Español puede comprar inmueble en Florianópolis sin ninguna restricción legal. La legislación brasileña trata compradores extranjeros de forma igualitaria para inmuebles urbanos, y el ciudadano español tiene además una ventaja estructural que la mayoría de los europeos no posee: un tratado de bitributación vigente con Brasil desde 1975.
Ese tratado — el Decreto 76.975/1976 — es un punto de inflexión práctico. Elimina la cobranza dupla de impuesto sobre renta de alquiler y ganancia de capital, garantizando que el español pague tributo en Brasil y solo registre ese pago en la declaración española, sin pagar dos veces. Es una ventaja que el comprador portugués, por ejemplo, perdió en 2023, cuando Brasil extinguió el acuerdo bilateral con Portugal. El español mantiene el suyo.
Del otro lado del Atlántico, Florianópolis se posiciona como una alternativa de alto estándar a costos que el mercado inmobiliario europeo difícilmente replica. Un departamento de tres dormitorios en Jurerê Internacional cuesta, al cambio actual, aproximadamente lo mismo que un inmueble de dos dormitorios en Ibiza o en la Costa del Sol — con infraestructura moderna, accesibilidad a playas y una comunidad de expats europeos que crece año a año. ⚠️ Verificar cambio EUR/BRL y precios comparativos en Idealista.com o INE antes de publicar valores específicos.
Esta guía presenta el camino completo para el comprador español: del marco legal al tratado, del Modelo 720 a la transferencia bancaria, con atención a una alerta práctica que pocos posts abordan — el mayor banco español no opera en Brasil.
¿Español puede comprar inmueble en Brasil?
Sí, sin restricciones para inmuebles urbanos. El ordenamiento jurídico brasileño no impone ninguna limitación a la compra de inmuebles urbanos por extranjeros, independientemente de nacionalidad. El español compra, titula y registra un inmueble en Florianópolis con los mismos derechos que cualquier comprador.
Bases legales que aseguran el derecho
La Constitución Federal garantiza el derecho de propiedad (art. 5º, XXII) sin distinción de nacionalidad entre personas físicas. La Lei 13.445/2017 — la Lei de Migração — refuerza ese derecho al asegurar al migrante el acceso a la propiedad privada en Brasil, independientemente de tener residencia permanente o no. La única limitación relevante está en la Lei 5.709/1971, que restringe la adquisición de inmuebles rurales y en faja de frontera (150 km de la frontera terrestre). Florianópolis es área urbana costera en el interior de Santa Catarina — ninguna de esas trabas se aplica.
Status migratorio y su impacto práctico
El status migratorio no define el derecho de comprar — define el acceso al crédito bancario. Español con residencia permanente en Brasil (CRNM) accede financiación en cualquier banco, con LTV de hasta 80% y plazo de hasta 35 años. Sin residencia permanente, la compra puede ser hecha de contado, vía financiación con incorporadora o por medio de fintechs con LTV de 50% a 60%.
Ciudadanos españoles entran en Brasil como turistas sin visa por hasta 90 días — prorrogables por más 90, totalizando 180 días por período de 12 meses. Ese plazo es más que suficiente para visitar, elegir y firmar el contrato de compra.
El camino del visa de inversor
Inmueble urbano con valor igual o superior a R$ 1 millón en las regiones Sur o Sudeste genera derecho a una autorización de residencia temporaria de cuatro años, prevista en la Resolución Normativa 36/2018. Esa residencia puede ser convertida en permanente — y la permanencia abre acceso a la financiación bancaria plena.
El tratado Brasil-España: ventaja que el portugués perdió en 2023
Este es el diferencial tributario más relevante para el comprador español, y merece ser comprendido antes de cualquier otra decisión.
¿Qué es el Decreto 76.975/1976?
La Convención para Evitar la Doble Tributación y Prevenir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta fue firmada en Brasilia en noviembre de 1974, promulgada por el Decreto nº 76.975, de 2 de enero de 1976, y entró en vigor en diciembre de 1975. El acuerdo está en plena vigencia en 2026 — ninguna de las partes lo denunció.
La Receita Federal do Brasil lista el decreto como activo en la página oficial de acuerdos internacionales. En 2026, la propia Receita Federal publicó un Ato Declaratório Interpretativo regulando el tratamiento de JCP pagados a residentes en España bajo ese acuerdo — evidencia de aplicación activa del tratado en pleno 2026. En abril del mismo año, Brasil y España firmaron nuevos acuerdos de cooperación en minerales críticos, reforzando la robustez de la relación bilateral.
