A pergunta parece simples — mas a resposta depende de o que você está comparando. Se o critério for o custo para o inquilino, a caução ganha. Se for a proteção real para o proprietário quando o inquilino para de pagar, o ranking muda completamente.
Caução: barata para o inquilino, limitada para o proprietário
A caução é um depósito em dinheiro. O inquilino deposita até 3× o aluguel em conta poupança no início do contrato — e recupera o valor ao sair, se não houver débitos.
Para o inquilino: o custo é um desembolso inicial que volta depois. Financeiramente, é a opção mais racional para quem tem o dinheiro disponível.
Para o proprietário: a cobertura é limitada ao valor depositado. Para um aluguel de R$ 3.000, o teto é R$ 9.000. Num processo de despejo que dura 12 meses, o proprietário perde R$ 36.000 em aluguel — e a caução cobre menos de um quarto disso, sem contar os honorários advocatícios.
A Lei do Inquilinato limita a caução a 3× o aluguel (art. 38). Esse teto é imposto por lei e não pode ser negociado pelas partes.
Veredicto: a modalidade mais fraca para o proprietário em qualquer cenário de inadimplência prolongada.
Fiador: cobertura teórica maior, processo na prática
O fiador é uma pessoa física que assume as obrigações do inquilino se ele não cumprir. Não há limite de cobertura — em teoria, o fiador responde com todo o seu patrimônio.
Para o inquilino: encontrar um fiador com imóvel próprio (o mais comum) que aceite assumir essa responsabilidade é cada vez mais difícil. Muitas locações não se concretizam por falta de fiador qualificado.
Para o proprietário: a proteção existe, mas é judicial. Para acionar o fiador, é necessário notificação formal, ação de despejo, citação do fiador como devedor solidário, e depois execução do patrimônio do fiador. Esse processo pode levar de 12 a 24 meses — durante os quais o proprietário não recebe.
Há outro risco: o fiador pode se tornar inválido durante o contrato. Se ele vende o imóvel dado em garantia ou perde capacidade financeira, o proprietário só descobre quando precisa acionar.
Veredicto: cobertura teórica ampla, mas acionamento lento e com riscos de invalidade ao longo do contrato.
Seguro fiança: proteção real, mas com prazo e franquias
O seguro fiança é uma apólice contratada pelo inquilino junto a uma seguradora. A seguradora paga o proprietário em caso de inadimplência e depois cobra o inquilino.
Para o inquilino: o custo é um prêmio anual equivalente a 1 a 1,5× o aluguel — pago durante todo o contrato, sem reembolso. Para contratos longos, é a modalidade mais cara para o locatário.
Para o proprietário: a cobertura é mais ágil que o fiador — não exige processo judicial para acionar. Mas há limitações:
– Cobertura restrita ao prazo da apólice (renovação anual necessária)
– Algumas apólices têm franquia ou carência
– O acionamento exige documentação e tem prazo de análise
– A solvência da seguradora é um risco distante, mas existe
Veredicto: melhor que fiador e caução para o proprietário, mas com limitações de prazo e cobertura que variam por apólice.
Como as três se comparam
| Critério | Caução | Fiador | Seguro fiança |
|---|---|---|---|
| Cobertura máxima | 3× aluguel | Ilimitada (teórica) | Prevista em apólice |
| Processo para acionar | Não precisa | Judicial | Extrajudicial (seguradora) |
| Tempo para receber | Imediato (do depósito) | 12–24 meses | 30–90 dias |
| Cobre processo de despejo | Não | Sim (se acionado) | Depende da apólice |
| Risco de invalidade | Não | Sim | Se não renovada |
A Garantia Total da Regente: fora dessa comparação
A Garantia Total não é seguro fiança, não é caução e não é fiador. É o produto próprio da Regente que elimina o risco financeiro do proprietário independentemente de qualquer dessas modalidades.
Com a Garantia Total, o aluguel chega para o proprietário na data combinada — todo mês, sem exceção, sem necessidade de acionamento, sem prazo máximo. Se o inquilino não pagar, a Regente paga e resolve o problema por dentro. Se for necessário processo de despejo, a Regente paga durante todos os meses que o processo durar.
O proprietário não acompanha cobrança, não aciona seguradora, não cita fiador. Recebe o aluguel e tem o relatório.
Para entender como a Garantia Total se encaixa no custo total da administração, o guia sobre taxa de administração imobiliária em Florianópolis detalha o que está incluído e por que a base de cálculo importa mais do que o percentual.
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Fontes: Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, art. 37 e 38 (Planalto.gov.br); dados operacionais Regente Imóveis (2026).
