Italiano puede comprar inmueble en Florianópolis sin cuotas, sin autorización previa y sin exigencia de residencia en Brasil. La Ley 13.445/2017 garantiza al extranjero en situación regular los mismos derechos civiles del brasileño, incluyendo la propiedad de inmuebles urbanos.
Hay, sin embargo, un equívoco que circula con frecuencia entre descendientes de italianos en el Sur de Brasil: la idea de que la ciudadanía italiana por descendencia confiere derechos especiales para comprar inmueble aquí. No confiere. Esta guía aclara exactamente qué cambia y qué no cambia — y presenta el diferencial real que el italiano tiene: un tratado de doble tributación con Brasil en vigor desde 1968, algo que el comprador argentino, por ejemplo, no posee.
Cada dato tiene fuente identificada. Donde hay variación de mercado o ítem sujeto a actualización, señalizamos con ⚠️ VERIFICAR.
¿Italiano puede comprar inmueble en Brasil? Lo que dice la ley
Sí. El derecho de compra es garantizado por la Ley 13.445/2017 (Ley de Migración), en su artículo 4º, que asegura al migrante en condición regular «la inviolabilidad del derecho a la vida, a la libertad, a la igualdad, a la seguridad y a la propiedad» en las mismas condiciones del ciudadano brasileño. No hay cuota por nacionalidad, no hay autorización de órgano gubernamental y no hay exigencia de permanencia mínima en el país antes de la compra.
La Ley 5.709/1971, que restringe adquisición de inmuebles por extranjeros, se aplica exclusivamente a inmuebles rurales y a áreas localizadas en la faja de frontera (150 km de la frontera internacional). Florianópolis es una ciudad costera en el interior de Santa Catarina, fuera de cualquier faja de frontera. Para inmueble urbano en Florianópolis, la Ley 5.709/1971 simplemente no se aplica.
Para el contexto general de cómo extranjeros compran inmueble en Florianópolis, la guía completa sobre extranjero comprando inmueble en Florianópolis cubre el panorama legal común a todas las nacionalidades.
Estatus migratorio y el derecho de compra
El visado no es requisito previo para comprar. Lo que el estatus migratorio determina es el acceso al crédito bancario, no al derecho de propiedad.
| Estatus | Compra | Financiamiento bancario |
|---|---|---|
| Turista (visado de visita) | Sí, sin restricción | No (fintechs/SCDs o al contado) |
| Residente temporal | Sí, sin restricción | Limitado (análisis individual) |
| Residente permanente (CRNM) | Sí, sin restricción | Sí — LTV hasta 80%, plazo hasta 35 años |
Visado de residencia para propietario de inmueble
La Resolución Normativa CNIg 36/2018 prevé autorización de residencia temporal de 4 años para extranjero que adquiera inmueble urbano en Brasil con valor mínimo de R$ 1.000.000 ⚠️ VERIFICAR valor vigente en 2026. Después de cumplir los requisitos, el visado puede ser convertido en residencia permanente — que, por su vez, da acceso al financiamiento bancario convencional.
Ciudadanía italiana y derechos en Brasil: qué cambia (y qué no cambia)
La ciudadanía italiana por descendencia — el llamado jus sanguinis — no confiere ningún beneficio especial para comprar inmueble en Brasil. Esta afirmación precisa ser dicha con claridad porque el equívoco contrario es genuino y frecuente entre el público más relevante para esta guía.
Santa Catarina es uno de los estados con mayor concentración de descendientes de inmigrantes italianos en Brasil. Municipios como Urussanga, Nova Veneza y Criciúma tienen colonización italiana profundamente enraizada. Es natural que descendientes que obtuvieron la ciudadanía italiana — vía consulados italianos en Brasil o por proceso judicial en Italia — imaginen que ese reconocimiento trae alguna facilidad adicional para transacciones inmobiliarias en Brasil. No trae.
Lo que la ciudadanía italiana no da en Brasil
No existe acuerdo bilateral Brasil-Italia que equipare al ciudadano italiano al brasileño para fines de financiamiento inmobiliario. Al contrario de lo que existe con Portugal — cuyo Estatuto de Igualdad de 1971 es único — el italiano no residente en Brasil recorre el mismo camino de cualquier otro extranjero.
El descendiente brasileño que obtuvo la ciudadanía italiana y reside en Brasil compra el inmueble como ciudadano brasileño: CPF activo, RG o CNH, proceso 100% estándar. La ciudadanía italiana es irrelevante para la transacción.
