SAC o tabla de precios: ¿qué sistema de amortización es el adecuado para ti?

El banco te ha pedido que elijas: SACSAC — Sistema de Amortização ConstanteSistema de Amortização Constante — cada parcela amortiza o mesmo valor do principal. Os juros caem ao longo do tempo, tornando as parcelas decrescentes.Ver tudo → o Tabela PriceTabela Price — Sistema Francês de AmortizaçãoSistema de amortização com parcelas fixas durante todo o prazo. No início, a maior parte é juros; no fim, é amortização de principal.Ver tudo →. La pregunta parece sencilla, pero la diferencia entre ambos sistemas puede llegar a los 94 000 R$ en el coste total de la financiación.

La diferencia no está en el tipo de interés, que es el mismo en ambos casos. Radica en cómo el banco amortiza el capital a lo largo del tiempo. Este detalle determina el importe de la cuota en los primeros años, la rapidez con la que se reduce el saldo pendiente y cuánto pagas en intereses en total.

Para la mayoría de los perfiles, el SAC supone un mayor ahorro. Pero la Tabla Price existe por una razón, y hay situaciones en las que es la única opción viable. Consulta el cálculo real antes de firmar cualquier contrato.

SAC o Tabla Price: cómo funciona la amortización constante en el SAC

Para entender la diferencia entre el SAC y la Tabla Price hay que partir del concepto de amortización constante. En el SAC —Sistema de Amortización Constante—, el banco divide el capital en cuotas iguales a lo largo de todo el plazo del contrato.

Si financias 300 000 R$ a 240 meses, pagas 1 250 R$ de amortización cada mes, sin variaciones. Lo que varía es el componente de intereses: en el mes 1, se aplican sobre 300 000 R$; en el mes 60, sobre un saldo ya reducido. Por eso, la cuota va disminuyendo mes a mes: la primera es siempre la más alta del contrato.

Para una financiación de 300 000 R$, 240 meses y un tipo de interés nominal del 10,26 % anual (Caixa Econômica Federal, indexación TR):

• Cuota del mes 1: ~3.820 reales (1.250 reales de amortización + 2.570 reales de intereses)
• Cuota del mes 120: ~2.500 R$
• Cuota del mes 240: ~1.254 R$

El saldo pendiente de pago se reduce de forma lineal. Esto es decisivo para quienes planean utilizar el FGTS para amortizar: en el SAC, la misma cantidad tiene mayor efecto porque la base de cálculo de los intereses se reduce más rápidamente. Obtén más información sobre el uso estratégico del FGTS en la financiación.

La cuota inicial más elevada tiene una limitación directa: exige una mayor acreditación de ingresos. El banco analiza el compromiso de ingresos para la primera cuota en el momento de la aprobación —la más alta de todas en el contrato SAC—.

Cómo funciona la tabla Price —y lo que esconde la cuota fija—

En la tabla Price, la cuota es idéntica de principio a fin. Esto simplifica la planificación mensual, pero no significa que la estructura interna sea ventajosa.

En los primeros meses, la mayor parte de la cuota se destina a intereses. La amortización del capital comienza siendo pequeña y crece lentamente a lo largo de los años. El saldo pendiente de pago disminuye lentamente al principio, lo que tiene dos consecuencias directas:

• Pagas muchos más intereses totales a lo largo del plazo
• Una amortización anticipada en los primeros años tiene menos impacto que en el SAC

Para la misma financiación (300 000 R$, 240 meses, 10,26 % anual):

• Cuota fija: ~2.960 R$ al mes
• Mes 1: 690 R$ de amortización + 2.570 R$ de intereses (casi todo son intereses)
• Total pagado al final del contrato: ~710 000 R$

La cuota más baja al principio no es una bonificación, sino un aplazamiento del coste. La factura se refleja en los intereses acumulados durante los últimos cientos de meses.

Existe un riesgo adicional en los contratos indexados por la TR con tipos de interés elevados: el saldo deudor puede aumentar en los primeros años en lugar de reducirse. Se trata del fenómeno de la amortización negativa, más habitual en los contratos «Price» en períodos de elevada inflación. Para entender cómo afecta el índice de referencia a tu contrato, la elección entre la TR y el IPCAIPCA — Índice Nacional de Preços ao Consumidor AmploPrincipal indicador oficial de inflação do Brasil, medido pelo IBGE mensalmente. Referência para reajuste de aluguéis, financiamentos e títulos do Tesouro.Ver tudo → es tan importante como el sistema de amortización.

