Se você é inquilino e o proprietário decidiu vender o imóvel, uma dúvida aparece rápido: sou obrigado a deixar estranhos entrarem para ver a casa? A resposta é sim, mas dentro de um limite claro que a lei estabelece, o que evita boa parte do atrito entre as partes.
O que a Lei do Inquilinato exige do inquilino
O Art. 23, IX da Lei 8.245/1991 lista as obrigações do locatário durante o contrato. Uma delas é permitir a visita de potenciais compradores quando o proprietário decide colocar o imóvel à venda.
Esse dispositivo trabalha em conjunto com o Art. 27 da mesma lei, que trata da notificação formal da venda ao inquilino. Na prática, o proprietário avisa que pretende vender e passa a ter o direito de agendar visitas com interessados.
Recusar-se sistematicamente a receber visitantes não tem amparo legal. A obrigação existe. O que a lei protege é a forma como ela é cumprida.
Essa obrigação vale durante toda a fase de divulgação do imóvel, enquanto ele ainda está anunciado no mercado. Ela não depende de o inquilino concordar com a venda ou ter interesse na negociação. É uma condição do próprio contrato de locação, prevista desde a assinatura, mesmo que o inquilino nunca tenha lido esse trecho da lei com atenção.
Por outro lado, essa obrigação não é ilimitada. Ela não autoriza o proprietário a entrar no imóvel a qualquer momento, nem dá ao corretor liberdade para agendar visitas sem qualquer aviso. O inquilino permite o acesso, mas o acesso é sempre mediado pela combinação prévia, tema do próximo tópico.
O único limite: combinação prévia de dia e horário
A lei não define um horário comercial fixo, uma janela específica do dia ou um número máximo de visitas por semana. O que ela exige é que dia e horário sejam combinados previamente entre proprietário (ou corretor) e inquilino.
Na prática, isso significa três coisas: o inquilino não pode ser surpreendido com uma visita sem aviso; também não pode negar visita alegando só “não quero” ou “não é boa hora” de forma recorrente, sem propor alternativa; e a negociação do horário é bilateral, cabe às duas partes chegarem a um acordo razoável.
Vale confirmar com antecedência qual é a rotina do inquilino antes de tentar agendar horários. Isso evita idas e vindas desnecessárias e reduz o desgaste da negociação.
Essa combinação prévia costuma acontecer por telefone, WhatsApp ou e-mail. A lei não exige um canal formal específico para o aviso de cada visita (diferente da notificação de venda, que precisa ser por escrito). O importante é que exista registro de que o horário foi combinado, e não simplesmente imposto.
Um erro frequente é o corretor tratar o inquilino como obstáculo à venda, em vez de parte do processo. Incluir o inquilino na lógica da negociação, avisando com antecedência realista e respeitando horários de trabalho, tende a produzir bem menos atrito do que insistir no direito legal de forma isolada.
Por que esse ponto gera tanto atrito na prática
Morar em um imóvel que está sendo mostrado para estranhos é desconfortável para a maioria dos inquilinos. É natural que surjam resistências informais: cancelamentos de última hora, horários “impossíveis” sugeridos de propósito, ou silêncio às mensagens do corretor.
Nenhuma dessas atitudes muda a obrigação legal. Mas também não adianta o proprietário tentar impor visitas sem qualquer combinação, isso também foge do que a lei prevê.
Na prática, o caminho mais eficiente é tratar a comunicação como parte do processo de venda, não como detalhe secundário. Um corretor que negocia horários com antecedência e flexibilidade costuma enfrentar bem menos resistência do inquilino.
O que fazer quando o inquilino recusa visitas sem justificativa
[verificar] A Lei 8.245/1991 estabelece a obrigação de permitir visitas mediante combinação prévia, mas as consequências práticas específicas de uma recusa sistemática (como notificação formal, ação judicial ou caracterização de infração contratual) não constam nos fatos verificados desta pesquisa. Antes de qualquer medida mais formal, o recomendável é buscar orientação jurídica específica para o caso.
Isso não significa que o proprietário fique sem alternativa diante de uma recusa recorrente. Registrar por escrito as tentativas de agendamento (mensagens, e-mails, datas propostas) já cria um histórico útil caso a situação precise ser formalizada mais adiante. O que não se recomenda é insistir em impor visitas sem aviso, mesmo diante da resistência do inquilino: isso enfraquece a posição do proprietário, não o contrário.
Este ponto não muda o prazo de saída do inquilino
Um erro comum é misturar a obrigação de permitir visitas com a ideia de que a venda do imóvel “ativa” a saída do inquilino em algum prazo fixo. Não é bem assim. O prazo de desocupação, quando existe, depende de outro dispositivo da lei, o Art. 8º, que trata da denúncia do contrato pelo comprador, e tem uma condicional importante ligada à matrícula do imóvel.
Vale reforçar: a crença de que existe um prazo fixo e automático de 90 dias para o inquilino desocupar após a venda é popular, mas incompleta. Ela só se aplica em situações específicas, e não decorre da obrigação de permitir visitas tratada aqui. Esse é um tema separado, tratado com mais profundidade no saiba mais.
Em resumo: permitir visitas é uma obrigação durante o processo de venda. Já sair do imóvel depende de outras regras, aplicadas somente depois que a venda se concretiza. Vale confirmar as condições do contrato específico antes de tirar qualquer conclusão sobre prazos.
Perguntas frequentes
Sou inquilino, sou obrigado a deixar o dono mostrar o imóvel para venda?
Sim, a lei prevê essa obrigação no Art. 23, IX da Lei 8.245/1991. O ponto de equilíbrio é a combinação prévia de dia e horário: não existe horário fixo definido em lei, mas também não há amparo para recusar visitas de forma sistemática.
Existe um horário comercial definido em lei para as visitas?
Não. A Lei do Inquilinato não fixa um horário específico. A exigência legal é apenas que dia e hora sejam combinados previamente entre as partes, sem impor um período fixo do dia.
O que acontece se eu, inquilino, recusar visitas sem motivo?
A lei estabelece a obrigação de permitir visitas mediante combinação prévia, mas as consequências práticas específicas de uma recusa sistemática exigem checagem jurídica adicional. Não há uma penalidade padrão definida de forma genérica.
Permitir visitas significa que vou ter que sair do imóvel logo?
Não, são questões separadas. A obrigação de permitir visitas (Art. 23, IX) não define prazo de desocupação. Esse prazo, quando aplicável, depende de outro dispositivo da lei, ligado à venda já concretizada.
Posso recusar uma visita se o horário proposto for realmente inviável para mim?
Sim, desde que a recusa venha acompanhada de uma proposta de horário alternativo. A lei protege a combinação prévia; recusar sem negociar um novo horário foge do espírito da norma.