El descendiente brasileño con doble ciudadanía que reside en Italia es tratado, frente al derecho brasileño de propiedad, como cualquier ciudadano italiano no residente. Lo que importa para el proceso es dónde la persona reside fiscalmente — no cuál pasaporte lleva.
Lo que la ciudadanía italiana realmente ofrece
La ciudadanía italiana es una herencia concreta y valiosa. Abre la libre circulación en los 27 países de la Unión Europea, garantiza el pasaporte europeo y da acceso a servicios consulares italianos en Brasil — incluyendo la tramitación del CPF para quien aún no tiene. Para la compra de inmueble en Brasil, es indiferente. El proceso es el mismo de cualquier extranjero.
Perfiles prácticos de compradores italianos
Hay tres situaciones distintas y cada una tiene implicaciones diferentes:
- Descendiente brasileño con doble ciudadanía, residente en Brasil: compra como brasileño. Ciudadanía italiana: irrelevante para la transacción.
- Descendiente con doble ciudadanía, residente en Italia: compra como italiano no residente en Brasil. Usa pasaporte italiano + CPF (brasileño activo u obtenido como extranjero). Se aplica el tratado de bitributación.
- Ciudadano italiano sin ancestralidad brasileña, residente en Italia: caso estándar. Todo descrito en esta guía se aplica íntegramente.
Tributación: lo que el italiano paga sobre alquiler y en la venta
El italiano tiene un diferencial fiscal real frente a la mayoría de los compradores extranjeros en Florianópolis: el Tratado para Evitar la Doble Tributación entre Brasil e Italia, promulgado por el Decreto 62.004, del 29 de diciembre de 1967, en vigor desde 1968. Argentinos, estadounidenses y compradores de varios otros países no tienen ese instrumento con Brasil.
El tratado determina que la renta proveniente de bienes inmuebles y los ganancias de capital sobre inmuebles son tributados en el país donde el inmueble está situado — es decir, en Brasil. Italia está obligada a reconocer el impuesto pagado aquí como crédito, evitando que el italiano pague dos veces sobre el mismo rendimiento.
ITBI y costas notariales — en la compra
El italiano paga los mismos impuestos de cualquier comprador de inmueble en Florianópolis:
- ITBIITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens ImóveisImposto municipal sobre transferência onerosa de imóvel entre vivos. Em Florianópolis: alíquota de 2% sobre o valor declarado (STJ Tema 1.113).Ver tudo →: 2% sobre el valor venal del inmueble, pagado a la Municipalidad de Florianópolis antes del registro en escribanía.
- Costas notariales: tabla estatal de Santa Catarina para escritura y registro. En general, 1–2% del valor del inmueble, variando conforme el valor de la transacción.
No hay tasa adicional por ser extranjero. El IOF incide sólo sobre la operación de cambio (0,38% sobre el valor convertido).
IRRF sobre alquiler — durante la posesión
Si el inmueble es arrendado, el rendimiento recibido por no residente está sujeto al IRRF de 15%, retenido en la fuente por el inquilino o por el apoderado del propietario. Esta alícuota es fija y definitiva para el no residente — sin ajuste anual.
El tratado Brasil-Italia (art. 6º) determina que esa renta es tributada en Brasil. En Italia, el rendimiento debe ser declarado, pero el impuesto pagado en Brasil es acreditable — el italiano no paga nuevamente sobre el mismo alquiler.
Para el residente fiscal en Brasil, la tributación seguiría la tabla progresiva de 0% a 27,5% con ajuste anual. Para la mayoría de los compradores italianos no residentes con alquiler de inmueble único, el régimen de 15% retenido en la fuente es más simple y, frecuentemente, más ventajoso.
Ganancia de capital en la venta
Cuando el italiano venda el inmueble, la ganancia de capital (valor de venta menos costo de adquisición corregido) es tributada en Brasil. La alícuota escalonada, conforme la IN RFB 1.455/2014:
- 15% sobre ganancia hasta R$ 5 millones
- 17,5% de R$ 5 millones a R$ 10 millones
- 20% de R$ 10 millones a R$ 30 millones
- 22,5% arriba de R$ 30 millones
El impuesto es retenido en la fuente por el escribano en el acto de otorgamiento de la escritura de venta. No hay necesidad de que el italiano abra proceso en la Receita Federal después.