El acuerdo con Portugal fue diferente. Brasil notificó la denuncia en 2022, y el tratado luso se extinguió en 2023. El español compra inmueble en Brasil con protección fiscal bilateral. El portugués, no.
¿Cómo funciona el tratado en la práctica para el propietario?
El mecanismo es directo. El Art. 6 del tratado determina que la renta de alquiler de inmueble situado en Brasil es tributada en Brasil. El administrador o apoderado del inmueble retiene 15% de IRRF sobre el valor del alquiler y recolecta al fisco brasileño. ⚠️ Verificar alícuota IRRF vigente — base legal: art. 763 del Regulamento do IR (Decreto 9.580/2018).
El español recibe el valor líquido, declara el rendimiento en IRPF español como rendimiento de fuente extranjera (rendimientos del capital inmobiliario de fuente extranjera) y acredita el impuesto pagado en Brasil. Resultado: un único pago de impuesto sobre el mismo rendimiento.
El Art. 13 regula la ganancia de capital en la venta del inmueble, tributada en Brasil con alícuotas progresivas entre 15% y 22,5%. ⚠️ Verificar tabla vigente en la Receita Federal. Ese impuesto también es acreditable en la declaración española.
Tabla comparativa de los acuerdos vigentes
| País | Status del acuerdo de bitributación con Brasil |
|---|---|
| España | Vigente — Decreto 76.975/1976 |
| Francia | Vigente — Decreto 70.506/1972 |
| Alemania | Vigente — 1975 |
| Portugal | Extinto en 2023 — denunciado por Brasil |
| EE.UU. | Nunca hubo acuerdo |
Modelo 720 y obligaciones fiscales en España para inmueble en el exterior
El Modelo 720 es una obligación declaratoria exclusiva del residente fiscal español. No existe equivalente en el ordenamiento de otros países europeos. Conocerlo antes de cerrar el negocio evita sorpresas.
¿Qué es el Modelo 720?
Creado por la Ley 7/2012 y regulado por el art. 42 bis del Regulamento de Gestión e Inspección Tributaria español, el Modelo 720 es una declaración informativa anual sobre bienes y derechos situados en el exterior. Se presenta exclusivamente por la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria (AEAT).
El modelo cubre tres bloques de bienes declarables de forma independiente: cuentas bancarias en el exterior, valores y derechos financieros en el exterior, e inmuebles y derechos sobre inmuebles situados en el exterior — el bloque directamente aplicable al comprador de departamento en Florianópolis.
¿Cuándo el español está obligado a declarar?
La obligación surge cuando el valor de los bienes de un único bloque supera €50.000. Los bloques se evalúan de forma independiente — un español con €40.000 en cuenta en el exterior y €90.000 en inmueble en el exterior declara solo el bloque de inmuebles.
En la práctica, cualquier inmueble relevante en Florianópolis supera ampliamente ese umbral. Un departamento de R$ 1,5 millones equivale a aproximadamente €280.000 al cambio de 2026 ⚠️ verificar cambio en la fecha de publicación. La declaración del Modelo 720 es, por lo tanto, obligatoria para el comprador español de inmueble en Florianópolis.
Plazo, contenido y frecuencia
El plazo de presentación es de 1 de enero a 31 de marzo del año siguiente al ejercicio fiscal — para 2025, el plazo fue hasta 31 de marzo de 2026. El comprador informa: identificación y ubicación del inmueble (país, ciudad, calle), fecha de adquisición, valor de adquisición en euros (cambio de la fecha de compra) y porcentaje de titularidad.
La buena noticia es que el Modelo 720 no precisa ser redeclarado todo año. La obligación de redeclarar solo surge cuando el valor del bloque de inmuebles aumenta más de €20.000 en relación a la última declaración presentada.
¿Qué cambió con la Ley 5/2022?
Las sanciones originales del Modelo 720 eran desproporcionadas: multa de 150% del valor de los bienes no declarados, más multas fijas de €5.000 por dato omitido. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea declaró esas penalidades ilegales en enero de 2022. España aprobó la Ley 5/2022 (9 de marzo de 2022), eliminando las multas excesivas.
El régimen sancionador actual sigue las penalidades proporcionales de la Ley General Tributaria (LGT) — mucho menores que las originales. La obligación de declarar permanece intacta; solo las sanciones desproporcionadas fueron abolidas.
