A inadimplência do inquilino tem um limite legal — mas entre esse limite e a desocupação efetiva do imóvel, o tempo é do processo judicial.
Entender como funciona o despejo não é pessimismo. É o que permite ao proprietário escolher a garantia certa antes de assinar o contrato.
Quando o proprietário pode pedir o despejo
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) autoriza o despejo em diversas situações. As mais comuns para locação residencial:
- Falta de pagamento: um dia de atraso já é causa suficiente para propor ação de despejo
- Fim do contrato sem renovação: proprietário que não deseja renovar pode requerer desocupação ao término do prazo
- Uso indevido do imóvel: inquilino que usa a residência para fins proibidos em contrato ou pela lei
- Infração contratual: descumprimento de qualquer cláusula contratual relevante
- Necessidade do próprio uso: proprietário que precisa do imóvel para uso próprio ou de familiar direto
O despejo por falta de pagamento (art. 62 da Lei 8.245/91) é o mais frequente e tem rito específico.
Quanto tempo leva um processo de despejo por falta de pagamento?
Essa é a pergunta que o proprietário deveria fazer antes de escolher a garantia, não depois de iniciar o processo.
O prazo real varia conforme a comarca, o volume de processos do juízo e a estratégia do inquilino. Como referência em Santa Catarina:
| Fase | Prazo estimado |
|---|---|
| Protocolo da ação + citação do réu | 15 – 45 dias |
| Prazo do réu para pagar ou contestar | 15 dias |
| Instrução + sentença (sem recursos) | 3 – 6 meses |
| Execução da desocupação (oficial de justiça) | 30 – 60 dias |
| Total sem recursos | 4 – 9 meses |
| Total com recurso do inquilino | 12 – 18 meses |
Durante todo esse período, o proprietário com garantia frágil recebe pouco ou nada. Com fiador, o prazo inclui localizar e citar o garantidor. Com caução (máximo 3 vezes o aluguel), o depósito se esgota em menos de 3 meses — e o processo ainda está no começo.
Para entender por que a caução é a garantia que a Regente não aceita, o guia sobre garantias de aluguel compara as opções e o custo real de cada uma.
O rito da ação de despejo por falta de pagamento
O rito é sumário — mais rápido do que o procedimento comum. Mas “mais rápido” no sistema judiciário ainda representa meses.
O fluxo básico:
- Imobiliária ou advogado protocola a ação com o contrato e a prova do débito
- O réu é citado e tem 15 dias para pagar integralmente (incluindo aluguel, multa de 20%, juros e honorários) ou apresentar contestação
- Se pagar: ação é extinta e o proprietário recebe o débito
- Se não pagar e não contestar: sentença por revelia — execução de despejo
- Se contestar: instrução processual, audiência, sentença — mais tempo
- Após sentença favorável: oficial de justiça intima o réu a desocupar no prazo fixado pelo juiz (geralmente 15 a 30 dias)
- Se não sair: cumprimento forçado com apoio policial
A liminar de despejo (desocupação em 15 dias antes do julgamento) é possível nos casos previstos no art. 59, §1º da Lei 8.245/91 — entre eles, quando não há garantia ou quando a garantia é seguro fiança.
O que a Garantia Total muda nesse cálculo
Com a Garantia Total da Regente, o processo de despejo não afeta o fluxo de pagamento do proprietário.
O aluguel cai na conta na data combinada — independente de o inquilino estar pagando, de a ação estar em andamento ou de o imóvel ainda estar ocupado durante o processo. A Regente aciona os mecanismos internos, conduz o processo e informa o proprietário quando a situação se resolve.
Isso muda o risco na ponta do proprietário de “posso ficar 12 meses sem receber” para “recebo normalmente enquanto o processo corre”.
Para entender como a Regente age nos primeiros sinais de inadimplência — antes de chegar ao despejo —, o guia sobre inquilino inadimplente descreve o fluxo de cobrança e os gatilhos de escalada.
Como evitar chegar ao despejo
O despejo é o desfecho de um processo que geralmente começa com sinais ignorados:
- Primeiro mês de atraso sem cobrança firme
- Segunda, terceira vez sem aplicação de multa
- Negociação informal que não resultou em parcelamento formalizado
- Demora para acionar advogado quando o atraso acumulou
A gestão profissional atua nos primeiros sinais — notificação formal, aplicação da multa de 20% desde o primeiro dia de atraso, controle de prazo. Quando o caminho judiciário se torna inevitável, a ação já foi protocolada com a documentação completa — sem meses de espera pela decisão do proprietário.
Para entender a dinâmica do primeiro atraso e o custo de “dar um tempo”, o guia sobre cobrar aluguel atrasado descreve o padrão de tolerância que transforma um episódio em problema.
Perguntas frequentes sobre despejo de inquilino
Com quantos meses de atraso posso pedir o despejo?
O atraso de um único mês já é causa suficiente. Não há prazo mínimo de inadimplência — a lei autoriza a ação a partir do primeiro vencimento não pago.
O inquilino pode ser despejado durante o contrato?
Sim, em qualquer fase do contrato, desde que configurada uma das causas legais — falta de pagamento, uso indevido ou infração contratual.
Quanto custa uma ação de despejo?
Os custos incluem honorários advocatícios (variável), custas judiciais e eventuais despesas com oficial de justiça. Com fiador, adiciona-se o custo de localização e citação. Com caução, o saldo é consumido pelo débito acumulado antes do processo terminar.
O inquilino pode se recusar a sair após a sentença?
Pode, mas o cumprimento forçado é executado com apoio do oficial de justiça e, se necessário, força policial. A sentença é título executivo — a desocupação é questão de tempo, não de negociação.
O que acontece com os bens do inquilino durante o despejo forçado?
São retirados e depositados na calçada ou em depósito judicial, conforme o procedimento da comarca. O proprietário não tem responsabilidade sobre os bens após a ordem judicial de desocupação.
Fontes: Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, art. 59, 62 e 63 (Planalto.gov.br); dados operacionais Regente Imóveis (2026).
