Vender imóvel no Brasil morando no exterior: imposto, GCAP e quem retém

Vender imóvel no Brasil morando no exterior gera imposto — e ele é cobrado de forma diferente de qualquer outra tributação que você já conheceu. O imposto é retido pelo comprador, recolhido no mesmo dia da assinatura da escritura, e não admite as isenções que um vendedor residente teria.

Este guia cobre a alíquota aplicável, quem retém, como calcular o ganho de capital, por que as isenções não se aplicam a você, o IOF na saída do dinheiro e como coordenar tudo a distância com segurança jurídica.

Não residente paga imposto na venda de imóvel no Brasil?

Sim — e sem exceção. A alienação de imóvel situado no Brasil por pessoa não residente está sujeita à tributação definitiva de Imposto de Renda sobre ganho de capital. O imposto é retido exclusivamente na fonte pelo comprador, na data da operação.

Não entra em declaração de ajuste anual. Não exige que você apresente IRPF no Brasil. Quando o dinheiro chega à sua conta, o tributo já está quitado.

A alíquota não é fixa: entenda a tabela progressiva

Um erro frequente é assumir que a alíquota é sempre 15%. A Lei 13.259/2016 instituiu uma tabela progressiva por faixa de ganho de capital — aplicável também ao não residente:

Para a ampla maioria das vendas residenciais, o ganho não ultrapassa R$ 5 milhões e a alíquota efetiva é 15%. A tabela muda de patamar em operações de alto valor.

Fundamento legal: Lei 9.249/1995 (arts. 18 e 26), Lei 13.259/2016, IN SRF 208/2002.
Fonte: Receita Federal — Alíquotas de Ganho de Capital

Como calcular o ganho de capital sendo não residente

Vender imóvel no Brasil morando no exterior imposto — o cálculo parte de um conceito simples: ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição declarado. Se o imóvel foi comprado por R$ 400.000 e vendido por R$ 700.000, o ganho é R$ 300.000 e o imposto, à alíquota de 15%, é R$ 45.000.

A simplificação, porém, esconde algumas variáveis que impactam diretamente o resultado.

O que pode ser acrescentado ao custo de aquisição

O custo histórico não é corrigido por inflação — a correção monetária de imóveis foi suspensa desde janeiro de 1996. Mas você pode acrescentar ao custo de aquisição valores comprovados de:

• Benfeitorias, reformas e ampliações com nota fiscal
• ITBI pago na compra
• Honorários de corretor na aquisição, documentados
• Custos cartorários da compra

Cada real acrescentado ao custo reduz o ganho tributável. Documentação é tudo.

O GCAP: o software da Receita Federal que faz o cálculo

O GCAP (Programa de Apuração de Ganhos de Capital) é o software gratuito da Receita Federal para calcular o imposto e gerar o DARF correspondente. Quem faz esse cálculo na prática é o comprador (ou o contador dele), porque é o comprador quem retém.

Mas o GCAP é útil para você simular o imposto antes de negociar o preço. Ele está disponível para Windows, macOS e ZIP multiplataforma — pode ser instalado em qualquer computador no exterior.

Download em: gov.br/receitafederal — GCAP

Imóvel herdado: o custo de aquisição é o do inventário

Para imóvel herdado, o custo de aquisição é o valor pelo qual o bem constava na última declaração de IR do falecido, ou o valor atribuído no inventário — o que for maior. Se o inventário registrou um valor baixo anos atrás, o ganho na venda atual pode ser alto. Não há como atualizar esse custo retroativamente sem recolher imposto: o prazo do regime especial DABIM (Lei 14.973/2024) encerrou em dezembro de 2024.

Fonte: Receita Federal — Operações Sujeitas ao Ganho de Capital

As isenções que o não residente não tem — e por que isso importa

Esta é uma das questões que mais surpreende quem mora no exterior e decide vender. Duas isenções conhecidas pelos residentes no Brasil simplesmente não existem para você.

Isenção de imóvel único até R$ 440.000

A isenção para venda do único imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440.000 — desde que o vendedor não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos — não se aplica ao não residente. É um benefício vinculado à condição de residente fiscal no Brasil.