SAC frente a tabla Price: ¿cuál supone un mayor ahorro en una financiación real?

La comparación directa responde a una pregunta concreta: ¿es la diferencia en los intereses totales pagados lo suficientemente grande como para que tenga importancia en la práctica?

Con 300 000 R$ financiados, 240 meses y un tipo de interés del 10,26 % anual (Caixa Econômica Federal, TR):

La tabla de Price cuesta 94 000 R$ más, lo que equivale al 31 % del importe financiado. Para que este coste adicional merezca la pena desde el punto de vista financiero, sería necesario invertir los 860 R$ mensuales de diferencia en una inversión que rindiera más que el tipo de interés nominal de la financiación durante 20 años consecutivos. En la práctica, esto rara vez ocurre de forma constante.

El argumento de la «cuota inicial más baja» solo funciona en casos concretos, no como norma general a la hora de tomar una decisión.

Cuándo tiene sentido cada sistema — y cómo decidir sin equivocarse

El SAC y la Tabla Price se adaptan a perfiles distintos. Elegir únicamente en función del criterio de «cuál tiene la cuota más baja» es la trampa más habitual.

La decisión gira en torno a tres preguntas prácticas: ¿la cuota del SAC cabe dentro del 30 % de compromiso de ingresos? ¿El contrato va a durar más de 10 años? ¿Existe un plan de amortización con FGTS o capital propio a lo largo del plazo? Si las tres respuestas son afirmativas, el SAC casi siempre sale ganando, y por un margen significativo.

Perfiles que se benefician del SAC

El SAC es la opción más eficiente cuando:

• La cuota inicial se ajusta al límite de compromiso de ingresos (30 %); la aprobación toma como referencia la cuota más alta
• El plan incluye amortizaciones parciales cada dos años con el FGTS: la reducción del saldo pendiente es más significativa
• El inmueble es la vivienda principal a largo plazo: la cuota decreciente ayuda en los años en que aumentan otros gastos
• La duración del contrato supera los 15 años: la diferencia en el coste total aumenta con el tiempo

Perfiles que se benefician de la Tabla Price

La tabla Price tiene más sentido en situaciones específicas:

• Flujo de caja ajustado para la inversión: la cuota fija permite predecir si el alquiler cubre la financiación, lo cual es decisivo en estrategias de apalancamiento inmobiliario.
• Ingresos en el límite de aprobación: cuando la cuota del SAC supera el 30 % de los ingresos brutos, Price es a veces la única vía para que se apruebe el crédito.
• Necesidad de un LTV mayor: el límite máximo en Caixa es del 80 % en el SAC y del 70 % en la tabla Price; quien disponga de una entrada menor puede no tener otra opción.
• Plazo efectivo corto: quien planee liquidar la deuda en menos de 5 años paga una diferencia menor en los intereses totales, y la previsibilidad de la cuota compensa.

Preguntas frecuentes: ¿SAC o tabla de Price?

¿Qué sistema tiene la cuota inicial más baja?

La Tabla Price siempre tiene la cuota más baja al principio. En el ejemplo de 300 000 R$ a 240 meses, la diferencia es de 860 R$ al mes. Pero esta cuota se mantiene constante hasta el final, mientras que en el SAC va disminuyendo progresivamente —y el coste total de la Tabla Price es aproximadamente 94 000 R$ mayor.

¿Puedo cambiar de sistema después de contratar la financiación?

La portabilidad de la financiación inmobiliaria permite cambiar de banco y, en muchos casos, renegociar el sistema de amortización junto con el tipo de interés. Dentro del mismo banco, el cambio requiere una renegociación del contrato; es posible, pero no es lo habitual. El coste de la portabilidad debe compararse con el ahorro en intereses a lo largo del plazo restante.

¿Funciona el FGTS de la misma manera en ambos sistemas?

El FGTS amortiza el saldo pendiente en ambos sistemas. El impacto es mayor en el SAC: como el saldo se reduce más rápido, la misma cantidad de FGTS reduce en mayor medida los intereses futuros. En Price, el saldo de los primeros años se reduce lentamente; el FGTS tiene menos efecto multiplicador en ese periodo inicial.