CPF y cuenta bancaria para ciudadano español en Brasil
¿Cómo obtener el CPF sin salir de España?
El CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) es el documento fiscal imprescindible para cualquier compra de inmueble en Brasil. Sin CPF, no hay escritura.
El ciudadano español residente en España puede obtenerlo en cualquier consulado brasileño en el país: Embajada de Brasil en Madrid, Consulado-General en Barcelona, Consulado en Bilbao y Consulado en Las Palmas de Gran Canaria. El agendamiento se realiza por el sistema e-consular (gov.br/mre). ⚠️ Verificar direcciones y horarios actualizados de los consulados antes de agendar.
Documentos necesarios: pasaporte español válido (el DNI no es aceptado para uso en Brasil — usar siempre el pasaporte) y comprobante de residencia en España. El formulario FCPF está disponible en español — conveniencia relevante para el público objetivo.
El CPF también puede ser obtenido presencialmente en Brasil en cualquier agencia de Correos o unidad de la Receita Federal durante una visita al país. ⚠️ Verificar disponibilidad del servicio online en el portal gov.br para no residentes.
Cuenta bancaria en Brasil para no residente
Sin residencia fiscal en Brasil, el español puede abrir una Cuenta de No Residente (CNR), modalidad creada por la Resolução Conjunta BCB/CVM nº 13/2024. La apertura es 100% digital, con plazo aproximado de dos días útiles. ⚠️ Verificar lista actualizada de bancos que ofrecen CNR — referencias incluyen BTG Pactual y Banco Rendimento.
Bancos tradicionales de varejo (Itaú, Bradesco, Caixa, BB) generalmente no ofrecen cuenta para no residentes extranjeros. En cuanto al Santander, vale una nota: el Santander Brasil es entidad jurídica separada del Santander España. El español que ya es cliente del grupo en España puede encontrar facilidad operacional para la apertura, pero no hay portabilidad automática de cuenta entre las entidades.
La cuenta en Brasil sirve para recibir alquileres del inmueble, pagar IPTUIPTU — Imposto Predial e Territorial UrbanoTributo municipal anual sobre imóveis urbanos. Base de cálculo é o valor venal — quase sempre abaixo do valor de mercado — definido pela prefeitura.Ver tudo →, expensas y gastos de mantenimiento, y facilitar la repatriación de rendimientos a España.
¿Cómo transferir EUR desde España a Brasil (y por qué el BBVA no sirve)?
El flujo estándar de la remesa internacional
El español transfiere recursos de España a Brasil vía transferencia bancaria internacional (SWIFT). El banco o la corredora de cambio brasileña recibe los euros, ejecuta la conversión EUR → BRL y registra el contrato de cambio en el Banco Central — etapa obligatoria.
El IOF sobre cambio de entrada para compra de inmueble por extranjero es de 0,38%. ⚠️ Verificar alícuota vigente — hubo alteraciones en el IOF en 2025 (Decreto 12.466/2025). El costo total de la operación cambial queda entre 2% y 3% del valor transferido (IOF + spread cambial de 1% a 4% + tasa operacional).
Un punto crítico que muchos olvidaban: el comprador extranjero debe registrar el ingreso de capital en el Sistema del Banco Central (SCE-IED) en hasta 30 días. Sin ese registro, no es posible repatriar los recursos al vender el inmueble en el futuro. ⚠️ Confirmar plazo y procedimiento actual en el sitio del BCB.
Canales prácticos para el español
| Canal | Perfil de uso | Observación |
|---|---|---|
| Wise | Valores hasta ~R$ 400–500k | Tasa próxima de la comercial; familiar para europeos |
| Remessa Online | Hasta R$ 1M/operación | Plataforma brasileña regulada; spread competitivo |
| Santander España → Santander Brasil | Cualquier valor | SWIFT entre entidades del mismo grupo; verificar tarifas |
| CaixaBank | Cualquier valor | SWIFT para bancos brasileños; verificar spread y plazo |
| Corredora de cambio brasileña | Arriba de R$ 1M | Mesa de cambio — mayor flexibilidad para volúmenes altos |
La alerta sobre el BBVA
El BBVA es el segundo mayor banco privado de España, con decenas de millones de clientes. Y no opera en Brasil. El BRL no consta como moneda disponible para envíos internacionales a partir de España por el BBVA.