El tratado (art. 13º) garantiza que Italia concede crédito correspondiente — el italiano no paga nuevamente sobre la misma ganancia frente al Fisco italiano.
IVIE — declaración obligatoria en Italia
El ciudadano italiano que posee inmueble en Brasil debe declarar el bien a la Agenzia delle Entrate por medio del Quadro RW de la declaración de renta italiana. Incide también el IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero): alícuota de 0,76% sobre el valor del inmueble conforme criterios italianos ⚠️ VERIFICAR vigencia en 2026. El IPTUIPTU — Imposto Predial e Territorial UrbanoTributo municipal anual sobre imóveis urbanos. Base de cálculo é o valor venal — quase sempre abaixo do valor de mercado — definido pela prefeitura.Ver tudo → pagado en Brasil puede ser abatido del IVIE por el mecanismo del tratado.
Se recomienda consultar un commercialista (contador italiano) para el cumplimiento fiscal del lado italiano.
CPF y cuenta bancaria para el ciudadano italiano
El CPF es el único documento del sistema brasileño indispensable para cualquier transacción inmobiliaria. El italiano que aún no tiene CPF necesita obtenerlo antes de firmar la escritura.
Cómo obtener el CPF
El proceso es regulamentado por la Instrucción Normativa RFB 1.548/2015. La documentación necesaria es simple: pasaporte válido y comprobante de residencia en el exterior (dirección italiana).
Canales disponibles:
- Presencialmente en Brasil: cualquier sucursal del Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal o Receita Federal, con agendamiento. Emisión inmediata.
- Vía consulado italiano en Brasil: los consulados italianos en São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Porto Alegre y otros centros tramitan solicitudes de CPF para ciudadanos italianos. Plazo: días a semanas.
- Vía consulado brasileño en Italia: embajada en Roma y consulados en Milán y otros puestos ⚠️ VERIFICAR disponibilidad del servicio en cada puesto en 2026.
El CPF puede ser obtenido sin que el italiano entre en Brasil. Es posible comprar el inmueble con apoderado: el CPF es obtenido remotamente vía consulado y la escritura es firmada por apoderado en Brasil. El CPF no expira y mantiene el mismo número aunque el titular nunca haya residido aquí.
Para detalles y el checklist completo de documentos para extranjero, vea la guía de documentos para extranjero comprar inmueble en Brasil.
Cuenta bancaria en Brasil
El italiano no necesita cuenta bancaria en Brasil para comprar el inmueble — el pago puede ser hecho directamente por transferencia cambial al vendedor. Pero tener una cuenta facilita la administración del inmueble, la recepción de alquileres y el eventual repatriamiento de recursos.
La Cuenta de No Residente (Cuenta NR), regulamentada por la Resolución CMN 3.568/2008, permite que extranjero no residente mantenga cuenta en banco brasileño denominada en reales, registrada como capital extranjero para fines de remesa de vuelta al exterior.
Bancos que históricamente atienden no residentes europeos: Banco do Brasil, Santander (que posee asociación con Santander Italia) e Itaú ⚠️ VERIFICAR disponibilidad y documentación exigida actualizada en 2026. La documentación típica incluye pasaporte, CPF, comprobante de residencia en Italia apostillado y traducido.
Cómo transferir euros de Italia para comprar inmueble en Florianópolis
La remesa de Italia para Brasil es directa y sin fricción regulatoria. Italia es miembro de la zona del euro, del sistema SEPA y del SWIFT sin restricciones. No hay control de capitales ni límite de remesa del lado italiano — al contrario de lo que ocurre con compradores chinos (límite de USD 50.000/año por la SAFE) o compradores con dificultades en el sistema SWIFT.
El contrato de cambio formal con banco autorizado por el Banco Central de Brasil es obligatorio en cualquier operación de compra de inmueble por extranjero. El banco brasileño registra la operación como entrada de capital extranjero.
Wire Transfer vía SWIFT — para valores altos
El camino más común para compra de inmueble es la transferencia bancaria internacional: banco italiano → banco brasileño vía red SWIFT.
- IOF cambio: 0,38% sobre el valor convertido
- Plazo: 1–3 días hábiles
- Costo del banco italiano: en general €15–50 por remesa ⚠️ VERIFICAR tabla del banco específico
- Costo de cambio en Brasil: spread de 1–3% sobre la cotización de mercado, variable por banco
El banco brasileño puede solicitar comprobante de origen de los fondos (declaración fiscal italiana, extracto bancario). Para operaciones de valores muy altos, la documentación de origen es más rigurosa — proceso estándar de cumplimiento AML.