¿Ofrece la Caixa ambos sistemas?

Sí. En la Caixa Econômica Federal, el LTV máximo es del 80 % en el SAC y del 70 % en la Tabla Price. Esta diferencia puede ser decisiva: quien tenga una entrada menor puede que no consiga la aprobación en el SAC y tenga que recurrir a la Tabla Price para poder financiar el importe total.

¿Se puede negociar el sistema con el banco?

En algunos bancos, sí —especialmente en financiaciones de alto valor o para clientes con buena relación con el banco—. La estrategia consiste en negociar el tipo de interés de la financiación y el sistema al mismo tiempo, comparando propuestas de varios bancos.

Cómo decidir — y simular con cifras reales

La decisión entre el SAC y la tabla Price no es complicada. Requiere dos cálculos concretos: qué porcentaje de tus ingresos representa la cuota inicial y cuánto tiempo estará vigente el contrato.

Para una vivienda habitual con un plazo largo, el SAC supone un mayor ahorro en prácticamente todos los casos. Para una inversión con un flujo de caja ajustado o un plazo efectivo corto, la Tabela Price puede ser la opción que haga viable la operación.

Lo que ninguna calculadora en línea muestra es el CETCET — Custo Efetivo TotalCusto Efetivo Total — percentual que representa o custo real de um financiamento imobiliário, incluindo taxa de juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas e impostos. Obrigatório por lei na proposta do banco.Ver tudo → (coste efectivo total) real, que incluye los seguros obligatorios, las comisiones y las condiciones específicas del inmueble en cuestión. Antes de decidirte, infórmate sobre cómo funciona la financiación inmobiliaria en Brasil para tener una visión completa del proceso.

Regente ofrece asesoramiento en materia de financiación en Florianópolis, con acceso a múltiples bancos y una red de corresponsales bancarios. Solicita una simulación sin compromiso y compara el SAC y el Price con las cifras de tu perfil.

Enlaces internos utilizados

• «diferencia entre SAC y Tabla Price» → `/blog/sac-ou-tabela-price-diferenca` *(este artículo — enlace canónico)*
• «uso estratégico del FGTS en la financiación» → `/blog/fgts-compra-inmueble-vale-la-pena`
• «El índice afecta a tu contrato» → `/blog/indexador-financiamento-imobiliario-tr-ipca`
• «apalancamiento inmobiliario» → `/blog/apalancamiento-inmobiliario-el-alquiler-paga-la-cuota`
• «portabilidad de la financiación inmobiliaria» → `/blog/portabilidad-financiación-inmobiliaria`
• «negociar el tipo de interés de la financiación» → `/blog/negociar-tipo-de-interés-financiación-inmobiliaria`
• «cómo funciona la financiación inmobiliaria en Brasil» → `/blog/cómo-funciona-la-financiación-inmobiliaria-en-brasil`
• categoría → `/blog/categoría/financiación-inmobiliaria`
• Llamada a la acción → `/contacta-con-nosotros`

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Texto alternativo: Llaves y documentos de financiación inmobiliaria — elige entre SAC y Tabela Price

Posición: después del título «SAC vs. Tabela Price: ¿cuál te permite ahorrar más en una hipoteca?»

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• Pie de foto de Instagram (hasta 300 caracteres):

¿SAC o Tabela Price? La diferencia no es solo la cuota. En una hipoteca de 300k R$ a 20 años, una elección equivocada puede suponer 94 000 R$ más en intereses. Descubre qué sistema se adapta mejor a tu perfil 👉 enlace en la biografía

• Lanzador para Reels:

«El banco te ha preguntado si prefieres el SAC o la tabla de precios. La mayoría responde mal. Descubre cuánto te cuesta eso».

• Fragmento para LinkedIn:

Mucha gente elige la «Tabela Price» porque las cuotas iniciales son más bajas. Pero en una financiación de 300 000 R$ a 240 meses, esa elección cuesta 94 000 R$ más en intereses totales, lo que equivale al 31 % del importe financiado. El SAC tiene una cuota inicial más alta, pero sale mucho más barato en total. Hay una excepción, pero es muy concreta. He detallado ambos sistemas con cálculos reales en el blog de Regente.