser enquadrada — mesmo que no ano anterior não tenha ultrapassado os limites. [VERIFICAR ANTES DE PUBLICAR: confirmar interpretação da regra de excesso de 20% no texto da LC 214.]
O que diz a LC 214/2025 sobre locação de imóvel por pessoa física
A LC 214 foi publicada em 16 de janeiro de 2025 e estabeleceu as normas gerais do IBS e da CBS. Para locação de imóveis por pessoas físicas, os pontos centrais são:
Não incidência automática para o pequeno locador
A lei partiu do pressuposto de que a poupança imobiliária da classe média e do profissional liberal — quem tem 1 a 3 imóveis alugados como complemento de renda — não deve ser equiparada à atividade empresarial de locação. Esses locadores continuam pagando apenas o Imposto de Renda via carnê-leão, como antes.
Redução de 70% na base de cálculo para quem se enquadra
Para quem ultrapassar os limites e se tornar contribuinte, a lei prevê uma redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para operações de locação imobiliária. Isso significa que a alíquota efetiva sobre a receita de aluguel não é os 28% nominais — é 28% × 30% = alíquota efetiva de aproximadamente 8,4% sobre a receita bruta.
Redutor social de R$ 600 por imóvel
Para locação residencial, há um redutor social de R$ 600 por imóvel por mês (atualizado pelo IPCA), deduzido da base de cálculo antes da aplicação do IBS e da CBS. Para aluguéis residenciais mais baixos, isso pode reduzir a tributação a quase zero mesmo para quem se enquadra como contribuinte.
Período de transição
2026 é o primeiro ano da transição. A plena implementação do sistema IBS/CBS ocorre gradualmente entre 2027 e 2033. As alíquotas de referência em 2026 são frações do total — o impacto cresce ao longo do período de transição.
Cenários práticos: quem precisa se preocupar e quem não precisa
Cenário 1 — Proprietário com 1 imóvel alugado (R$ 4.000/mês)
Receita anual: R$ 48.000. Um único imóvel.
Situação: Não é contribuinte de IBS/CBS. Paga apenas IR pelo carnê-leão (tabela progressiva sobre receita líquida). Reforma tributária não muda nada para essa pessoa.
Cenário 2 — Proprietário com 2 apartamentos alugados (R$ 5.000 cada)
Receita anual: R$ 120.000. Dois imóveis.
Situação: Não é contribuinte de IBS/CBS. Abaixo dos critérios em número de imóveis. Continua com carnê-leão.
Cenário 3 — Proprietário com 5 imóveis, receita de R$ 180.000/ano
Receita anual: R$ 180.000. Cinco imóveis.
Situação: Número de imóveis cumpre o critério (mais de 3), mas receita está abaixo de R$ 240.000. Não é contribuinte de IBS/CBS. Continua com carnê-leão.
Cenário 4 — Investidor com 6 imóveis, receita de R$ 360.000/ano
Receita anual: R$ 360.000. Seis imóveis.
Situação: Cumpre ambos os critérios. Torna-se contribuinte de IBS/CBS.
- Base de cálculo reduzida em 70%: R$ 360.000 × 30% = R$ 108.000
- Se locação residencial: deduz R$ 600 × 6 imóveis × 12 meses = R$ 43.200
- Base final: R$ 108.000 − R$ 43.200 = R$ 64.800
- IBS + CBS estimado (em 2026, alíquotas ainda em transição): impacto efetivo ainda baixo
- Em regime pleno (2033): IBS + CBS ≈ R$ 64.800 × 28% ≈ R$ 18.144/ano adicional
Cenário 5 — Airbnb / locação por temporada com múltiplos imóveis
A locação por temporada (Airbnb) segue regras similares, mas há debate sobre enquadramento. A Receita Federal desmentiu que “todos os aluguéis por temporada” pagariam IBS/CBS automaticamente. O enquadramento segue os mesmos critérios de número de imóveis e receita. [VERIFICAR ANTES DE PUBLICAR: confirmar posição definitiva sobre locação por temporada na LC 214 e regulamentação posterior.]
Como se preparar (se você estiver próximo do limite)
Se você tem 3 imóveis alugados e receita próxima de R$ 240.000 anuais, vale analisar com cuidado:
- Monitorar a receita anual. Se ultrapassar os limites, será necessário se cadastrar como contribuinte e emitir documentos fiscais (NFSe ou equivalente).
- Avaliar a estrutura. Em alguns casos, reorganizar a titularidade dos imóveis ou criar uma pessoa jurídica pode ser mais eficiente — mas é uma decisão que exige análise de contador.
- Não fazer nada precipitado. A transição é gradual. A plena implementação é 2033. Não há urgência para quem está longe dos limites.
- Guardar documentação de despesas dedutíveis. Para quem eventualmente se tornar contribuinte, despesas com o imóvel podem ser deduzidas — benfeitorias, condomínio, IPTU. O sistema de créditos do IBS/CBS pode ser mais favorável do que o atual.
Perguntas frequentes
Tenho 1 imóvel alugado. Vou pagar IBS/CBS?
Não. A LC 214/2025 exige simultaneamente mais de 3 imóveis e receita acima de R$ 240 mil anuais. Quem tem até 3 imóveis não é contribuinte, independentemente do valor do aluguel.
Tenho 4 imóveis alugados mas recebo R$ 200.000/ano. Pago IBS/CBS?
Não. Você supera o critério de número de imóveis (mais de 3), mas não atinge o critério de receita (R$ 240.000). As duas condições precisam ocorrer simultaneamente.
Se eu me tornar contribuinte, qual é a alíquota efetiva sobre meus aluguéis?
Aproximadamente 8,4% sobre a receita bruta — não os 28% nominais. Isso porque a lei prevê redução de 70% na base de cálculo para locação imobiliária. Para locação residencial, o redutor social de R$ 600 por imóvel ainda diminui mais a base.
A reforma tributária vai aumentar o aluguel para o inquilino?
Para a maioria dos locadores (até 3 imóveis ou receita abaixo de R$ 240k), a tributação não muda. Para quem se tornar contribuinte, o custo adicional pode ser repassado — mas o regulador previu os redutores justamente para minimizar esse efeito.
Preciso emitir nota fiscal pelo aluguel?
Se você não for contribuinte de IBS/CBS, não há obrigatoriedade de NF por IBS/CBS — mas verifique a legislação municipal, pois alguns municípios exigem NFS-e mesmo de pessoas físicas em certas situações.
A locação por Airbnb segue as mesmas regras?
Em tese, os critérios são os mesmos. A Receita Federal já esclareceu que locação por temporada não paga IBS/CBS automaticamente. O enquadramento depende do número de imóveis e da receita total.
A Regente Imóveis não presta assessoria contábil ou tributária. Este artigo tem finalidade educacional e foi elaborado com base nas normas vigentes em maio de 2026. Consulte um contador para análise do seu caso específico.
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