Las APP, las restingas, los manglares y la regularización en Florianópolis constituyen uno de los temas más complejos del mercado inmobiliario de la capital de Santa Catarina. Dependiendo de la interpretación que se haga del concepto de «restinga», entre el 26 % y el 66 % del territorio de Florianópolis podría clasificarse como Área de Preservación Permanente (Fuente: estimaciones de FLORAM y estudios académicos de la UFSC).
Esta variación genera inseguridad jurídica para miles de propietarios. Quienes posean una propiedad en la zona costera de Florianópolis deben comprender qué establecen la legislación y la jurisprudencia, y qué vías existen para regularizar una propiedad en estas condiciones.
APP, Florianópolis, restinga, manglar, regularización: ¿cuál es la magnitud del problema?
Florianópolis es una isla con 172 km de litoral y ecosistemas costeros que ocupan una parte significativa del territorio. El Código Forestal (Ley 12.651/2012) clasifica como APP, entre otras, las franjas de restinga que fijan las dunas y estabilizan los manglares, además de los propios manglares.
El problema: la definición técnica de «restinga» da lugar a interpretaciones divergentes. Una interpretación amplia —toda la vegetación sobre sustrato arenoso costero— clasificaría la mayoría de las llanuras de la isla como APP. Una interpretación restrictiva —solo la restinga que desempeña la función de fijar dunas o proteger manglares— reduce drásticamente la superficie protegida.
Restinga: no toda la vegetación costera es APP
El Código Forestal protege como APP a la restinga en dos situaciones específicas:
- Fijadora de dunas: vegetación que impide el avance de las dunas sobre áreas ocupadas
- Estabilizadora de manglares: vegetación que protege los ecosistemas de manglares adyacentes
Fuera de estas funciones ecológicas, la restinga es vegetación autóctona protegida por la Ley de la Mata Atlántica (Ley 11.428/2006), pero no se clasifica automáticamente como APP. Esta distinción supone una enorme diferencia para el propietario.
Manglares: protección integral sin excepciones
Los manglares gozan de protección absoluta como APP según el Código Forestal. A diferencia de la restinga, no existe ambigüedad interpretativa sobre el manglar. Toda zona de manglar es APP, sin excepción.
En Florianópolis, los manglares se concentran en las bahías Norte y Sur: Itacorubi, Saco Grande, Ratones, Tapera y Río Tavares. Muchas de estas zonas se encuentran en los barrios informales de la ciudad, donde el 40 % de los inmuebles carecen de registro. Los inmuebles situados sobre terrenos ganados al manglar se enfrentan a las restricciones más severas de la normativa medioambiental.
¿Qué ha dictaminado el STJ sobre las restingas como APP?
El Tribunal Superior de Justicia ha establecido una interpretación que ha aportado mayor seguridad jurídica al tema. En sentencias recientes, el STJ ha consolidado la siguiente posición:
La restinga solo es una APP cuando desempeña la función ecológica de fijar dunas o estabilizar manglares (Fuente: STJ, REsp 1.462.208/SC y jurisprudencia de la 2.ª Sala).
Esta interpretación descarta la tesis de que toda la vegetación de las restingas sea, por sí sola, una APP. El STJ exige que se demuestre la función ecológica específica: fijación de dunas o protección de manglares.
Consecuencias prácticas de esta decisión:
- Los inmuebles situados en zonas de restinga sin función de fijación pueden tener viabilidad jurídica para su regularización
- La clasificación como APP depende de un informe técnico que acredite la función ecológica
- Las zonas ya urbanizadas sobre restinga sin función de fijación cuentan con argumentos jurídicos favorables
- Cada caso requiere un análisis individual basado en la vegetación remanente y en la geomorfología local
REURB en zonas de APP: cuándo la ley permite la regularización
La Ley 13.465/2017 abrió la posibilidad de la REURB en zonas APP, pero con condiciones estrictas. La normativa varía según la modalidad de REURB.
REURB-S en zonas de APP: interés social con estudio ambiental
La REURB de interés social (REURB-S) permite la regularización en zonas de protección ambiental (APP) cuando la ocupación es anterior al 22 de diciembre de 2016. Requisitos obligatorios:
- Estudio técnico medioambiental que demuestre la mejora de las condiciones medioambientales con la regularización
- Aprobación por parte del organismo medioambiental competente (FLORAM en Florianópolis)
- Implantación de infraestructuras esenciales (saneamiento, drenaje)
- Demostración de que el desalojo causaría más perjuicio social que la permanencia
El REURB-S atiende a familias con ingresos de hasta 5 salarios mínimos o incluidas en programas de vivienda. La ley da prioridad a la permanencia de la población con bajos ingresos en zonas consolidadas, incluso en APP.