El español cliente del BBVA que quiera transferir recursos para comprar un inmueble en Florianópolis necesita usar un canal alternativo: Wise, Remessa Online o corredora de cambio brasileña. Ese detalle no está documentado en ningún post generalista sobre «extranjero comprar inmueble en Brasil» — pero es exactamente el tipo de información que define si la operación ocurre o se traba en el primer día.
Proceso de compra paso a paso para español
Documentación personal para la escritura
| Documento | Tratamiento para uso en Brasil |
|---|---|
| Pasaporte español válido | Copia autenticada — usar pasaporte, no DNI |
| CPF | Vía consulado brasileño en España o presencialmente en Brasil |
| Acta de nacimiento | Apostilla (Ministerio de Justicia español) + traducción jurada |
| Acta de matrimonio (si casado) | Apostilla + traducción jurada |
| Comprobante de residencia | Apostilla recomendada + traducción jurada |
| Comprobante de renta (para financiación) | Apostilla + traducción jurada |
| Poder (si no presente en la escritura) | Notario español + apostilla + traducción jurada |
Apostilla de La Haya: España signataria
España adhirió a la Convención de La Haya de 1961. Documentos españoles pueden ser apostillados para uso en Brasil sin necesidad de legalización consular adicional.
La autoridad apostillante en España es el Ministerio de Justicia (sede.mjusticia.gob.es), que emite apostillas electrónicas verificables por código QR o código de autenticación. El notario brasileño confirma la autenticidad online — sin la burocracia de la legalización consular. ⚠️ Verificar plazo medio de emisión, estimado en 1 a 5 días útiles.
Tras la apostilla, documentos en español precisan de traducción jurada para tener validez en notaría en Brasil. Traductores públicos jurados del par español-portugués en Santa Catarina están registrados en la JUCESC. El español es uno de los pares lingüísticos con mayor disponibilidad de traductores jurados en Brasil — sin la escasez que compradores de lenguas menos habladas encuentran.
Las ocho etapas de la compra
- CPF obtenido vía consulado brasileño en España
- Definición del inmueble y análisis jurídico — matrícula, ônus, regularidad en la Serventia de Registro de ImóveisRegistro de Imóveis (CRI)Serviço que registra todos os atos que afetam imóveis: compras, hipotecas, penhoras e alienações. Só o registro no CRI transfere a propriedade.Ver tudo → de Florianópolis
- Propuesta y Contrato de Promesa de Compra y Venta — firmado con pasaporte y CPF; poder si el comprador no va a Brasil
- Remesa de recursos — EUR → BRL vía canal elegido; contrato de cambio registrado en el BCB; registro SCE-IED en hasta 30 días
- Due diligence — certidones negativas del vendedor y regularidad fiscal del inmueble
- Escritura pública en notaría de notas — con documentos apostillados y traducciones juradas
- Registro en la Serventia de Registro de Imóveis — emisión del título definitivo de propiedad
- ITBIITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens ImóveisImposto municipal sobre transferência onerosa de imóvel entre vivos. Em Florianópolis: alíquota de 2% sobre o valor declarado (STJ Tema 1.113).Ver tudo → — 2% del valor venal o de transacción en Florianópolis ⚠️ Confirmar alícuota municipal vigente
Los costos totales de cierre quedan entre 4% y 6% del valor del inmueble, sumando ITBI, emolumentos de escritura y registro. ⚠️ Confirmar Tabela de Emolumentos SC vigente.
Florianópolis para el comprador español: comparativo de costo y comunidad
¿Qué revelan los precios?
Florianópolis registra precio promedio de R$ 12.773/m² con valorización de 9% en los últimos 12 meses (datos de 2025/2026). En Jurerê Internacional, el metro cuadrado llega a R$ 25.136 — con suba de 50% en 2025 y tíquet promedio de R$ 5,5 millones.
Para el comprador español, esos números cobran sentido cuando se convierten y comparan:
| Mercado español | Precio estimado/m² | Jurerê Internacional equivalente en EUR ⚠️ |
|---|---|---|
| Ibiza (isla litoral comparable) | €8.000–€15.000/m² | ~€2.200–€4.700/m² — hasta 3x más barato |
| Barcelona | €4.500–€6.500/m² | ~€2.200–€4.700/m² — hasta 3x más barato |
| Marbella (Costa del Sol) | €4.000–€8.000/m² | ~€2.200–€4.700/m² — hasta 2x más barato |
| San Sebastián | €4.500–€6.000/m² | ~€2.200–€4.700/m² |
⚠️ Todos los valores en EUR dependen del cambio EUR/BRL en el momento de la transacción. Verificar precios españoles en Idealista.com o INE (Instituto Nacional de Estadística de España) antes de publicar cifras específicas.
