Se você tem um apartamento na praia em Florianópolis e aluga pelo Airbnb ou Booking, a Reforma Tributária muda as regras do jogo. Não de imediato — a cobrança efetiva não começa em 2026 —, mas o quadro regulatório já está desenhado.
A Lei Complementar 214/2025 trata contratos de locação de até 90 dias como serviço de hotelaria. Isso não é interpretação: está escrito no art. 278 do texto legal, que inclui expressamente “imóvel residencial mobiliado” na definição de hospedagem.
1. O que mudou para quem aluga por temporada em Florianópolis
Contratos de até 90 dias = hotelaria pela LC 214/2025
A grande mudança conceitual está no art. 253 combinado com o art. 278 da LC 214/2025: contratos de locação de bem imóvel residencial com prazo igual ou inferior a 90 dias ininterruptos são tributados como serviço de hotelaria.
O art. 278 define serviço de hotelaria como “fornecimento de alojamento temporário” em imóvel residencial mobiliado. Não há ambiguidade interpretativa aqui — a norma foi escrita para incluir exatamente esse modelo de negócio.
2. A diferença entre temporada e longa duração na tributação
Locação residencial longa: redutor de 70%, alíquota efetiva ~8,4%
A LC 214/2025 concede, no art. 261, uma redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS para locação de bem imóvel. Com alíquota-padrão estimada de 28%: 28% × 30% = 8,4% de alíquota efetiva.
Locação de temporada/hotelaria: redutor de 40%, alíquota efetiva ~16,8%
Para contratos de até 90 dias — o modelo Airbnb —, o redutor cai para 40%: 28% × 60% = 16,8% de alíquota efetiva. O redutor social de R$ 600 não se aplica à temporada.
Carga total PF na temporada: até ~44% (cenário máximo)
Quando se acumula IBS+CBS (~16,8%) com o Imposto de Renda da pessoa física (até 27,5%), chega-se ao número que circulou na imprensa: até 44% de carga total. Esse é o cenário máximo, no sistema pleno a partir de 2033.
| Tipo de locação | Redutor IBS/CBS | Alíquota efetiva (2033) | Carga total estimada c/ IR PF |
| Residencial longa (>90 dias) | 70% | ~8,4% | até ~35,9% |
| Temporada / Airbnb (≤90 dias) | 40% | ~16,8% | até ~44% |
3. Quem é afetado e quando
O critério é cumulativo — e mais restrito do que parece
A nova tributação por IBS e CBS não se aplica a todo proprietário que aluga por temporada. O art. 251, §1º, I exige dois requisitos simultâneos:
- Mais de 3 imóveis distintos alugados ao mesmo tempo
- Receita bruta anual acima de R$ 240.000
Em Florianópolis, imóveis de alto padrão nas praias frequentemente geram receita acima de R$ 20.000 por mês em temporada alta. Quem tem 4 ou mais propriedades desse perfil quase certamente ultrapassa os dois limiares.
2026 é fase de testes — cobrança efetiva começa em 2027
Em 2026: alíquotas simbólicas (0,1% IBS + 0,9% CBS), apenas informativas. Sem cobrança real.
Em 2027-2028: CBS em alíquota próxima à referencial (~8,8%). IBS ainda em 0,1%.
Em 2033: sistema pleno.
4. Florianópolis: o contexto local
Florianópolis combina características que tornam a nova tributação especialmente relevante: alta concentração de imóveis de temporada nas praias (Jurerê Internacional, Ingleses, Campeche, Lagoa da Conceição), ticket médio elevado (imóveis de alto padrão frequentemente superam R$ 15.000 a R$ 25.000 por mês em temporada alta) e perfil de investidor que combina imóvel próprio com 3 a 6 imóveis de temporada.
5. O que proprietários de temporada em FLN podem fazer
Avaliar a conversão para locação residencial longa
A diferença de carga tributária entre temporada (~16,8% de IBS/CBS) e residencial longa (~8,4%) é de exatamente o dobro. Para imóveis com alta vacância fora da temporada alta, a conversão pode fazer sentido matemático já a partir de 2027.
Administração profissional como fator de otimização
As taxas de administração e de intermediação pagas à imobiliária são dedutíveis do Imposto de Renda do proprietário pessoa física, reduzindo a base de cálculo do IR.
Avaliar estrutura PJ com contador especializado
| Estrutura | IR ou IRPJ | IBS/CBS | Total estimado (2033) |
| PF – temporada | até 27,5% | ~16,8% | até ~44% |
| PJ Lucro Presumido – temporada | 10-14% | ~16,8% | ~27-31% |
O Simples Nacional está expressamente vedado para locação de imóveis próprios. Consulte um contador especializado em imóveis antes de qualquer decisão.
6. Perguntas frequentes
Airbnb vai ser tributado pela reforma tributária?
Sim, mas apenas para proprietários que atendam dois critérios cumulativos: mais de 3 imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240.000. A LC 214/2025 enquadra contratos de até 90 dias como serviço de hotelaria. Quem tem 1 ou 2 imóveis de temporada permanece tributado apenas pelo IR/carnê-leão.
Qual a diferença de imposto entre aluguel de temporada e aluguel longo?
No sistema pleno (a partir de 2033), a locação residencial longa tem redutor de 70% sobre IBS e CBS, resultando em alíquota efetiva de aproximadamente 8,4%. A locação de temporada tem redutor de 40%, resultando em alíquota efetiva de aproximadamente 16,8% — o dobro. Somando o Imposto de Renda, a carga máxima para PF em temporada pode chegar a 44%.
Quando começa a cobrança do IBS e CBS sobre Airbnb?
Em 2026 as alíquotas são apenas simbólicas e sem cobrança efetiva. A cobrança real começa em 2027, quando a CBS entrará em alíquota próxima à referencial. O sistema pleno só ocorre em 2033.
Vale a pena converter para aluguel longo em Florianópolis?
Depende do imóvel e do portfólio. A conversão reduz a alíquota efetiva de IBS/CBS pela metade. Para imóveis com alta vacância fora da temporada, a conversão pode fazer sentido financeiro a partir de 2027.