Isenção por reinvestimento em 180 dias

A isenção para ganho reinvestido na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias (Lei 11.196/2005) também não está disponível para o não residente. Mesmo que você compre outro imóvel em Florianópolis logo depois, o ganho da venda é tributado integralmente.

Fonte: Receita Federal — Operações Não Sujeitas ao Ganho de Capital

E os acordos de não bitributação?

O Brasil mantém acordos para evitar a dupla tributação com 37 países — incluindo Portugal, Espanha, França, Itália, Japão, China, Canadá e Argentina. Esses tratados seguem o modelo da OCDE e, em regra, atribuem ao país onde o imóvel está localizado o direito de tributar o ganho de capital imobiliário. Ou seja: você paga o imposto no Brasil de qualquer forma, mas pode obter crédito ou isenção no país de residência.

Cada tratado tem suas especificidades. ⚠️ VERIFICAR o texto do acordo com o país onde você reside antes da venda — a lista completa está em gov.br/receitafederal — Acordos.

Quem retém o imposto: responsabilidade do comprador e do cartório

O comprador — seja pessoa física ou jurídica — é o responsável legal pela retenção e pelo recolhimento do IRRF. Isso não é negociável nem transferível por contrato particular.

O fluxo obrigatório é:

1. Comprador calcula o ganho de capital (valor de venda menos custo de aquisição)
2. Aplica a alíquota progressiva — normalmente 15%
3. Preenche e recolhe o DARF código 0473 no próprio dia da operação
4. Leva o comprovante ao cartório

O vencimento do DARF é diário — ou seja, no dia do fato gerador (data da escritura). Não há prazo até o fim do mês seguinte como na tributação para residentes. O cartório só lavra a escritura com o DARF quitado em mãos. Sem o comprovante, a escritura não sai.

Isso tem implicação prática importante: o dinheiro que chega à sua conta já vem com o imposto descontado. O comprador paga R$ 700.000, retém R$ 45.000 de IRRF e transfere R$ 655.000 ao vendedor.

Fundamento legal: IN SRF 208/2002; Lei 9.249/1995, art. 26; Lei 13.259/2016.

GCAP: como usar o programa da Receita Federal estando no exterior

O GCAP é o ponto de entrada do cálculo. Na prática da negociação, é útil que você — vendedor — use o GCAP para simular o imposto antes de definir o preço. O comprador (ou o contador dele) vai usar o mesmo programa para preencher o DARF.

O software roda em qualquer computador com Windows, macOS ou Linux (via ZIP). Não exige instalação de certificado digital nem acesso ao Gov.br para gerar a simulação. O DARF gerado pelo GCAP pode ser pago em qualquer banco ou via Pix da Receita Federal (opção “DARF avulso”).

Os dados calculados no GCAP podem ser importados para o IRPF do ano seguinte caso você precise apresentar declaração — por exemplo, se ainda não fez a Declaração de Saída Definitiva ou se a Receita Federal solicitar informações complementares.

O papel da imobiliária e do advogado no processo

Você está no exterior. O comprador pode estar em qualquer lugar. A escritura é em Florianópolis. Coordenar isso exige estrutura local.

A imobiliária atua na negociação, na coordenação do processo e na orientação sobre documentação. O advogado especializado em direito imobiliário faz a due diligence do imóvel — certidões negativas, situação registral, eventuais ônus — e orienta o comprador no cálculo e recolhimento do IRRF.

Seu procurador no Brasil pode assinar a escritura em seu nome. A procuração, lavrada em consulado brasileiro no exterior (ou em cartório no Brasil antes de você sair), autoriza o representante a vender o imóvel, receber o pagamento e providenciar as certidões. Sem procurador, você precisa vir ao Brasil para assinar presencialmente.

Como repatriar o dinheiro da venda para o exterior

A venda está feita, o DARF foi recolhido, a escritura lavrada. O dinheiro está na sua conta no Brasil. Agora você precisa enviá-lo para o exterior — e aqui há um custo que pouca gente planeja adequadamente.