El riesgo de cambio es el contrapeso que cualquier planeamiento responsable debe incluir. La desvalorización del BRL frente al euro puede comprimir el retorno real del inversor español — el inmueble puede valorizarse en reales y, aún así, generar retorno neutro en euros si el cambio retrocede.
La comunidad española en Florianópolis
La presencia española en Florianópolis tiene dos olas distintas. La primera vino con la crisis financiera europea de 2008–2012, cuando Brasil era el quinto destino de emigración española en el mundo. El perfil predominante: ingenieros, profesionales de TI, arquitectos y emprendedores — muchos de los cuales se establecieron en el eje Florianópolis-Joinville, donde el mercado de tecnología crecía.
La segunda ola vino con el trabajo remoto post-2020. Florianópolis se convirtió en destino consolidado de nómadas digitales europeos, impulsado por el Visa de Nómada Digital (VITEM XIV) — abierto a españoles con renta mínima de USD 1.500/mes. La ciudad ofrece coworkings en Lagoa da Conceição y Campeche, conectividad, playas accesibles y costo de vida significativamente menor que en cualquier capital europea.
La afinidad cultural también cuenta. El español consigue comunicarse en procesos notariales, negociaciones y en la cotidianidad con una fluidez que compradores de otros orígenes europeos simplemente no tienen. El formulario del CPF está disponible en español. La proximidad entre las lenguas reduce la barrera de entrada del proceso entero.
Barrios más relevantes para el comprador español
Lagoa da Conceição es el polo de expats europeos en Florianópolis — naturaleza, vida social, restaurantes internacionales, coworkings y una comunidad que se renueva con cada ola de nómadas digitales. Campeche es la opción de quien privilegia surf, tranquilidad y trabajo remoto. Jurerê Internacional dialoga con los estándares de Marbella o Ibiza — la fracción del costo europeo, con el mismo nivel de acabado y servicio. Para presupuestos menores, Ingleses y Canasvieiras ofrecen buena infraestructura de ocio a precios más accesibles.
Financiación: ¿español puede financiar inmueble en Brasil?
Con residencia permanente
Español con CRNM (Carteira de Registro Nacional Migratório) permanente accede el sistema de crédito inmobiliario brasileño en condiciones idénticas a las de cualquier extranjero residente. Eso significa: financiación en Caixa Econômica Federal, Itaú, Santander Brasil, Bradesco y Banco do Brasil, con LTV de hasta 80% y plazo de hasta 35 años.
Sin residencia permanente
Sin CRNM permanente, las opciones son tres: compra de contado (el camino más común para compradores internacionales), financiación vía fintechs o Sociedades de Crédito Directo (SCD) con LTV de 50% a 60%, o financiación directo con la incorporadora en las cuotas durante la obra.
El camino del inmueble para la residencia
La Resolución Normativa 36/2018 crea una ruta específica: inmueble urbano con valor igual o superior a R$ 1 millón en las regiones Sur o Sudeste genera derecho a autorización de residencia temporaria de cuatro años. Después de cuatro años, con el mantenimiento de la inversión y presencia mínima de 14 días cada dos años en Brasil, el español puede solicitar la residencia permanente — y con ella, el acceso pleno a la financiación bancaria. ⚠️ Verificar requisitos de presencia mínima y demás condiciones de la RN 36/2018 vigente.
Caminos comparados
| Situación | Acceso al crédito | LTV máximo | Plazo máximo |
|---|---|---|---|
| Español con CRNM permanente | Todos los bancos | 80% | 35 años |
| Español sin residencia | Fintechs/SCD o incorporadora | 50–60% | Variable |
| Español con residencia temporaria (RN 36) | Limitado — depende del banco | 50–70% ⚠️ verificar | Variable |
Preguntas frecuentes
¿Español puede comprar inmueble en Brasil?