Banco do Brasil Europa
El Banco do Brasil opera en Frankfurt y Milán. Para quien abre cuenta en ambos bancos, la transferencia puede ser más simple, con cambio institucional. Vale evaluar para quien hace múltiples remesas o tiene relación bancaria en Italia.
Wise — para valores menores o seña
Para el pago de la seña o para transferencias menores durante el proceso de compra: cambio próximo al mercado mid-rate, costo de 0,6–1%. Verificar los límites operacionales por remesa antes de usar para el valor total del inmueble.
Para comparativo detallado de rutas cambiales, IOF actual y checklist completo de la remesa internacional, consulte la guía sobre cómo transferir dinero del exterior para comprar inmueble en Brasil.
Proceso de compra paso a paso para el italiano
El proceso de compra para el ciudadano italiano sigue el flujo estándar del mercado inmobiliario brasileño, con atención especial a la apostilla y a las traducciones — etapas que el comprador nacional no enfrenta.
Apostilla de La Haya — documentos italianos
Italia es signataria de la Convención de La Haya desde 1978. El proceso de apostilla italiano es bien consolidado: documentos judiciales son apostillados por los Tribunali, documentos administrativos por las Prefetture y algunos documentos consulares por el Ministero degli Affari Esteri.
El comprador italiano cuenta con una ventaja frente a otras nacionalidades: hay traductores juramentados de italiano en Santa Catarina — el idioma es el segundo más hablado históricamente en el estado, lo que garantiza oferta de profesionales habilitados ⚠️ VERIFICAR lista JUCESC en 2026 para confirmar disponibilidad.
Documentación personal para la escritura
El italiano presenta al tabelionato de notas:
- Pasaporte italiano válido (original y copia)
- CPF activo
- Certificado de nacimiento apostillado + traducción juramentada ⚠️ VERIFICAR exigencia específica por tabelionato en SC
- Certificado de matrimonio apostillado + traducción juramentada (si casado)
- Comprobante de domicilio en Italia apostillado
- Declaración de residencia fiscal (para fines de aplicación del IRRF y del tratado)
El vendedor presenta: matrícula actualizada del inmueble, certificación negativa de gravámenes reales, IPTU pagado, certificaciones negativas y habite-se.
Compra por apoderación — el italiano no precisa venir a Brasil
El italiano puede comprar el inmueble sin entrar en Brasil. Para ello:
- Otorgamiento de apoderación pública en escribanía italiana o en el consulado brasileño en Italia
- Apostillamiento por las autoridades italianas competentes
- Traducción juramentada en Brasil
El apoderado firma el Contrato de Promesa de Compra y Venta, acompaña la obtención de las certificaciones y comparece a la escritura. La apoderación no tiene plazo legal de expiración para actos inmobiliarios, pero escribanías en general piden apoderación con hasta 12 meses de emisión.
Flujo operacional resumido
- Obtener CPF (vía consulado, antes del viaje o presencialmente)
- Firmar Contrato de Promesa de Compra y Venta con pago de la seña
- Transferencia internacional — contrato de cambio formal en el banco brasileño
- Obtener toda la documentación del inmueble (certificaciones, matrícula, IPTU)
- Otorgar escritura pública en el tabelionato de notas
- Recolectar ITBI a la Municipalidad de Florianópolis (2% del valor venal)
- Registrar la escritura en el Cartório de Registro de Inmuebles de la circunscripción
- Actualizar el catastro del IPTU a nombre del nuevo propietario
Para el detallamiento completo de cada etapa y el checklist de documentos, vea el proceso completo de compra de inmueble en Brasil para extranjero.
Mejores barrios de Florianópolis para compradores italianos
Los barrios que concentran mayor interés de compradores europeos en Florianópolis son aquellos que combinan frente de mar, infraestructura de alto estándar y comunidad cosmopolita. El comprador italiano, diferentemente del argentino — que cuenta con una comunidad consolidada y servicios bilingües en determinados barrios — generalmente encuentra apoyo en los descendientes ítalo-brasileños locales, que en muchos casos hablan italiano o tienen familiaridad con la cultura.
El metro cuadrado en Florianópolis en los barrios de playa, al cambio de 2026, es competitivo con el de ciudades italianas de porte medio (Verona, Brescia, Parma), al mismo tiempo que ofrece clima subtropical, calidad de vida y potencial de valorización en reales ⚠️ Dato comparativo — verificar fuente.
