¿Cuál es la rentabilidad de los alquileres en Florianópolis?
En resumen: la rentabilidad media del alquiler en Florianópolis es del 6,72 % anual para los inmuebles de un dormitorio y del 4,77 % anual para los inmuebles más grandes, según FipeZap. Si a esto le sumamos la revalorización media del 9,44 % anual, la rentabilidad bruta total de una vivienda bien situada puede superar el 16 % anual, lo que sitúa a Florianópolis entre las cinco ciudades más rentables de Brasil.
¿Qué es la rentabilidad por alquiler (cap rate)?
La rentabilidad por alquiler, también denominada «cap rate», es la relación entre el alquiler anual percibido y el valor del inmueble:
Cap rate = (Alquiler mensual × 12) / Valor del inmueble × 100
Ejemplo: piso de 500 000 R$, alquiler de 2800 R$ al mes → tasa de capitalización = (2800 × 12) / 500 000 × 100 = 6,72 % al año.
Rentabilidad por tipo de inmueble en Florianópolis
- 1 dormitorio: ~6,72 % al año (FipeZap) — mayor rentabilidad relativa
- 2 o más dormitorios: ~4,77 % al año — precio de compra proporcionalmente mayor
- Alquiler vacacional: rentabilidad media acumulada del 14,3 % anual en los últimos 5 años — aunque requiere una gestión más intensa y presenta una mayor estacionalidad
Rentabilidad total: alquiler + revalorización
La rentabilidad de un inmueble de inversión no se limita al alquiler, sino que también incluye la revalorización del activo:
- Alquiler anual: ~6,72 % (1 dormitorio) o 4,77 % (2 o más dormitorios)
- Revalorización en 12 meses: +9,44 % en Florianópolis (FipeZap)
- Rentabilidad total bruta estimada: 14–16 % al año
Esta rentabilidad es bruta, es decir, antes de deducir la vacante, el mantenimiento, los gastos de comunidad durante la vacante, el IPTU y los honorarios de gestión de la agencia inmobiliaria.
Lo que reduce la rentabilidad neta
- Desocupación: inmueble sin inquilino; en Florianópolis, se estima entre un 3 % y un 5 % al año para inmuebles con un precio adecuado; cerca de la UFSC, aún menor
- Mantenimiento: se estima entre el 0,5 % y el 1 % del valor del inmueble al año para reparaciones y conservación
- Gastos de comunidad (durante la desocupación): durante el periodo sin inquilino, el propietario paga la cuota ordinaria de la comunidad
- Comisión de gestión: las agencias inmobiliarias cobran en torno al 10 % del alquiler mensual por la gestión integral
Con estas deducciones, la rentabilidad neta del alquiler en Florianópolis se sitúa en torno al 5–6 % anual, una cifra que sigue estando por encima de la media nacional.
Los mejores perfiles de inmuebles para alquiler en Florianópolis
- 1 dormitorio, Grande Trindade: mayor tasa de capitalización, público objetivo: estudiantes y jóvenes profesionales — alta ocupación permanente
- 2 dormitorios, Córrego Grande o Itacorubi: precio medio, buena liquidez, demanda de familias cercanas a la UFSC
- Estudio o kitnet cerca de la UFSC: vacante mínima, pero mercado competitivo
Gestión de alquileres con Regente
Regente ofrece una gestión integral del inmueble alquilado: selección rigurosa del inquilino (análisis de datos personales, SPC/Serasa), formalización del contrato, informe de inspección, coordinación del mantenimiento y transferencia mensual. El inversor recibe la renta sin tener que ocuparse de la gestión diaria.
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