Sí. La legislación brasileña no impone ninguna restricción a la compra de inmuebles urbanos por extranjeros, independientemente de nacionalidad — españoles incluidos. La base legal está en la Constitución Federal (art. 5º, XXII) y en la Lei de Migração (Lei 13.445/2017). La única limitación envolve inmuebles rurales y en faja de frontera. Para inmuebles urbanos en Florianópolis, ninguna trava legal se aplica.
¿Español paga impuesto dos veces sobre el alquiler del inmueble en Brasil y en España?
No, gracias al tratado de bitributación Brasil-España (Decreto 76.975/1976), en vigor desde 1975. El impuesto pagado en Brasil sobre renta de alquiler (IRRF 15%) es acreditable en la declaración de IRPF española — sin pago duplo. Este acuerdo está en plena vigencia en 2026, diferente del acuerdo con Portugal, encerrado en 2023.
¿Qué es el Modelo 720 y el español que compra inmueble en Brasil precisa completarlo?
Sí, en la práctica casi siempre. El Modelo 720 es la declaración informativa obligatoria de la Agencia Tributaria española sobre bienes en el exterior. Todo residente fiscal en España con inmueble afuera del país evaluado arriba de €50.000 debe declarar. Cualquier inmueble relevante en Florianópolis supera ese umbral. El plazo es de 1 de enero a 31 de marzo del año siguiente. Las sanciones excesivas fueron eliminadas por la Ley 5/2022 (decisión del TJUE en 2022), pero la obligación de declarar permanece.
¿Cómo el español transfiere dinero desde España para comprar inmueble en Florianópolis?
Vía transferencia bancaria internacional (SWIFT) o plataformas digitales como Wise. Santander España y CaixaBank procesan SWIFT para Brasil. Atención: el BBVA no opera en Brasil y no ofrece envío directo para BRL — clientes BBVA deben usar Wise o corredora de cambio. El costo total queda entre 2% y 3% del valor (IOF + spread + tasa). El comprador extranjero debe registrar el ingreso de capital en el SCE-IED del Banco Central en hasta 30 días.
¿Español precisa de visa para comprar inmueble en Brasil?
No para cerrar el negocio. Españoles entran en Brasil sin visa por hasta 90 días — plazo suficiente para visitar, elegir y firmar. Para residencia más larga: Visa de Nómada Digital (VITEM XIV) para quien trabaja remotamente (renta mínima USD 1.500/mes); Visa de Inversor Inmobiliario (RN 36/2018) para inmueble arriba de R$ 1 millón, que genera residencia temporaria de cuatro años.
¿Cuáles documentos españoles precisan ser apostillados para la escritura en Brasil?
España es signataria de la Convención de La Haya. Documentos son apostillados vía Ministerio de Justicia español (Sede Electrónica), con apostilla electrónica verificable — sin legalización consular adicional. Tras la apostilla, los documentos en español precisan de traducción jurada para uso en notaría en Brasil. Documentos típicos: acta de nacimiento, acta de matrimonio, poder. El CPF se obtiene vía consulado brasileño en España (Madrid, Barcelona o Bilbao) o en Brasil.
¿Cuál impuesto incide en la compra de inmueble en Florianópolis para extranjeros?
El ITBI es igual para brasileños y extranjeros: 2% sobre el valor venal o de transacción en Florianópolis (verificar alícuota municipal vigente). No hay sobretaxa por ser extranjero. Los costos totales de cierre quedan entre 4% y 6% del valor (ITBI + escritura + registro). Sobre renta de alquiler o ganancia de capital, el tratado Brasil-España evita la dupla tributación.
¿Español puede financiar inmueble en Brasil?
Sí, con residencia permanente (CRNM): acceso a bancos con LTV de hasta 80% y plazo de hasta 35 años. Sin residencia permanente: compra de contado, fintechs (LTV 50–60%) o financiación directo con incorporadora. Inmueble arriba de R$ 1 millón genera derecho a visa de inversor (RN 36/2018), con residencia temporaria de cuatro años — camino para residencia permanente y después financiación bancaria.
Regente Imóveis y la consultoría para compradores españoles
Regente Imóveis actúa en Florianópolis hace más de 25 años. El proceso incluye análisis jurídico del inmueble, orientación sobre documentación apostillada y coordinación con traductores jurados en Santa Catarina. Para el comprador español, la articulación cubre el tratado de bitributación y las obligaciones del Modelo 720, hecha en conjunto con tributaristas asociados — para que la estructura de la compra esté alineada con la legislación brasileña y con las obligaciones ante la Agencia Tributaria.
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