REURB-E en APP: restricciones severas
La REURB de Interés Específico (REURB-E) se enfrenta a restricciones mucho más estrictas en las APP. La ley no lo prohíbe expresamente, pero el organismo medioambiental exige:
- Un estudio medioambiental completo con medidas compensatorias
- Justificante de ocupación consolidada anterior al marco temporal
- Ausencia de riesgo geotécnico
- Aprobación por parte del Consejo Municipal de Medio Ambiente
En la práctica, pocos proyectos de REURB-E en zonas de protección ambiental (APP) obtienen la aprobación en Florianópolis. FLORAM adopta una postura conservadora, especialmente en zonas de manglares y de restinga con función ecológica demostrada.
FLORAM y la concesión de licencias medioambientales en Florianópolis
La Fundación Municipal del Medio Ambiente de Florianópolis (FLORAM) es el organismo responsable de la concesión de licencias medioambientales y de la inspección de las APP en el municipio.
El papel de FLORAM en el proceso
FLORAM actúa en tres frentes en la regularización de inmuebles situados en APP:
- Análisis del estudio técnico medioambiental presentado por el solicitante
- Emisión de un dictamen sobre la viabilidad de la regularización
- Inspección de las obras e intervenciones en las áreas protegidas
El dictamen favorable de FLORAM es un requisito imprescindible para que el Ayuntamiento apruebe el REURB en una zona de APP.
Documentación medioambiental exigida
Para presentar la solicitud de regularización en una APP, el propietario debe presentar:
- Estudio técnico medioambiental elaborado por un profesional cualificado
- Levantamiento topográfico con identificación de la APP
- Informe sobre la cobertura vegetal actual
- Proyecto de recuperación medioambiental (cuando sea necesario)
- Certificado de aptitud profesional (ART) del responsable técnico
Los costes del estudio medioambiental oscilan entre 5.000 y 20.000 reales, dependiendo de la complejidad de la zona y del tamaño del inmueble. Para obtener una visión general de los costes de regularización, consulta la guía de precios.
Riesgos reales de comprar o mantener una propiedad en una APP
Quien adquiera o mantenga una propiedad en una APP sin regularizar se enfrenta a riesgos concretos:
- Embargos y demoliciones: la Fiscalía puede interponer una acción civil pública exigiendo el desmantelamiento del edificio
- Multa medioambiental: FLORAM e IBAMA imponen multas que pueden alcanzar los 50 millones de reales (art. 66, Decreto 6.514/2008)
- Imposibilidad de inscripción: el Registro de la Propiedad deniega la inscripción de construcciones en zonas de protección ambiental (APP) sin licencia —a diferencia de los terrenos marítimos, que cuentan con un régimen propio—
- Devaluación: los compradores y los bancos evitan los inmuebles con problemas medioambientales pendientes, y ni siquiera se puede recaudar el ITBIITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens ImóveisImposto municipal sobre transferência onerosa de imóvel entre vivos. Em Florianópolis: alíquota de 2% sobre o valor declarado (STJ Tema 1.113).Ver tudo → sin la correspondiente autorización
- Responsabilidad penal: el art. 38 de la Ley 9.605/1998 tipifica como delito la destrucción o el daño a la vegetación de las APP
Preguntas frecuentes sobre las APP y la regularización en Florianópolis
Mi inmueble se encuentra en una zona de restinga. ¿Se considera automáticamente una APP?
No. El STJ ha dictaminado que una restinga solo se considera APP cuando desempeña la función de fijar dunas o estabilizar manglares. Un informe técnico puede demostrar que la restinga de su terreno no desempeña esa función, lo que permitiría su regularización.
¿Puedo construir en una zona de APP con autorización del Ayuntamiento?
El Código Forestal prohíbe las nuevas construcciones en zonas APP, a diferencia de las obras ya consolidadas, que pueden solicitar la licencia de ocupación de regularización, salvo excepciones legales (utilidad pública, interés social o actividades de bajo impacto). El Ayuntamiento no puede autorizar construcciones que contravengan la ley federal.
¿Se aplica la REURB a los inmuebles de alto standing situados en una zona APP?
Técnicamente, se aplica la REURB-E. En la práctica, la aprobación es poco frecuente en Florianópolis. FLORAM y el Ministerio Público impugnan las regularizaciones de inmuebles de alto standing en zonas ambientalmente sensibles.
¿Quién paga el estudio medioambiental en la REURB-S?
En la REURB-S, el Ayuntamiento asume los costes del estudio técnico medioambiental. El beneficiario no paga ni el informe ni los gastos de registro en el Registro de la Propiedad.
¿Hay un plazo para regularizar una propiedad en una APP?
El marco temporal de la Ley 13.465/2017 exige que la ocupación sea anterior al 22 de diciembre de 2016. Las ocupaciones posteriores no entran dentro del ámbito de la REURB y corren el riesgo de ser desalojadas.
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|---|---|
| Título | Áreas de APP en Florianópolis: restinga, manglar y lo que se puede regularizar |
| Descripción | APP Florianópolis, restinga, manglar y regularización: entiende qué ha decidido el STJ, cuándo permite la REURB la regularización y cuál es el papel de FLORAM en el proceso. |
| Categoría | Regularización catastral · Programas de vivienda |
