Desde 2024, quem aluga um imóvel no Brasil está no radar da Receita Federal de uma forma mais direta do que antes. O CIB — Controle de Informações de Bens — criou uma obrigação de comunicação automática que conecta cartórios, administradoras, plataformas de locação e o Fisco numa cadeia de informações que antes dependia exclusivamente da autodeclaração do contribuinte.
Se você aluga um imóvel e não declara corretamente, as chances de isso passar despercebido diminuíram significativamente.
O que é o CIB
O CIB é uma obrigação acessória criada pela Instrução Normativa RFB nº 1.969/2022 e regulamentada por normas subsequentes. Ela determina que determinadas pessoas jurídicas — chamadas de “declarantes” — informem à Receita Federal operações com bens imóveis que ultrapassem determinados valores.
Quem é obrigado a declarar:
– Cartórios de registro de imóveis
– Cartórios de notas
– Administradoras de imóveis (imobiliárias)
– Incorporadoras e construtoras
– Plataformas digitais de intermediação imobiliária
O que é declarado:
– Transferências de propriedade (compra e venda, doação, herança)
– Contratos de locação com valor mensal acima do limite regulamentado
– Rescisões contratuais
– Valores de aluguel e IPTU informados no contrato
Os dados são cruzados automaticamente com o que o contribuinte declara no IRPF. Divergências geram inconsistências que a Receita pode questionar.
O que muda para o proprietário que aluga
Antes do CIB, a Receita sabia sobre seu aluguel principalmente pelo que você declarava — e pelo que o inquilino eventualmente declarava como despesa de aluguel. O cruzamento existia, mas era menos sistemático.
Com o CIB, a administradora que gerencia seu imóvel repassa à Receita as informações do contrato: valor do aluguel, identidade do locador, identidade do locatário, período de vigência. Se você não declarar esse rendimento — ou declarar valor diferente — a inconsistência é detectável automaticamente.
O que você precisa fazer
Declarar o aluguel no IRPF corretamente. O aluguel recebido por pessoa física é tributado pela tabela progressiva do IRPF. A alíquota depende do valor mensal:
| Rendimento mensal | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 2.259,20 | Isento |
| R$ 2.259,21 a R$ 2.826,65 | 7,5% |
| R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% |
| R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% |
Pagar o Carnê-Leão mensalmente. Quem recebe aluguel como pessoa física é obrigado a pagar o Carnê-Leão mês a mês — não só no ajuste anual. O pagamento fora do prazo gera multa e juros.
Manter o contrato formalizado e registrado. Contratos de locação sem registro em cartório ou sem administradora formal criam inconsistência: a Receita pode receber a informação de uma fonte e você não ter documentação para comprovar o valor declarado.
Situações de risco
Aluguel informal (sem contrato ou com valor declarado abaixo do real). O cruzamento CIB x IRPF vai identificar divergências. Não é uma questão de “talvez” — é uma questão de quando.
Contrato de locação por temporada não declarado. Plataformas de hospedagem como Airbnb são potencialmente enquadradas como declarantes do CIB. A regulamentação ainda está em evolução, mas a tendência é de expansão do escopo de informantes.
Imóvel em nome de pessoa física com múltiplos contratos. Quem tem dois ou mais imóveis alugados e soma os rendimentos acima de R$ 4.664/mês está na faixa de alíquota máxima — e o CIB torna cada contrato individualmente rastreável.
Imobiliária profissional reduz o risco
Quando um imóvel é administrado por uma imobiliária registrada, o fluxo de informações para a Receita Federal é transparente e documentado. O contrato está formalizado, o valor está declarado e há histórico de pagamentos.
O proprietário que administra sozinho — especialmente com acordos informais — corre o risco de ter informações chegando à Receita de uma fonte (cartório, banco) sem ter documentação equivalente do seu lado.
Uma administração profissional não elimina a obrigação tributária do proprietário, mas elimina a inconsistência documental que transforma uma obrigação simples em problema.
Para entender o que está incluído em uma administração profissional além da formalização, o guia sobre como colocar seu imóvel para alugar em Florianópolis detalha o processo completo do ponto de vista operacional e fiscal.
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Fontes: Instrução Normativa RFB nº 1.969/2022 (Diário Oficial da União); Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato (Planalto.gov.br); tabela progressiva IRPF 2025 (Receita Federal).