Operação de câmbio é obrigatória

Toda remessa de recursos ao exterior exige formalização de uma operação de câmbio em instituição financeira autorizada pelo Banco Central. O banco registra a operação no Sistema de Capitais Estrangeiros (SCE). Você precisa apresentar:

• Escritura pública de compra e venda
• Comprovante de recolhimento do DARF 0473
• Comprovante de origem lícita dos recursos
• Identificação do beneficiário no exterior

O IOF na repatriação: o custo que surpreende

Sobre a operação de câmbio incide o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF). Desde maio de 2025, o Decreto 12.466 estabelece as seguintes alíquotas:

Para uma venda de R$ 700.000 com ganho tributado, se o líquido após IR for R$ 655.000, o IOF à alíquota de 3,5% representa R$ 22.925. Em uma operação de R$ 800.000 líquidos, o IOF chega a R$ 28.000.

⚠️ VERIFICAR o enquadramento exato da sua operação com seu banco antes de fechar o câmbio. Brasileiros que registraram previamente o capital no exterior podem ter alíquota diferente (retorno de capital). Quem não fez esse registro tende a ser enquadrado em 3,5%. A diferença é substancial.

Fonte: Ministério da Fazenda — Decreto 12.466/2025

Perguntas frequentes — venda de imóvel sendo não residente

Quem mora no exterior paga imposto na venda de imóvel no Brasil?
Sim. A alienação de imóvel situado no Brasil por não residente é tributada definitivamente pelo Imposto de Renda sobre ganho de capital. O imposto é retido pelo comprador na data da venda, via DARF código 0473, e quitado antes da lavratura da escritura.

Qual a alíquota para não residente que vende imóvel no Brasil?
A alíquota segue tabela progressiva: 15% para ganhos até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 a 10 milhões, 20% de R$ 10 a 30 milhões e 22,5% acima de R$ 30 milhões. A maioria das vendas residenciais fica na faixa de 15%.

Tenho direito à isenção de imóvel único até R$ 440.000?
Não. Essa isenção é exclusiva de residentes fiscais no Brasil. Quem está na condição de não residente — com Declaração de Saída Definitiva ou mais de 12 meses fora sem apresentar IRPF como residente — não tem acesso a ela. O mesmo vale para a isenção por reinvestimento em 180 dias.

Quem é responsável por recolher o IRRF: eu ou o comprador?
O comprador. Ele retém o imposto, preenche o DARF 0473 e paga no dia da operação. Você, vendedor não residente, não recolhe nada diretamente — o imposto já está descontado do valor que recebe.

O que é o GCAP e preciso usá-lo?
O GCAP é o software da Receita Federal para calcular o ganho de capital e gerar o DARF. Na venda como não residente, quem usa é o comprador (ou seu contador). Mas você pode baixar e usar para simular o imposto antes de negociar. Disponível em Windows e macOS, funciona de qualquer país.

Vou pagar imposto nos dois países se morar em Portugal?
O Brasil tem acordo com Portugal para evitar a dupla tributação. Em regra, o acordo atribui ao Brasil o direito de tributar o ganho de capital imobiliário. Portugal pode conceder crédito ou isenção sobre o valor já pago aqui. Verifique o texto do tratado com seu contador no país de residência.

Quanto pago de IOF para transferir o dinheiro ao exterior?
Desde maio de 2025 (Decreto 12.466), remessas de pessoa física ao exterior têm IOF de 3,5%. Em uma operação de R$ 800.000, isso representa R$ 28.000. Verifique com seu banco o enquadramento exato: se sua operação se qualificar como retorno de capital estrangeiro, a alíquota pode ser menor.

Qual o custo de aquisição se eu herdei o imóvel?
O custo de aquisição é o valor declarado na última declaração de IR do falecido ou o valor do inventário — o maior entre eles. Se o inventário registrou um valor baixo, o ganho tributável na venda pode ser significativo. O prazo para atualização com alíquota reduzida (regime DABIM da Lei 14.973/2024) encerrou em dezembro de 2024.

A consultoria imobiliária especializada em operações de não residentes faz diferença no processo. Não pelo aspecto tributário — este cabe ao advogado e ao contador — mas pela coordenação: encontrar o comprador certo, estruturar a negociação a distância, alinhar os prazos com o cartório e garantir que o DARF seja recolhido antes da escritura. A Regente opera nesse modelo em Florianópolis há mais de 25 anos. Se você tem imóvel na região, use o formulário abaixo para iniciar a conversa.

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