Jurerê Internacional
Referencia del mercado de alto estándar en Florianópolis. Marina, gastronomía internacional, condominios cerrados con servicios de nivel hotelero. Es el destino natural para el italiano que busca equivalente a una segunda residencia de alto estándar europeo.
Precio de referencia: R$ 22.000–30.000/m² ⚠️ 2025 — verificar para 2026.
Lagoa da Conceição
Comunidad cosmopolita con perfil de lifestyle — surf, gastronomía, clases de idiomas, movimiento cultural. Atrae europeos de diversas nacionalidades. Más accesible que Jurerê, con fuerte apelo para el comprador que valoriza lo cotidiano más allá de la playa.
Precio estimado: R$ 12.000–20.000/m² ⚠️ VERIFICAR.
Ingleses do Rio Vermelho
Playas de fácil acceso al aeropuerto. Interesante para el italiano que quiere un departamento como inversión de locación turística, con menor ticket de entrada y alta ocupación en la temporada. Perfil más democrático en precio.
Precio estimado: R$ 8.000–14.000/m² ⚠️ VERIFICAR.
Daniela y Cacupé
Barrios tranquilos con frente a la Bahía Norte. Atraen el perfil que busca privacidad, naturaleza preservada y menor densidad urbana — especialmente para quien proyecta una segunda residencia de uso prolongado o jubilación.
¿Italiano puede financiar inmueble en Brasil?
El financiamiento bancario convencional exige que el comprador extranjero posea CRNM permanente (Cartilla de Registro Nacional Migratorio permanente). Para el italiano no residente en Brasil — sea turista, sea visitante sin visado — el camino natural es la compra al contado.
No hay, para el italiano, el equivalente al Decreto 6.736/2009 que los argentinos tienen: ningún acuerdo bilateral permite que el italiano obtenga residencia permanente directa en Brasil. El camino estándar es la residencia temporal (obtenida vía Policía Federal), seguida de la conversión en permanente después de 2 años — plazo durante el cual el financiamiento bancario convencional queda inaccesible.
Alternativas al financiamiento bancario convencional
Para quien no tiene o no quiere esperar la residencia permanente:
- Compra al contado con recursos propios transferidos de Italia (vía SWIFT, BB Europa o Wise): el camino más directo y común entre compradores italianos.
- Financiamiento por la incorporadora: algunos lanzamientos en Florianópolis ofrecen fraccionamiento directo con la constructora, sin análisis de crédito bancario. Plazo en general más corto (24–48 meses) y tasas más elevadas.
- SCDs (Sociedades de Crédito Directo) y fintechs de crédito inmobiliario: operan con análisis de crédito menos restrictivo al estatus migratorio, pero con LTV menor (en general 50–60%) y tasas superiores a las de los bancos tradicionales.
- PermutaPermuta ImobiliáriaTroca de imóveis entre duas partes, com ou sem torna (diferença em dinheiro). Sem torna, não gera ganho de capital tributável para pessoa física.Ver tudo →: en casos de compradores con inmueble en otro país, la permuta internacional puede ser estructurada, aunque sea operación más compleja y menos común.
Lo que la residencia permanente abre
Con CRNM permanente, el italiano accede a las mismas condiciones de un extranjero residente:
- Caixa Econômica Federal, Itaú, Santander, Banco do Brasil, Bradesco
- LTV hasta 80%
- Plazo hasta 35 años
- Sistemas SACSAC — Sistema de Amortização ConstanteSistema de Amortização Constante — cada parcela amortiza o mesmo valor do principal. Os juros caem ao longo do tempo, tornando as parcelas decrescentes.Ver tudo → o PRICE
Para las opciones detalladas de crédito inmobiliario para extranjeros, con comparativo de instituciones y simulaciones, consulte la guía completa sobre financiamiento de inmueble en Brasil para extranjero.
Comprando en Florianópolis con seguridad
Comprar inmueble en Florianópolis como ciudadano italiano es un proceso claro, bien regulamentado y sin sorpresas para quien entiende las etapas. El proceso es el mismo de cualquier extranjero no residente: CPF, pasaporte, transferencia cambial formal y escritura pública. El diferencial que el italiano lleva — y que pocos otros compradores tienen — es el tratado de doble tributación con Brasil, que garantiza protección fiscal sobre los rendimientos del inmueble sin bitributación.
