¿Cómo se calcula la rentabilidad de una vivienda en alquiler?

En resumen: La rentabilidad de un inmueble destinado al alquiler consta de dos partes: la renta (cap rate) y la revalorización del bien. Para calcular la rentabilidad real, hay que restar los costes operativos (vacantes, mantenimiento, gestión) y los costes de transacción (ITBI, escritura). En Florianópolis, la rentabilidad bruta total, bien calculada, alcanza entre el 14 % y el 16 % anual en los barrios más cotizados.

Paso 1 — Calcula la tasa de capitalización (rendimiento del alquiler)

La tasa de capitalización es la relación entre el alquiler anual y el valor del inmueble:

Tasa de capitalización = (Alquiler mensual × 12) ÷ Valor del inmueble × 100

Ejemplo: Apartamento de 480 000 R$ alquilado por 2 700 R$ al mes

• Alquiler anual = 2.700 R$ × 12 = 32.400 R$
• Tasa de capitalización = 32 400 R$ ÷ 480 000 R$ × 100 = 6,75 % al año

Paso 2 — Suma la revalorización

La rentabilidad del inmueble también incluye la revalorización del mismo durante el periodo:

Rentabilidad bruta total = Tasa de capitalización + Revalorización anual

Ejemplo: 6,75 % (alquiler) + 9,44 % (revalorización media en Florianópolis en 2025) = 16,19 % anual bruto

Paso 3 — Descuenta los costes operativos

Estos costes reducen la rentabilidad efectiva:

• Desocupación: estimación del 4 % al año → reduce el alquiler anual en un 4 % (equivale a unos 15 días sin inquilino al año)
• Mantenimiento: entre el 0,5 % y el 1 % del valor del inmueble al año → entre 2 400 y 4 800 R$ al año para un inmueble de 480 000 R$
• Comisión de gestión (agencia inmobiliaria): ~10 % del alquiler mensual → 270 R$ al mes = 3.240 R$ al año
• Impuesto sobre la propiedad (IPTU) y gastos de comunidad durante la vacante: costes que recaen sobre el propietario en el periodo sin inquilino

Sumando estos descuentos: la tasa de capitalización neta se sitúa en torno al 4,5–5 % anual.

Paso 4 — Ten en cuenta los costes de adquisición

La rentabilidad real se calcula a partir del coste total de entrada en la inversión, no solo del precio del inmueble:

• ITBI: ~2 % del valor
• Escritura y registro: ~1–2 % del valor
• Total de costes de transacción: ~3–4 % del valor

Para calcular la rentabilidad sobre el capital total invertido, suma el precio de compra más los costes de transacción en el denominador de la tasa de capitalización.

Ejemplo completo

Piso de 480 000 R$ en Córrego Grande:

• Coste total de adquisición (con ITBI + escritura): 496 800 R$
• Alquiler mensual: 2.700 R$
• Tasa de capitalización bruta: 6,75 %
• (-) Vacante del 4 %: -R$ 1.296/año
• (-) Gastos de mantenimiento: 0,75 %: -3.726 reales al año
• (-) Gastos de administración: 10 %: -3 240 R$ al año
• Alquiler neto anual: ~24 138 R$ → tasa de capitalización neta: ~4,86 %
• (+) Revalorización del 9,44 %: +45 312 R$
• Rentabilidad total neta estimada: ~14,0 % al año

Una regla sencilla para Florianópolis

• Tasa de capitalización superior al 6 %: inmueble con una buena relación alquiler/precio — adelante
• Tasa de capitalización entre el 4 % y el 6 %: rentabilidad razonable si la revalorización compensa — analiza el barrio
• Tasa de capitalización inferior al 4 %: inmueble caro en relación con el alquiler — requiere una fuerte revalorización para que merezca la pena

Regente como socio de análisis

Antes de comprar con fines de inversión, Regente evalúa el inmueble mediante el método comparativo directo de datos de mercado, y puede estimar el potencial de alquiler basándose en inmuebles del mismo perfil en la región. El inversor toma la decisión basándose en datos, no en estimaciones del vendedor.

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