Regente Imóveis actúa en el mercado de Florianópolis desde 1998. El proceso para compradores italianos incluye orientación sobre la planificación de la transferencia cambial, curaduría del inmueble alineada al objetivo del comprador y acompañamiento documental hasta el registro.
Preguntas frecuentes
¿Italiano puede comprar inmueble en Florianópolis?
Sí. Ciudadano italiano puede comprar inmueble en Florianópolis sin cualquier restricción legal basada en su nacionalidad. La Ley 13.445/2017 garantiza al extranjero en situación regular los mismos derechos civiles del brasileño, incluyendo el derecho a la propiedad. No hay cuota por nacionalidad y no hay exigencia de residencia previa. La Ley 5.709/1971, que restringe compra por extranjero, se aplica sólo a inmueble rural y faja de frontera — no a inmueble urbano en Florianópolis. El CPF es el único documento del sistema brasileño indispensable para la compra.
¿Ciudadanía italiana por descendencia da algún beneficio especial para comprar inmueble en Brasil?
No. La ciudadanía italiana por descendencia (jus sanguinis) no confiere ningún beneficio especial para compra de inmueble en Brasil. El descendiente brasileño que obtuvo ciudadanía italiana y reside en Brasil compra el inmueble como ciudadano brasileño — la ciudadanía italiana es irrelevante para la transacción. El descendiente que reside en Italia es tratado como cualquier ciudadano italiano no residente. No hay acuerdo entre Brasil e Italia que equipare al italiano al brasileño para fines de financiamiento inmobiliario, al contrario de lo que existe con Portugal.
¿Existe tratado entre Brasil e Italia que afecta la tributación del inmueble?
Sí. El Decreto 62.004/1967 promulgó la Convención para Evitar la Doble Tributación entre Brasil e Italia, en vigor desde 1968. Para el comprador italiano: la renta de alquiler es tributada sólo en Brasil (15% IRRF para no residente), con crédito en Italia. La ganancia de capital en la venta es tributada sólo en Brasil (15%–22,5% retenidos por el escribano), con crédito en Italia. El tratado evita que el italiano pague impuestos dos veces sobre los mismos rendimientos.
¿Cómo transferir dinero de Italia para comprar inmueble en Florianópolis?
La transferencia de Italia para Brasil es directa, sin restricciones — Italia no tiene control de capitales. Las principales rutas son: wire transfer vía SWIFT (banco italiano para banco brasileño, con contrato de cambio formal en Brasil, IOF de 0,38%); Banco do Brasil Europa para quien tiene cuenta en ambos países; Wise para valores menores. Documentación de origen de los fondos puede ser solicitada por el banco brasileño para operaciones de alto valor.
¿Italiano precisa visado para comprar inmueble en Brasil?
No. La compra de inmueble no exige visado o residencia previa. Cualquier ciudadano italiano — inclusive turista — puede firmar una escritura de compra y venta en Brasil. El CPF es el único documento del sistema brasileño necesario. El visado de residencia es relevante sólo para quien quiere acceder a financiamiento bancario. La Resolución Normativa 36/2018 prevé visado de residencia temporal de 4 años para quien compra inmueble urbano de valor mínimo de R$ 1.000.000.
¿Cuál el impuesto que italiano paga al comprar inmueble en Florianópolis?
En la compra: ITBI de 2% sobre el valor venal del inmueble (pagado a la Municipalidad de Florianópolis) y costas notariales (alrededor de 1–2% del valor del inmueble). No hay tasa adicional por ser extranjero. Si el inmueble es alquilado: IRRF de 15% sobre el alquiler (para no residente), retenido en la fuente. En la venta: IRRF de 15% a 22,5% sobre la ganancia de capital, retenido por el escribano. El tratado Brasil-Italia garantiza crédito fiscal en Italia para evitar bitributación.
¿Descendiente de italiano con doble ciudadanía (brasileña e italiana) precisa procedimiento especial para comprar inmueble en Florianópolis?
Depende de la residencia fiscal. Si reside en Brasil: compra como ciudadano brasileño, proceso 100% estándar. Si reside en Italia: es tratado como italiano no residente en Brasil — precisa CPF (si no tiene activo, obtiene como extranjero), presenta pasaporte italiano, se aplica el tratado de bitributación Brasil-Italia. La ciudadanía italiana, por sí sola, no cambia el proceso; lo que importa es dónde la persona reside fiscalmente.
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